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토지이용권
토지이용권(土地利用權)은 토지 소유자가 토지를 이용하는 것이 불가능하다면, 다른 사람이 토지를 이용할 수 있는 권리를 말한다. 토지는 소유하는 것이 아니라 이용해야 하는 것이라는 생각을 바탕으로 나온 주장이다.
토지이용권의 대상은 고층빌딩을 세우는 등 토지이용을 고도화했어야 할 대도시의 기존 시가지에 잔존하는 공한지와 저층의 불량주택 밀집지역 등이다. 현재 진행중에 있는 도심재개발사업도 이러한 개념에 바탕을 둔 것이라 할 수 있다.
법정지상권
법률로 규정된 일정한 경우(개개인의 계약에 의한 것이 아님)에 법적으로 인정되는 지상권으로 여기서 지상권이란 다른 사람의 토지 위에 건물 등을 소유(이용이 아님)하기 위해 그 토지를 사용하는 용익물권을 말한다.
다시 말해서 토지와 그 토지 위의 건물이 동일인에게 속하고 있었으나 어떤 사정으로 이들 토지와 지상건물이 각각 소유자를 달리하게 된 때에 그 건물 소유를 위해 건물 소유자에게 토지를 이용할 수 있도록 법률상 당연히 인정되는 권리를 말한다.
법정지상권이 성립 되려면 저당권의 설정 당시에 이미 건물이 존재하고 사정상 토지주가 달라져야 비로소 기득권이 있는 건물에 대한 소유권이 인정된다.
미등기나 무허가에 상관없이 건물이 존재한다면 판례상 법정지상권이 성립되는 것으로 인정하고 있다.
법정지상권의 성립요건
1. 토지와 건물 중 적어도 어느 하나에 저당권이 설정되어 있어야 한다.
2. 토지의 저당권 설정 당시 건물이 존재해야 한다.
- 건물은 정착성, 외기 분단성, 용도성(계속사용 여부)이 있어야하며 일반적으로 벽과 지붕이 있고 건물의 기초가 토지에 고정되어 움직일 수 없으면 건물로 볼 수 있다.
- 흔히 볼 수 있는 비닐하우스, 컨테이너는 건물이 아니기 때문에 법정지상권이 성립하지 않는다. 건물로 볼 수 없으면 공법상의 문제와 관계없이 미등기, 무허가건물도 법정지상권의 성립 대상이 된다.
3. 저당권 설정 당시 토지와 건물의 소유자가 동일해야 한다.
4. 경매로 인해 토지와 건물이 각각 그 소유자가 달리 되어 있어야 한다.
- 따라서 경매 물건 중에 토지와 건물이 같이 경매되고 일부의 건물만 매각제외될 경우 그 일부 건물에 대한 지상권 성립 여부만 따지면 된다.
관습법 상 지상권
토지와 건물이 동일한 소유자에 속하였다가 건물 또는 토지가 매각 기타의 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 될 때에는 특히 그 건물을 철거한다는 조건이 없는 이상 건물소유자는 토지소유자에 대하여 그 건물을 위한 관습상의 법정지상권을 취득한다.
- 철거 특약 없이 매매, 증여, 경매, 공매 시 성립
- 경매는 강제 경매 시 적용
- 토지나 건물 매수인이 매각대금을 모두 완납한 때에 취득하였으나 바뀐 판례는 등기부상 가압류를 기준으로 소유자 동일성을 판단하고 있다. 또 선행 근저당이 경매로 같이 소멸할 경우 그 근저당을 기준으로 하는 것이 합리적이라고 판시하였다.
법정지상권 관련 주요 판례
- 동일인에게 소유권 귀속이 원인무효로 이루어 졌다가 그 후 원인무효를 이유로 등기가 말소되어 건물과 토지의 소유자가 달라진 경우에 관습상의 법정지상권이 성립되지 않는다. (대법원 98다 64189)
- 건물로서의 요건을 갖추고 있다면 미등기 건물이나 무허가 건물을 위해서도 관습법상의 법정지상권이 성립하지만 그 건물을 원시취득한 경우에 한한다. 그러나, 미등기 건물이 대지와 함께 양도되었는데 대지에 대해서만 소유권이전등기가 경료된 후 대지가 경매되어 소유자가 달라진 경우에는 관습법상의 법정지상권이 성립하지 않는다.
- 공유자 중 1인 또는 수인 소유의 건물이 있는 공유대지를 분할하여 대지의 소유권이 공유에서 단독소유로 변경된 경우에 건물 소유자는 관습법상의 법정지상권을 취득한다. (대법원 73다 353)
- 그러나 토지 공유자 중 1인이 공유 토지위에 건물을 소유하고 있다가 토지 지분만을 전매한 경우에, 판례는 관습법상의 법정지상권 성립을 부정한다.
- 타인의 토지위에 토지소유자의 승낙을 얻어 신축한 건물을 매수. 취득한 경우에도 관습법상의 법정지상권이 인정되지 않는다.
- 채무자가 저당권이 설정된 자기 소유의 대지를 양도담보로 소유권 이전등기를 한 후, 그 대지위에 건물을 지은 경우에는 법정지상권이 성립하지 않는다.
- 무허가 건물인 미등기 건물을 그 대지와 함께 양수한 자가 위 대지에 대하여만 소유권 이전등기를 경료하고 건물에 대하여는 등기를 하기 전에, 대지에 관한 저당권이 실행되거나 강제경매가 실시된 경우에는 법정지상권이 성립하지 않는다.
- 동일인의 소유에 속하는 토지와 건물 중 어느 하나가 타인 명의로 신탁된 경우에는 법정지상권이 성립하지 않는다.
- 저당권 설정 당시에 건물이 존재하다가 멸실되어 철거된 후 경락 당시에 재건축되었으나 건물간에 동일성이 인정되지 않는 경우에도 법정지상권이 인정 된다. 다만, 그 지상권의 내용은 구건물을 표준으로 한다.
- 재건축 중 건물의 독립성이 인정되지 않는 상태에서 경매가 행해진 경우에도 법정지상권은 인정 된다.
- 건물이 없는 토지에 저당권이 설정된 후 그 토지상에 건물을 축조한 경우에는 법정지상권이 인정되지 않는다.
- 건물이 무허가 건물인 경우에도 법정지상권이 인정된다.
- 대지에 관하여 저당권을 설정할 당시에 저당권자를 위하여 동시에 지상권을 설정해 주었다 해도 저당권의 실행으로 그 지상권이 소멸하는 경우에는 법정지상권이 인정 된다.
- 토지에 대한 저당권 설정 당시 그 지상에 건물이 토지 소유자에 의해 건축 중이었고, 그것이 사회 관념상 독립된 건물로볼 수 있는 정도에 이르지 않았다 하더라도 건물의 규모, 종류에 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있는 경우에는 법정지상권이 성립될 수 있다.
- 대지와 건물을 소유하고 있던 자로부터 위 건물의 일부에 관하여 공사대금 채권의 담보를 위한 가등기를 경료 하였다가 그 대물변제로 위 건물 부분의 소유권을 양도받은 자는 위 건물 부분의 사용에 필요한 범위에서 대지에 관하여 관습상의 법정지상권을 취득한다. 만일 가등기 담보권자가 경매를 신청한 경우에는 가등기 담보등에 관한 법률의 법정지상권이 성립할 것이다.
- 대지와 건물을 일괄해서 타인에게 매도하였지만 대지에 관해서만 이전등기를 경료해준 경우에는 법정지상권이 성립하지 않는다. 이는 계약으로 해결이 가능하기 때문이다.
- 토지를 매수한 후 아직 등기를 경료하지 않았으나 사실상의 처분권을 취득한 자가 그 지상에 건물을 신축하여 건물의 소유권을 취득한 상태에서 건물 만이 강제경매로 인하여 소유권자가 다르게 된 때에도 법정지상권은 성립 하지 않는다. 사실상의 처분권과 법적 소유권은 다르기 때문이다.
- 대지와 건물을 양수하고 대지에 관하여 만 소유권 이전등기를 경료하고 있다가 대지를 타인에 양도하여 이전 등기를 경료하고 그 후 건물에 관하여 자기 명의로 소유권 등기를 경료한 경우에도 법정지상권은 성립하지 않는다.
- 대지와 그 지상의 미등기 건물을 매수하여 대지에 관하여는 소유권 이전등기를 마쳤으나, 건물에 관하여는 소유권 이전등기를 하지 못한 상태에 대지에 관하여만 임의 경매가 진행된 경우에도 법정지상권은 성립하지 않는다.
- 대지 소유자의 승낙을 얻어 건축한 건물을 매수한 경우에 법정지상권은 성립하지 않는다.
- 토지 매수인이 토지대금을 다 지불하기 전에 그 토지 소유자의 승낙을 얻어 건물을 건축한 후 매매계약이 해제된 경우에 법정지상권은 성립하지 않는다.
- 채권을 담보하기 위해 나대지 상에 가등기가 경료되었고, 그 후 대지 소유자가 그 지상에 건물을 신축하였는데 그 후 가등기에 기한 본등기가 경료되어 소유자가 다르게 된 경우에도 법정지상권은 성립하지 않는바, 이는 나대지상의 가등기권 자를 보호하기 위함이다.
동영상
참고자료
- 〈토지^이용권〉, 《국어사전》
- 〈토지이용권〉, 《매일경제》
- lawheart , 〈토지이용권-법정지상권(법적지상권)이란?〉, 《다정한법률상담소》, 2016-12-24
같이 보기
