토지

토지 사진

토지(土地)란 일정범위의 지면 또는 지표와 정당한 이익이 있는 범위 내에서의 그 공중・지하를 포함하는 것을 말한다.

개요

건물과 함께 부동산이라 하며, 중요한 재산이 되고 있다. 토지는 무한히 연속하는 지표(地表) 및 지하의 구성 부분으로 형성되고 있으나, 물권의 객체인 물건이 되기 위해서는 지표의 일부를 일정범위로 구획・구분하여야 하며, 구분된 토지만이 개개의 물건으로 취급된다. 구분된 토지의 각각을 1필(筆)의 토지라고 하며, 1필지마다 지번(地番)이 붙여져서 부동산등기법이 정한 바에 따라 토지등기부에 기재된다. 그리고 토지에 관한 권리의 변동은 등기가 성립요건이 되며, 또한 제3자에 대한 대항요건이 된다.

토지는 농업생산의 요소인 동시에 항상적(恒常的)이며, 다른 물건에 장소를 제공하는 특질을 갖는 재화이므로 동산과 비교하여 여러 가지 다른 취급을 받는다. 특히 중세의 봉건제도하에서는 신분적 지배가 토지지배와 결부되어, 영주(領主)의 토지영유는 단순히 사적(私的)으로 토지를 지배할 뿐만 아니라 정치적・공법적(公法的)인 지배의 기초가 되어 있었으므로 매우 중요한 재산으로 취급되었다. 그 때문에 토지의 이전・이용 등에 관해서는 동산과 전혀 다른 법적 규제가 가해졌다. 근대에 이르러 정치적・공법적인 지배는 국가의 수중에 집중되고, 토지에 부착되어 있던 그러한 구속은 모두 철폐되어 자유로운 사적 토지소유권이 확립되었다. 그 결과 토지도 상품으로서 동산과 동일하게 자유로이 거래의 대상이 될 수 있었으나, 재산으로서의 특질과 중요성 때문에 오늘날도 동산과는 법적인 규제를 달리하고 있다.

토지소유자는 법률의 범위 내에서 자유로이 소유지를 사용・수익・처분할 수 있고(민법 211조), 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하(上下)에 미친다(212조). 토지소유자의 소유권을 제한하는 것으로 민법에서는 상린관계(相隣關係)에 의한 제한이 규정되어 있는데(216~244조), 최근에는 특별법에 의한 제한이 현저히 증가하고 있다. 법률에 의한 제한이 없는 경우에도 사용・수익이 권리의 남용이 되는 경우에는 법률의 보호를 받지 못한다. 토지소유자는 스스로 토지를 이용할 수 있을 뿐만 아니라, 타인에게 지상권・임차권 등을 설정하여 대가를 얻고 이용시키거나, 저당권을 설정하여 자금을 융통할 수도 있다. 특히 토지소유자의 소유의 이익과, 이용권자의 이용의 이익을 어떻게 조화시킬 것인가가 어려운 과제로 대두되고 있으나, 소유권을 제한하고 이용권을 보호하는 것이 현대의 법사조(法思潮)이다. 도시로의 인구집중과 토지, 특히 주택용지의 절대부족으로 지가의 앙등이 중대한 사회문제가 되고 있기 때문에, 종래보다 한층 넓은 시야에 입각한 종합적 토지정책이 요구되고 있어, 토지소유권의 제한 및 토지공개념 적용의 주장이 높아가고 있다.

토지대장

토지대장 예시

토지대장(土地臺帳)은 지적공부(地籍公簿)의 일종으로 토지의 사실상의 상황을 명확하게 하기 위해 만들어진 장부이다. 그러한 점에서 등기소에 비치되어 토지에 관한 권리관계를 공시하는 토지등기부와 구별된다.

이 두 장부는 서로 기재 내용에 있어 일치될 것이 요청되므로 등기부에 게기한 부동산 표시가 토지대장과 부합하지 않는 경우, 그 부동산의 소유권 등기명의인은 부동산 표시의 변경등기를 하지 않으면 그 부동산에 대하여 다른 등기를 신청할 수 없도록 하고 있다.

그리고 등기부에 게기한 등기명의인의 표시가 토지대장과 부합하지 않는 경우에는 그 등기명의인은 등록명의인 표시의 변경등록을 하지 않으면 그 부동산에 대하여 다른 등기를 신청할 수 없도록 하고 있다.

토지대장은 시장(구를 두는 시에 있어서는 구청장)·군수가 소관하며, 소관청은 이 장부를 지적서고에 비치, 보관하고 이를 영구히 보존하여야 한다. 이 장부는 천재지변 등 위난을 피하기 위하여 필요한 때를 제외하고는 이를 소관청의 청사 밖으로 반출하지 못한다.

시의 동과 군의 읍면에는 지적공부에 의하여 토지대장 부본을 작성, 비치하고 상시 지적공부와 부합하도록 그 이동사항을 정리하여야 한다. 토지대장에는 다음 사항을 등록한다.

① 토지의 소재：토지가 존재하는 장소의 시・구・군을 표시하고 1필마다 지번을 붙이고, 그 지목과 면적을 정한다.

② 지번：토지에 붙어 있는 번호를 말하는데, 대통령령이 정하는 바에 따라 소관청이 지번지역별로 기번하여 정한다.

③ 지목：토지의 주된 사용목적에 따라 토지의 종류를 구분, 표시하는 것으로, 예컨대 논・밭・과수원・목장용지・임야・도로・하천・묘지・염전・대・공원・잡종지 등이다.

④ 면적：지적 측량에 의하여 지적공부에 등록된 토지의 수평면적을 말하며, 토지대장에 등록하는 면적은 평방미터를 단위로 하여 정한다.

⑤ 소유자의 주소・주민등록번호・성명 또는 명칭.

⑥ 기타 내무부령으로 정하는 사항 등이다.

또한 위와 같은 등록사항 이외에 첫째로 고유번호, 둘째로 지적도의 도호와 당해 대장의 매순, 셋째로 토지등급 또는 기준수확량등급을 등록하여야 한다. 소관청은 위와 같은 사항 이외에 도시계획구역 내에 있어서는 용도지역에 관한 사항을 토지대장에 참고사항으로 기재할 수 있다.

지적도

네이버지도 지적도 서비스

모든 땅은 쓰임새에 따라 분류되어 있다. 크게는 토지와 임야로 분류되어 있지만 '토지'라는 용어는 토지와 임야를 포함한 모든 땅에 대한 통칭으로 쓰일 때가 많다. 이러한 토지를 좀 더 세분하여 필지별로 구분하고 땅의 경계를 그어놓은 것이 지적도(cadastral map 또는 land registration map)이다. 그러므로 지적도는 지도 또는 지형도의 개념과는 엄밀히 다르다. 지적도는 토지에 관한 정보를 제공해 주는 중요한 공문서의 일종으로 토지의 소재, 지번, 지목, 면적, 소유자의 주소, 성명, 토지의 등급 등 토지의 권리를 행정적 또는 사법적으로 관리하는 데 이용된다.

지적은 1필지(parcel)의 토지에 대한 정보를 총괄적으로 내포하고 있는 공적등록부로서 하나의 획지(lot)에 대한 정보를 담고 있다. 지적법에서 의미하는 지적의 정의는 '국토의 전반에 걸쳐 일정한 사항을 국가 또는 국가로부터 위임을 받은 기관(한국국토정보공사)이 등록하여 이를 국가 또는 국가가 지정하는 기관에 비치하는 기록'이라고 설명되어 있다.

이를 넓은 의미로 해석하면 '지적은 지표면이나 공간 또는 지하를 막론하고 재정적 가치가 있는 모든 부동산을 유지 관리하기 위한 국가의 토지 행정'이라고 할 수 있다. 지적이라는 용어는 나폴레옹 1세가 제정한 지적법(Cadastral Law)이 그 효시이다.

우리나라에서는 조선 시대의 『경국대전』에 전지를 6등급으로 구분하고 20년마다 측량하여 지적을 작성하고 호조와 도 및 고을에 비치한다는 기록이 나타난다. 그 후 고종 32년(1895년 3월 26일) 칙령 제53호 판적국의 사무 분장 규정 제2항에 '지적에 관한 사항'이라고 명시하고 있으며, 그해 11월 3일 향회 조규 제5조 제2항에서도 '호적 내지 지적에 관한 사항'으로 규정함으로써 본격적으로 지적이라는 용어가 법규에 나타나기 시작하였다. 1908년 1월 24일에 공포한 산림법 제19조에 '… 삼림・산야의 지적 및 견취도를 …' 등으로 쓰이다가 1912년 토지 조사령에 의한 토지 조사 사업에서 토지 대장과 지적도를 총칭하여 지적이라 불렀다.

지적도에 나타나는 지목의 종류는 28가지이지만 우리의 생활과 밀접한 관계가 있는 지목은 그리 많지 않다. 즉, 대지, 답, 전 및 과수원, 임야 및 목장, 묘지 등이 개인 재산과 관련된 지목이고 그 외에는 공공성이 있는 지목들이다.

대지는 도시 내에 있는 주거용 지목이기 때문에 대부분의 대지에는 주택이나 건물이 들어서 있거나 비록 공지라도 담장이나 울타리 등의 경계가 있다.

답(畓: 논)의 경우는 논두렁에 의해 경계가 확실히 구분되며 간혹 한 지번 내에 여러 필지로 나누어진 곳이 있지만, 지적도를 들고 현지에서 확인하면 기술이 없는 사람이라도 판독할 수 있다.

전(田: 밭)과 과수원은 둘 다 물이 없는 경작지로서 밭두렁이 형성되어 있거나 울타리가 있어서 판독이 가능하다. 다만 산 밑에 있는 밭이나 과수원의 경우는 산을 개간하여 일구는 특성 때문에 경계를 판독하기가 그리 쉽지 않다. 이런 이유로 가끔 분쟁의 불씨가 되곤 한다.

임야와 목장, 묘지는 산에 있는 지목이다. 목장은 가축들이 달아나지 못하게 울타리를 치기 때문에 대략의 경계는 알 수 있다. 그러나 일반 임야와 묘지의 경계는 눈으로 확인할 방법이 없다. 하지만 면적이 큰 임야의 경우는 능선이나 계곡을 경계로 삼은 것이 많기 때문에 어느 정도 판독이 가능하다. 판독이 힘든 경우는 당초 임야도 작성 이후에 분할된(산234-1, 산124-3) 지번이다.

우리나라는 서양과 달리 임야의 경계를 따라 울타리를 치는 경우가 흔치 않기 때문에 하루에도 수백 건씩의 분쟁이 일어난다. 며칠 전에 내가 직접 구입한 산(임야)이라 할지라도 현장에 울타리가 없기 때문에 산의 경계를 확실히 알 수 있는 길은 없다. 산의 경계를 대충 안다고 하더라도 임야도를 가지고 산에 올라가면 헤매기가 일쑤다. 그렇다고 임야(산)의 경계에 철조망을 치는 것도 우리의 정서상 이웃과 같은 휴식 공간(산)을 앗아가기 때문에 그럴 수도 없다. 아무튼, 대부분의 사람은 자신이 소유한 산(임야)의 경계를 어렴풋이 밖에 알 수 없다.

토지 지목의 종류

지목의 표기방법

지목은 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것을 말한다.

지목은 전・답・과수원・목장용지・임야・광천지・염전・대(垈)・공장용지・학교용지・주차장・주유소용지・창고용지・도로・철도용지・제방(堤防)・하천・구거(溝渠)・유지(溜池)・양어장・수도용지・공원・체육용지・유원지・종교용지・사적지・묘지・잡종지로 구분하여 총 28개로 분류한다.

참고자료

• 〈토지〉, 《두산백과》
• 〈토지대장〉, 《한국민족문화대백과사전》
• 〈지적도〉, 《네이버 지식백과》
• 박상언, 〈부동산 고수들이 토지 살 때 꼭 확인하는 4가지〉, 《전성기》

같이 보기

• 땅
• 대지
• 택지
• 건물
• 부동산
• 지적도

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