형질변경

형질변경은 토지를 절토, 성토 또는 정지 등의 공사로 토지의 형상을 변경하는 행위를 말한다. 토지의 형질을 변경하고자 할 때에는 관할 자치단체장의 허가를 받아야 하는데 토지의 형질변경 등 행위허가 기준 등에 관한 규칙의 기준에 맞아야 가능하다.

즉 형질변경은 토지의 이용을 위한 개발행위대상의 가장 기본적인 유형으로서, 전형적인 토지의 물리적 형상의 변경행위이다.

개요

혈질변경이란 토지의 형상을 변경하는 행위를 뜻하며 변경 방법으로는 절토, 성토, 정지, 포장 등이 있다. 토지 형질변경을 위해서는 가장 먼저 토지의 용도지역과 면적을 알아야 한다. 그 이유는 용도지역에 따라 정해진 면적 이하의 토지 규모여야만 형질변경이 가능하기 때문이다.

또한, 형질변경을 하고자 한다면 개발행위 허가를 받아야만 변경할 수 있다. 다만, 개발행위허가를 받지 않아도 되는 경우는 아래와 같다. 아래의 경우를 제외하고는 모두 형질변경 개발행위허가를 받아야만 한다.

1. 건축신고로 설치할 수 있는 건축물의 개축, 증축, 재축의 경우에는 개발행위허가를 받지 않아도 된다.
2. 높이 50cm 이내 또는 깊이 50cm 이내의 절토, 성토, 정지의 경우에도 받지 않아도 된다.
3. 공익상 필요하다고 판단되어 국가 또는 지자체가 직접 시행할 경우 역시 개발행위허가를 받지 않아도 된다.

형질변경 방법

토지 형질변경 종류로는 절토, 성토, 정지, 포장이 있다.

• 절토 : 평지나 평면 또는 완만한 경사면을 만들기 위해 흙을 깎는 변경 행위를 말한다.
• 성토 : 절토와 반대되는 개념으로서, 흙을 쌓아 올리는 변경 행위이다. 이는 부지조성, 제방 쌓기 등의 작업을 위한 변경 작업이며, 흙을 쌓는 것이므로 성토 후에 지반을 단단히 다지지 않으면 무너질 위험이 있다.
• 정지 : 토지의 작은 기복이나 장애물을 제거하고 평탄하게 만드는 변경 작업이다.
• 포장 : 형질변경의 마지막 단계로 생각하면 될 것 같다. 포장이란 단어 그대로 시멘트로 씌우는 등의 작업을 말한다.

허가기준

토지형질변경은 도로, 상. 하수도 등 도시기반시설이 갖추어져 있는 토지로 금지대상지가 아닌 토지를 말한다. 그리고 금지대상지와 허가 가능한 면적이 정해져 있다.

금지대상지

① 농지로서 보존이 필요한 토지

② 역사적, 문화적, 향토적 가치가 있는 토지와, 국방상 또는 공공목적상 원형유지가 필요한 토지

③ 공원, 개발제한구역, 녹지지역에 연접한 지목 “대”이외의 토지 중 입목 본수도 51%이상이며 경사도 21도 이상인 토지

④ 지형여건 등에 비추어 당해 사업으로 인하여 주변의 환경, 풍치, 미관 등이 크게 손상될 우려가 있는 토지

⑤ 생산녹지지역 및 자연녹지지역 내의 토지

허가가능면적

① 주거용건축물의 건축을 목적으로 하는 경우(대지조성) 논 10,000㎡ 미만

② 공장부지조성을 목적으로 하는 경우는 30,000㎡ 미만

③ 보전녹지지역: 5천㎡ 미만

④ 관리지역: 3만㎡ 미만

⑤ 농림지역: 3만㎡ 미만

⑥ 자연환경보전지역: 5천㎡ 미만

토지형질변경 신청 구비서류와 절차

구비서류

① 현황측량도(축적 1/1200 이상. 공사계획범위 포함)

② 지적 표시된 현황도상의 공공시설 및 택지조성계획도(공사계획 도시계획사항 기재 포함)

③ 설계도서(가로계획도-평면도 종횡단면, 도선도서, 상하수도계획도, 포장계획도, 토공 포함된 구조물설계도, 공사비설계서)-공사가 수반될 경우

④ 소유권 증빙서류

⑤ 현황사진(원경, 근경)

절차

① 시·구민원실 접수

② 관계부서협의

③ 현장조사 및 관계부서협의

④ 도시계획위원회 심의

⑤ 사업시행

⑥ 허가 및 준공

참고자료

• 파인더, 〈토지 형질변경, 지목변경 뜻과 종류, 방법〉, 《티스토리》, 2021-12-23
• 남스타, 〈토지 형질변경의 개념과 절차, 필요서류 알아봐요!〉, 《네이버 블로그》, 2020-05-29
• SANGNIM , 〈토지형질변경 구비서류 및 절차〉, 《상림건축디자인그룹》, 2014-04-15
• 김송례, 〈토지 형질변경, 지목변경, 용도지역 변경〉, 《네이버 블로그》, 2017-08-14

같이 보기

• 지목변경
• 용도지역
• 절토
• 성토

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