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환지계획
환지계획(換地計劃, replotting plan)은 토지구획 정리 사업에서 종전의 토지에 대응시켜 토지 이용 계획이나 감보율(減步率) 등의 조건을 만족시키면서 환지 등에 의해 토지의 구획을 정리해 가는 계획을 말한다.
개요
환지계획은 구획정리방식으로 도시개발사업을 할 때 토지를 구획하여 정리하고 소유자에게 되돌려 줄 토지를 정하는 계획을 말한다.
토지를 효율적 이용이 가능한 대지 등으로 조성하는 것은 토지의 수용에 의한 방법이 가장 손쉬우나, 일단의 토지를 일시에 조성하는 것은 많은 시간과 비용이 요구되므로 토지의 구획·정리와 공공시설을 동시에 확보하는 방안의 하나로 토지구획정리 사업이 생기게 되어 지금의 도시개발사업으로 발전되었고, 현행의 도시개발법상 도시개발사업의 전부 또는 일부를 환지방식에 의하여 시행하고자 하는 경우에는 환지계획을 작성하게 된다.
이러한 환지계획이란 사업시행지구내의 토지에 관한 환지처분을 행하기 위한 계획으로서, 시행자(지정권자 제외)가 이를 정하고자 할 때에는 인가를 받아야 한다.
환지계획은 사업계획에 의해 정해진 공공시설의 배치에 맞추어 개개의 대지를 어떻게 재배치 할 것인가를 정하는 청시진임과 동시에 환지처분에 의해 발생하는 관계권리자 상호간의 불균형을 시정하기 위한 청산금의 징수·교부계획을 말한다.
환지계획은 도시개발법상 실시계획 인가 후 실시하도록 되어있으나 기술적으로는 개발계획 즉 사업계획 수립시 환지계획을 고려한 토지이용계획이 전제되어야 한다.
그렇게 함으로써 사업초기에 개략적인 사업성의 여부 즉, 토지 등 권리자 등의 관심사인 감보율 등을 예측할 수 있으므로 지주들의 참여도와 이해도를 높일 수 있다.
또한 종전 토지에 대한 소유권의 위치적 존재는 그 의미를 상실하게 되는 것으로 백지화한 토지를 종전 공부상에 토지를 대신하여 정리 후의 새로운 토지로 교부하는데 어느 곳에 어떻게 토지를 교부할 것인가를 산정하는 것이 중요하다.
환지계획의 내용
환지계획의 내용은
- ① 환지설계
- ② 필지별로 된 환지 명세
- ③ 필지별과 권리별로 된 청산 대상 토지명세
- ④ 체비지 또는 보류지(보유지)의 명세
- ⑤ 기타 국토교통부령으로 정하는 사항을 포함해야 한다.
환지계획은 종전의 토지와 환지의 위치 · 지목 · 면적 · 토질 · 수리(水利) · 이용 상황 · 환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 합리적으로 정하여야 한다. 환지 계획을 작성하면 지방자치 단체의 장에게 인가를 받아야 하며, 토지의 소유자와 해당 토지에 임차권, 지상권, 그밖에 사용하거나 수익할 권리가 있는 자에게 공람시켜야 한다.
환지계획기준
도시개발사업에서 환지계획을 할 때 기준으로 정해 놓은 것을 말한다. 환지계획을 작성할 때는 환지계획구역별로 작성하여야 하며, 실시계획 인가 사항, 환지계획구역의 시가화 정도, 토지의 실제 이용 현황과 경제적 가치 등을 종합적으로 고려하여야 하며, 다음 기준에 따라 해야 한다.
① 환지방식은 토지는 평면환지, 토지와 건물은 입체환지로 하며,
② 환지설계는 평가식(도시개발사업 시행 전후의 토지의 평가가액에 비례하여 환지를 결정하는 방법을 말함)을 원칙으로 하되, 환지지정으로 초지의 이동이 경미하거나 기반시설의 단순한 정비 등의 경우에는 면적식(도시개발사업 시행 전의 토지의 면적 및 위치를 기준으로 환지를 결정하는 방법을 말함)을 적용하며, 하나의 환지계획구역에서는 같은 방식을 적용하여야 하며, 입체 환지를 시행하는 경우에는 반드시 평가식을 적용하여야 한다.
③ 환지위치는 평면 환지는 환지 전 토지의 용도, 보유 기간, 위치, 권리가액, 청산금 규모 등을 고려하여 정하고, 입체 환지는 토지 소유자 등의 신청에 따라 정하되, 같은 내용의 신청이 2 이상인 경우에는 환지 전 토지 또는 건축물의 보유 기간, 거주 기간(주택을 공급하는 경우에 한정한다), 권리가액 등을 고려하여 정한다. 이 경우 토지나 건축물의 환지는 같은 환지계획구역에서 되도록 해야 한다.
관련법은 도시개발법이다.
환지계획의 의의와 법적 성질
- 가. 환지계획의 의의
"환지계획"이란 환지의 방식에 의한 사업으로 사업시행지구 내에 조성된 조성토지의 분배에 관한 계획을 말한다.
- 나. 환지계획의 기능
이러한 환지계획은 환지처분을 위하여 수립 또는 작성되는 계획으로서, 사업계획에 의해 정해진 공공시설의 배치에 맞추어 개개의 대지를 어떻게 재배치 할 것인가를 정하는 일종의 청사진에 해당한다. 또한 환지처분에 의해 발생하는 관계권리자 상호간의 불균형을 시정하기 위한 청산금의 징수ㆍ교부계획에 해당된다. 이러한 환지계획의 내용은 사업이 완료된 후에 있게 될 환지처분의 내용과 일치하게 된다. 따라서 환지계획의 내용에 의하지 아니하거나 환지계획에 없는 사항을 그 내용으로 하는 환지처분은 무효가 된다(대법원 2000. 2. 25.선고 97누5534판결).
- 다. 환지계획의 법적 성질
이처럼 환지계획은 그 내용적인 측면에서 장차 환지처분이라는 집행행위를 구속하고, 사업시행지구내의 토지소유권을 소멸시키는 대신 환지, 체비지 등의 새로운 귀속자를 정하게 되는 측면에서 사업시행지구 내 토지소유자의 포괄적인 권리ㆍ의무의 변동을 확정하는 것이므로 행정계획의 일종에 해당한다.
환지계획 작성의 기본원칙
가. 환지계획은 종전의 토지와 환지의 위치ㆍ지목ㆍ면적ㆍ토질ㆍ수리(水利)ㆍ이용 상황ㆍ환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 합리적으로 정하여야 한다(법 제28조 제2항). 이에 따라 도시개발법 시행규칙은 제27조 내지 29조에서 환지계획의 기준과 보류지, 토지부담률 등을 정하고 있고, 특히 도시개발업무지침은 제4편 제1장에서 환지계획의 일반적인 기준을, 제4편 제2장에서 환지계획의 특별기준을 각 정하고 있다.
나. 시행자는 법 제28조제1항에 따른 환지계획(이하 "환지계획"이라 한다)을 작성할 때에는 환지계획구역(환지방식으로 도시개발사업이 시행되는 도시개발구역의 범위를 말하며, 법 제5조제1항 제3호에 따라 도시개발구역이 둘 이상의 사업시행지구로 분할되는 경우에는 그 분할된 각각의 사업시행지구를 말한다. 이하 같다)별로 작성하여야 하며, 실시계획 인가사항, 환지계획구역의 시가화 정도, 토지의 실제 이용 현황과 경제적 가치 등을 종합적으로 고려하여야 한다(법 시행규칙 제27조 제1항).
다. 또한, 환지설계는 평가식(도시개발사업 시행 전후의 토지의 평가가액에 비례하여 환지를 결정하는 방법을 말한다)을 원칙으로 하되, 환지지정으로 인하여 토지의 이동이 경미하거나 기반시설의 단순한 정비 등의 경우에는 면적식(도시개발사업 시행 전의 토지 및 위치를 기준으로 환지를 결정하는 방식을 말한다)을 적용할 수 있다. 이 경우 하나의 환지계획구역에서는 같은 방식을 적용하여야 하며, 입체 환지를 시행하는 경우에는 반드시 평가식을 적용하여야 한다(법 시행규칙 제27조 제3항).
동영상
참고자료
- 〈환지계획〉, 《부동산용어사전》
- 〈환지 계획〉, 《토목용어사전》
- 〈환지계획기준〉, 《부동산용어사전》
- 유제록 토공전북지사 총괄부장, 〈토지정보 이것만은 알아둡시다 환지계획이란〉, 《전북일보》, 2004-12-24
- 김명식 변호사, 〈도시개발사업 환지계획작성의 기본원칙〉, 《네이버 블로그》, 2016-12-14
같이 보기
