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용도지역
용도지역(用途地域)은 토지의 이용 및 건축물의 용도・건폐율・용적률・높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적・효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 않게 도시・군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.
용도지역은 2003년 1월 법이 바뀌면서 원래 5가지(도시, 준도시, 농림, 준농림, 자연환경보존)종류에서 4가지로 축소됐다.
개요
우리나라의 도시・군계획의 근간을 이루는 용도지역제(Zoning)는 도시・군계획의 중요한 법적 집행수단의 하나이다. 시가지 개발을 효율적인 방향으로 유도하기 위해서 주택・상업시설・공장・학교 등 용도에 따라 토지이용을 규제・관리하는 토지이용계획의 대표적인 법적 실행수단이다.
현대적 의미의 용도지역제가 처음으로 등장한 나라는 독일로 1810년 나폴레옹 1세 치하에 있던 독일 라인(Rhein)강 지역의 도시들에 대하여 법률로서 보호구역을 지정한 것이 그 최초로서, 이것을 기반으로 하여 1845년에 용도지역제의 시효라고 할 수 있는 프러시아 공업법을 제정하였다.
도시 내에서 토지를 특정한 용도지역으로 구분・지정하는 용도지역제가 공식적으로 정해진 것은 19세기말 미국으로, 캘리포니아(California)주에서는 1885년 미국 최초로 용도지역제를 실시하였다. 이후 본격적인 용도지역 조례가 최초로 제정된 것은 1909년 로스앤젤레스(Los Angeles)였으나, 체계적이고 종합적인 용도지역 조례는 1916년 뉴욕(New York)에서 제정하였다.
우리나라는 도시계획구역에 대해서는 「도시계획법」 , 도시계획구역 외 지역에 대해서는 「국토이용관리법」 에 의해 관리하였으나, 2002년에 「국토이용관리법」 과 「도시계획법」 이 통합되어 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 이 제정됨에 따라 같은 법에 따라 도시지역과 비도시지역을 일원화하여 용도지역을 지정・관리하고 있다.
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에 의한 용도지역은 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분한다.[1]
토지의 용도지역은 쉽게 말해 '그 해당 토지에 어떤 행정규제가 있는지를 보여주는 것'이다. 땅 종류에 따라서 국가가 규제를 한다는 점에서 '지목'과 유사하지만, 규제의 강도나 토지의 가치에 미치는 영향은 지목보다 훨씬 강력하다.
용도지역 종류
용도지역은 토지이용의 가장 기본적인 구분으로, 전 국토에 걸쳐 빠짐없이 중복되지 않게 구분 지정된다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조에 따라 대한민국 국토는 토지의 이용실태 및 특성, 장래의 토지이용 방향 등을 고려하여 다음과 같은 4종류의 용도지역으로 구분되며, 총 21개 용도지역으로 세분된다.
- 도시지역
인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대하여 체계적인 개발・정비・관리・보전 등이 필요한 지역
- 관리지역
도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리할 필요가 있는 지역
- 농림지역
도시지역에 속하지 아니하는 농지법에 따른 농업진흥지역 또는 산지관리법에 따른 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역
- 자연환경보존지역
자연환경・수자원・해안・생태계・상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호・육성 등을 위하여 필요한 지역
세분
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조에서는 용도지역에 대해 '토지의 이용 및 건축물의 용도・건폐율・용적률・높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적・효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정하는 지역'으로 정의하고 도시지역 및 관리지역을 다음과 같이 구분한다.
도시지역
주거지역: 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역
상업지역: 상업이나 그 밖의 업무의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역
공업지역: 공업의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역
녹지지역: 자연환경・농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역
관리지역
보전관리지역: 자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
생산관리지역: 농업・임업・어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
계획관리지역: 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용・개발을 하려는 지역으로서 계획적・체계적인 관리가 필요한 지역
도시지역 세분
- 주거지역
- 전용주거지역
- 제1종전용주거지역: 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
- 제2종전용주거지역: 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
- 일반주거지역
- 제1종일반주거지역: 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
- 제2종일반주거지역: 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
- 제3종일반주거지역: 중고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
- 준주거지역: 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역
- 상업지역
- 중심상업지역: 도심・부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충을 위하여 필요한 지역
- 일반상업지역: 일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역
- 근린상업지역: 근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역
- 유통상업지역: 도시내 및 지역간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역
- 공업지역
- 전용공업지역: 주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용하기 위하여 필요한 지역
- 일반공업지역: 환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치를 위하여 필요한 지역
- 준공업지역: 경공업 그 밖의 공업을 수용하되, 주거기능ㆍ상업기능 및 업무기능의 보완이 필요한 지역
- 녹지지역
- 보전녹지지역: 도시의 자연환경・경관・산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역
- 생산녹지지역: 주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역
- 자연녹지지역: 도시의 녹지공간의 확보, 도시확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용되는 지역
각주
참고자료
- 〈용도지역〉, 《위키백과》
- BON엘이비, 〈용도지역, 용도지구, 용도구여, 지목, 차이〉, 《네이버블로그》, 2020-02-06
- 〈용도지역〉, 《토지이용규제정보서비스》
같이 보기
