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생산관리지역
생산관리지역(生産管理地域, production management area)은 농업·임업·어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역을 말한다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의해 과거 국토이용관리법상 준농림과 준도시 지역을 토지적성평가를 거쳐 세분한 지역중 하나로서 농업, 임업, 어업 따위의 생산을 위하여 관리가 필요하나, 주변 용도 지역과의 관계 따위를 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기 곤란한 지역으로, 국토교통부장관 특별시장 광역시장이 지정한다.
목차
개요
국토는 용도에 따라 도시지역, 관리지역, 농림지역, 그리고 자연환경보전지역으로 구분하는데, 이중 관리지역은 다시 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 구분한다. 생산관리지역은 농업 · 임업 · 어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림 지역으로 지정하여 관리하기 곤란한 지역으로 국토교통부장관, 시 · 도지사 또는 대도시 시장이 도시 · 군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.
건폐율은 20% 이하이며 용적률은 80% 이하이다. 4층 이하의 건축물로 단독주택, 초등학교, 운동장, 창고, 교정 및 국방 · 군사시설, 발전시설 등을 건축할 수 있으며, 토지의 형질변경 허가면적은 면적은 3만제곱미터 미만이며, 관리지역 안에서 3만제곱미터 미만의 형질변경은 당해 특별시 · 광역시 · 특별자치시 · 특별자치도 · 시 또는 군의 도시 · 군계획조례로 따로 정할 수 있다.
근거는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이다.
생산관리지역 안에서 할 수 있는 행위
용도지역에 따라 토지를 활용할 수 있는 범위가 정해지게 된다. 즉, 용도지역별로 토지 위에 건축물을 얼마나 넓고 높게 지을 수 있는지도 결정이 되며, 어떠한 건축물을 지을 수 있는지 건축물의 종류도 제한을 받게 된다. 즉, 용도지역은 토지의 가치를 결정짓는 핵심 요소이므로 자세하게 살펴보아야 한다. (▶용도지역 확인방법)
- 생산관리지역 건폐율과 용적률
- 건폐율 : 토지 위에 건축물을 얼마나 옆으로 넓게(수평적 개념) 건물을 지을 수 있는지를 정하는 개념이다.
- 건폐율 = (건축면적 ÷ 대지면적) × 100
- 생산관리지역의 건폐율 : 20% 이하
- 용적률 : 토지 위에 건축물을 얼마나 위로 높게(수직적 개념) 건물을 지을 수 있는지를 정하는 개념이다.
- 용적률 = (건축물의 지상층 연면적 ÷ 대지면적) × 100
- 생산관리지역의 용적률 : 80% 이하
- 생산관리지역 안에서 할 수 있는 건축행위
- 용도지역별로 건축할 수 있는 건축행위는 상위 법령인 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령]에서 큰 틀을 1차적으로 정한 후, 이 큰 틀 범위를 벗어나지 않는 범위 안에서 각 지자체의 특성에 맞도록 하위 법령인 [도시·군 계획조례]에서 세부적으로 건축행위를 정하고 있다.
생산관리지역 안에서 건축할 수 있는 건축물을 찾는 방법은 다음과 같다. 우선, 기본적인 큰 틀을 [국토계획법 시행령]에서 1차적으로 허용되는 건축물을 확인한다. 2차로 해당 토지가 속한 [도·시군 계획조례]를 통해 다시 한번 건축이 허용되는 건축물들을 세부적으로 다시 한번 확인해야 한다.
(1) [국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령]에 의해 할 수 있는 행위
- "단독주택"(단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관)
- "제1종 근린생활시설" 중에 슈퍼마켓, 일용품 소매점 및 마을회관, 공중화장실, 대피소 및 변전소, 양수장, 정수장 등
- "교육연구시설" 중에 초등학교
- "운동시설" 중에 운동장
- "창고시설" (단, 농업 · 임업 · 축산업 · 수산업용의 창고시설만 가능)
- "동물 및 식물 관련 시설" 중에 작물 재배사, 종묘 배양시설, 화초 및 분재 등의 온실, 동물 또는 식물과 관련된 시설(단, 동물원 및 식물원은 제외)
- "교정 및 군사시설"
- "발전시설"
(2) [도시·군 계획조례]에 의해 할 수 있는 행위 위에 [국토계획법 시행령]에서 1차적으로 확인한 것의 범위 안에서, 2차적으로 허용되는 건축물의 종류는 다음과 같다.
- 공동주택 가능 (단, 아파트는 제외)
- 제1종 근린생활시설 중에 슈퍼마켓, 일용품 소매점, 휴게음식점, 제과점, 마을회관, 공중화장실 등은 가능 (단, 변전소, 양수장, 정수장 등은 제외)
- 제2종 근린생활시설 (단, 휴게음식점, 일반음식점, 제조업소, 수리점 및 단란주점은 제외)
- 판매시설 (단, 농업 · 임업 · 축산업 · 수산업용에 한한다)
- 의료시설
- 교육연구시설 중에 중학교, 고등학교 및 교육원(단, 농업 · 임업 · 축산업 · 수산업과 관련된 교육시설에 한한다)
- 노유자시설
- 수련시설
- 공장(제2종 근린생활 시설 중에 제조업소를 포함) 중에 도정공장 및 식품공장과 읍·면지역에 건축하는 제재업의 공장으로서 다음의 어느 하나에 해당하지 아니하는 것
- [대기환경보전법] 제2조 제9호에 따른 특정대기유해물질이 같은 법 시행령 제11조 제1항 제1호에 따른 기준 이상으로 배출되는 것
- [대기환경보전법] 제2조 제11호에 따른 대기오염물질 배출시설에 해당하는 시설로서 같은 법 시행령 별표 1에 따른 1종 사업장 내지 3종 사업장에 해당하는 것
- [물환경보전법] 제2조 제8호에 따른 특정수질 유해물질이 같은 법 시행령 제31조 제1항 제1호에 따른 기준 이상으로 배출되는 것. (다만, 동법 제34조에 따라 폐수 무방류 배출시설의 설치허가를 받아 운영하는 경우는 제외)
- [물환경보전법] 제2조 제10호에 따른 폐수배출시설에 해당하는 시설로서 같은 법 시행령 별표 13에 따른 제1종 사업장부터 제4종 사업장까지 해당하는 것
- 위험물 저장 및 처리시설
- 자동차 관련 시설 중에 운전학원, 정비학원 및 [여객자동차 운수사업법], [화물자동차 운수사업법] 및 [건설기계 관리법]에 의한 차고 및 주기장
- 동물 및 식물 관련 시설 중에 축사, 가축시설, 도축장, 도계장
- 분뇨 및 쓰레기 처리시설
- 방송통신시설
- 묘지 관련 시설
- 장례식장
- 해당 토지의 도시계획조례 확인 방법
위에서 [국토계획법]과 [도시·군 계획조례]를 통해 "생산관리지역"에서 할 수 있는 건축행위들을 살펴보았다. 그러나 더욱 정확하게 살펴보기 위해서는 해당 지역의 도시계획조례(예:부천시 도시계획조례, 천안시 도시계획조례)를 검색하여, "생산관리지역"에서 할 수 있는 행위를 확인해야 한다. 뿐만 아니라, 토지를 매수할 계획이시라면, 해당 지역 "담당공무원"에게, 본인이 원하는 건축물을 건축할 수 있는지, 반드시 매수 전에 확인을 해야 한다.
추가적으로 해당 지역의 '건축설계사무소' 또는 '토목설계사무소'에 이중으로 확인을 해보는 것이 매우 안전한 방법이다.
각 지역별 [도시계획조례] 확인 방법은 다음과 같다.
- STEP 01. [자치법규 시스템] 홈페이지 사이트에 접속한다.
- STEP 02. 상단에 [자치법규 검색]을 클릭한다.
- STEP 03. 상단 박스 [자치단체별]에 지역별로 검색을 해도 되고, 직접 [법규명] 검색란에 [본인이 검색하고자 하는 지역 도시계획조례]를 입력 후 하단의 [검색하기] 버튼을 클릭해주면 된다. (예: 천안 도시계획 조례)
- STEP 04. "천안 도시계획 조례"가 검색되는 것을 확인할 수가 있다. 검색된 해당 지역 도시계획 조례를 클릭한다.
- STEP 05. 도시계획 조례 내용 중에 우측 스크롤바를 내려가면서 [용도지역 안에서 건축제한] 조항을 찾아서 확인한다.
- STEP 06. [생산관리지역 안에서 건축할 수 있는 건축물] 부분을 보면 "별표 19"와 같다고 기재되어 있다.
- STEP 07. 우측 스크롤바를 끝까지 내려보면 "별지 별표" 부분에 용도지역별로 건축할 수 있는 건축물을 문서로 다운로드할 수 있게 되어 있다. 원하는 문서를 다운로드한 후, 확인하면 된다.
보전관리지역과의 비교
같은 관리지역이지만 보전관리지역은 주로 산간지역과 임야에 지정되고, 계획관리지역은 도시주변 도로변이나 마을 가까이에서 이미 개발되었거나 개발이 예상되는 어수선한 지역에 지정된다.
생산관리지역은 대체로 농가주택과 논 밭이 혼재되어 있는 작은 마을과 그 주변이라고 보면 된다. 그렇다고 생산관리지역에는 농지와 대지만 있는 것은 아니다. 임야도 창고용지(농업용창고)도 있고, 28개 지목이 모두 존재할 수 있다.
생산관리지역과 보전관리지역은 모두 건폐율 20%에 용적율 80%로서 농림지역과 다를바 없다.
개발이 가능한 범위에 있어서도 생산관리지역과 보전관리지역은 거의 같다. 다만 지역에 따라 생산관리지역의 개발범위가 약간 넓은 경우도 있다. 예컨대 기업체연수원이 허용된다던지 하는 것인데(보전관리는 불가), 이런 특별한 예외를 빼면 생산관리지역과 보전관리지역의 개발범위는 거의 같다고 보면 된다.
물론 둘 다 명색이 관리지역으로서 농림지역보다는 약간 더 쓸모가 있다. 관리지역이기 때문에 일반인도 단독주택(농가주택 전원주택)을 지을 수 있어서이다. 그러나 돈되는 수익사업을 하기에는 둘 다 별로 적당하지 않다고 볼 수 있다.
생산녹지지역 농지와의 비교
생산관리지역은 생산녹지지역과 구별해야 한다.
생산녹지지역은 도시지역으로서 녹지지역의 일종으로 도시주변에 농지가 모여 있는 곳에 지정된다. 생산녹지지역 중에서 경지정리된 농지가 밀집하고 있는 곳의 농지는 농업진흥지역으로 중복지정되어 있는 경우가 많다. 이런 경우 그 땅은 농림지역에 준하여 개발이 극도로 제한된다. 농업진흥구역에 관한 농지법의 제한을 우선적으로 받게 되기 때문이다.
그러나 생산관리지역에서는 농업진흥구역과 중복규제되는 경우는 없다. 비도시지역에서 농업진흥구역이 되면 바로 농림지역으로 지정되기 때문이다. 생산관리지역은 관리지역이므로 생산관리지역이면서 농림지역인 농업진흥구역이 되는 경우는 없다.
다만 종전의 농림지역인 농업진흥구역이 풀리면서 생산관리지역으로 용도변경이 되는 경우가 있다.(농업진흥지역 해제) 이럴 경우 우선 농림지역이 해제되면서 그 땅은 일단 관리지역세분화 방침에 따라 주변환경에 맞추어 생산관리지역 또는 보전관리지역으로 편입된다. 바로 계획관리지역으로 변경되는 경우는 거의 없다.
생산관리지역과 생산녹지지역의 개발가능범위는 거의 같다. 건폐율 20%, 용적율 80%인 것도 동일하다. 다만 생산관리지역은 비도시지역이고 농촌지역인데 반하여, 생산녹지지역은 도시계획이 수립된 도시지역이라는 차이밖에 없다. 위치나 주변환경으로 볼 때 둘 다 크던 작던 간에 도심지나 집단마을 주변 혹은 한가한 마을 내에 소재한다는 것이 다르다.
생산관리지역 농지 개발범위의 제한
생산관리지역에서의 건축물은 대체로 4층 이하로 층수 제한이 있다. 건폐율 20%, 용적율 80%로서 통상 최대 4층이겠지만, 마을의 스카이 뷰를 보호하고 인구의 밀집을 막자는 취지다.
생산관리지역의 개발범위를 간략히 보면, 우선 단독주택 연립주택은 가능하지만 아파트는 안된다. 창고는 영업용 임대용을 지을 수 없고, 농림어업용 생산용 창고만 가능하다. 공장신축이 일반적으로 불가하며, 특히 오폐수나 유해업종의 공장이 절대 불가하다.
그러나 요양병원 등 종합병원, 요양원 등 사회복지시설, 교회, 암자 등 종교시설은 가능하다. 전술한바와 같이 지역에 따라 연수원 등이 특별하게 허용되는 경우가 있다.
제1종근생 제2종근생 건물을 지을 수는 있지만, 업종제한이 있어 일반음식점, 모텔, 제조장(공장) 등이 불가하다. 음식점은 휴게음식점만 가능할 뿐이다.
또 생산관리지역 농지에서는 건축물을 신축하기 위하여 농지를 전용하는 경우 전용가능한 농지면적의 제한이 있다. 단독주택 제1종 제2종 근생 등은 1,000㎡(300평) 까지만 전용이 되고 기타 업종별 건물에 따라 900평의 제한도 있다. 이러한 구체적 제한은 농지법과 농지법시행령에 명문으로 되어 있어 법조문을 확인해야 할 것이다.
동영상
참고자료
- 〈생산관리지역〉, 《대한건축학회 건축용어사전》
- 〈생산관리지역〉, 《부동산용어사전》
- 〈생산관리지역〉, 《한경 경제용어사전》
- 지식살롱〈생산관리지역 이란? - 알기 쉽게 핵심 총정리 - 지식살롱〉, 《티스토리》, 2021-07-15
- 가야컨설팅, 〈생산관리지역 농지와 보전관리지역 생산녹지지역 농지의 차이〉, 《네이버블로그》, 2019-04-23
같이 보기
