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지목
지목(地目)은 토지의 주된 이용목적에 따라 토지의 종류를 구분・표시하는 명칭이다. 각 국가에 따라 다르게 운영되며, 대한민국의 경우 28개의 지목이 있다. 대지, 밭, 수로 등의 지목이 전 세계적으로 존재한다.
지목 설정 원칙
- 1필 1목의 원칙
하나의 필지마다 하나의 지목을 설정하고 지목은 중복되게 설정하지 않는다.
- 주지목추종의 원칙
1필지의 사용 목적 또는 요도가 2이상의 지목에 해당하는 경우에는 주된 사용 목적 또는 용도에 따라 지목을 설정해야 한다.
- 용도경중의 원칙
도로・하천・제방・구거・수도용지・철도용지 등의 지목이 중복되는 때에는 등록기기의 선후 및 용도의 경중 등의 순에 따라 지목을 설정한다.
- 영속성의 원칙
다른 지목에 해당하는 용도로 변경시킬 목적이 아닌 임시적이고 일시적인 용도의 변경은 이를 등록전환 혹은 지목변경을 하여야 할 토지의 이동으로 보지 않는다.
- 사용목적추정의 원칙
도시개발사업 등의 공사가 준공된 토지는 그 사용 목적에 따라 지목을 정해야 한다.
지목의 역사
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따르면, 대한민국에는 28개의 지목이 형성되어 있다. 이는 2002년 확정되어 현재까지 이어져 오는 것이다. 지목의 역사를 소개하면 다음과 같다.
- 1단계 (1910~1917년)
18개 종목으로 구분
일제강점기 토지조사사업 당시 지목은 전, 답, 대, 지소, 임야, 잡종지, 사사지, 분묘지, 공원지, 철도용지, 수도용지, 도로, 하천, 구거, 제방, 성첩, 철도선로, 수도선로의 18개였다.
- 2단계 (1917~1942년)
19개 종목으로 구분 : 이전 지목에서 지소가 지소와 유지로 분리되어 총 19개의 지목이 되었다.
- 3단계 (1942~1976년)
잡종지가 잡종지와 염전, 광천지로 구별되어 19개의 지목이 21개로 늘었다.
- 4단계 (1976~2002년)
24개 종목으로 구분
- 신설 지목 6개 : 과수원, 목장용지, 공장용지, 학교용지, 운동장, 유원지 종목이 새로 신설되었다.
- 통폐합 지목 (6개에서 3개로 통폐합) : 철도용지와 철도선로가 합쳐져 철도용지가 되었고, 수도용지와 수도선로가 합쳐져 수도용지가 되었다. 유지와 지소는 다시 합쳐져 유지가 되었다.
- 명칭 변경 지목 5개 : 공원지가 공원으로, 사사지가 종교용지로, 성첩이 사적지로, 분묘지가 묘지로, 운동장이 체육용지로 명칭이 변경되었다.
- 5단계 (2002년~현재)
주차장, 주유소용지, 창고용지, 양어장 4개의 지목이 신설되어 현재 28개의 지목으로 분류되고 있다.
상세
- [전]–전(밭)
물을 대지 아니하고 곡물・원예작물(과수류를 제외한다)・약초・뽕나무・닥나무・묘목・관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지와 식용을 목적으로 죽순을 재배하는 토지는 '전'으로 한다.
- [답]–답(논)
물을 직접 이용하여 벼・연・미나리・왕골 등의 식물을 주로 재배하는 토지는 '답'으로 한다.
- [과]–과수원
일정한 구역을 정하여 사과・배・밤・호두나무 등 과수류를 집단으로 재배하는 토지와 이에 접속된 저장고 등 부속 시설물의 부지는 “과수원”으로 한다. 다만, 주거용 건축물의 부지는 '대'로 한다.
- [목]–목장용지
일정한 구역을 정하여 축산업 및 낙농업을 목적으로 가축을 사육하거나 사육하기 위하여 조성한 초지 또는 축산법 제2조 제1호의 규정에 따른 가축을 사육하는 축사 등 부속 시설물의 부지는 '목장용지'로 한다. 다만, 주거용 건축물의 부지는 '대'로 한다.
- [임]–임야
산림 및 원야를 이루고 있는 수림지・죽림지・암석지・자갈땅・모래땅・습지・황무지와 간석지 등은 '임야'로 한다.
- [광]–광천지
지하에서 온수・약수・석유류 등이 용출되는 용출구 및 그 유지를 위한 부지는 '광천지'로 한다. 다만, 온수・약수・석유류 등을 일정한 장소로 운송하는 송수관・송유관 및 저장시설의 부지를 제외한다.
- [염]–염전
바닷물을 끌어들여 소금을 채취하는 토지와 이에 접속된 소금 만드는 곳 등 부속 시설물의 부지는 '염전'으로 한다. 다만, 천일제염방식에 의하지 아니하고 동력에 의하여 바닷물을 끌어들여 소금을 만드는 제조공장시설의 부지를 제외한다.
- [대]–대지
영구적 건축물 중 주거・사무실・점포와 박물관・극장・미술관 등 문화시설과 이에 접속된 부속 시설물의 부지 및 정원과 도시계획사업 등 관계 법령에 따른 택지조성사업을 목적으로 하는 공사가 준공된 토지는 '대'로 한다.
- [장]–공장용지
제조업을 목적으로 하는 공장시설물의 부지와 관계 법령에 따른 공장부지 조성을 목적으로 하는 공사가 준공된 토지와 당해 토지와 같은 구역 안에 있는 의료시설 등 부속 시설물의 부지는 '공장용지'로 한다.
- [학]–학교용지
일정한 구역 내의 학교의 교사와 이에 접속된 부속 시설물의 부지 및 체육장 등은 '학교용지'로 한다.
- [차]–주차장
자동차 등의 주차에 필요한 독립적인 시설을 갖춘 부지와 주차전용 건축물 및 이에 접속된 부속 시설물의 부지는 '주차장'으로 한다. 다만, 다음에 해당하는 시설의 부지는 제외 – 주차장법 제2조 제1호 가목 및 다목의 규정에 따른 노상주차장 및 부설주차장 – 자동차 등의 판매 목적으로 설치된 물류장 및 야외전시장
- [주]–주유소용지
석유・석유제품 또는 액화석유가스 등의 판매를 위하여 일정한 설비를 갖춘 시설물의 부지와 저유소 및 원유저장소의 부지와 이에 접속된 부속 시설물의 부지, 다만, 자동차・선박・기차 등의 제작 또는 정비공장안에 설치된 급유・송유시설 등의 부지는 제외
- [창]–창고용지
물건 등의 보관 또는 저장하기 위하여 독립적으로 설치된 보관시설물의 부지와 이에 접속된 부속 시설물의 부지
- [도]–도로
일반공중의 교통 운수를 목적으로 보행 또는 차량운행에 필요한 일정한 설비 또는 형태를 갖추어 이용되는 토지와 관계 법령에 따라 도로로 개설된 토지 또는 2필지 이상의 대에 진입하는 통로로 이용되는 토지는 '도로'로 한다.
- [철]–철도용지
교통 운수를 목적으로 하여 일정한 궤도 등의 설비와 형태를 갖추어 이용되는 토지와 이에 접속된 역사・차고・발전시설 및 공작창등 부속 시설물의 부지는 '철도용지'로 한다.
- [천]–하천
자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지는 '하천'으로 한다. 다만, 그 규모가 특히 작은 것은 '구거'로 한다.
- [제]–제방
방수제・방조제・방파제・방사제 등으로 조수・자연유수・모래・바람 등을 막기 위하여 설치된 둑의 부지는 '제방'으로 한다.
- [구]–구거
용수・배수를 목적으로 하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로・둑 및 그 부속 시설물의 부지와 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로는 '구거'로 한다.
- [유]–유지
일정한 구역 내에 물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐・저수지・소류지・호수・양어장・연못 등의 토지와 연・왕골 등이 자생하는 배수가 잘되지 아니하는 토지는 '유지'로 한다.
- [양]–양어장
육상에 인공으로 조성된 수산생물의 번식 또는 양식을 위한 시설을 갖춘 부지와 이에 접속된 부속 시설물의 부지
- [수]–수도용지
물을 정수하여 공급하기 위한 취수・저수・도수・정수・송수 및 배수시설의 부지 및 이에 접속된 부속 시설물의 부지와 수도관의 매설부지는 '수도용지'로 한다.
- [공]–공원
일반공중의 보건・휴양 및 정서생활을 향상하기 위하여 일정한 구역 내에 필요한 시설을 갖춘 토지로써 도시계획법에 따라 공원으로 결정・고시된 토지와 도시공원법에 따라 도시공원 및 녹지로 지정된 토지는 '공원'으로 한다. 다만, 도시공원법에 묘지공원으로 결정・고시된 토지는 '묘지'로 한다.
- [체]–체육용지
국민의 건강증진과 여가선용에 이용할 목적으로 일정한 구역 내에 체육활동에 적합한 시설과 형태를 갖춘 종합운동장・실내체육관・야구장・골프장・스키장・승마장・경륜장 등 체육시설의 토지와 이에 접속된 부속 시설물의 부지는 '체육용지'로 한다. 다만, 체육시설로서의 영속성과 독립성이 미흡한 정구장・골프연습장・실내수영장・체육도장 등, 유수를 이용한 요트장・카누장 등, 산림을 이용한 야영장 등의 토지를 제외한다.
- [원]–유원지
일반공중을 위하여 위락・휴양 등에 적합한 시설물을 종합적으로 갖춘 수영장・유선장・낚시터・어린이놀이터・동물원・식물원・민속촌・경마장 등의 토지와 이에 접속된 부속 시설물의 부지는 '유원지'로 한다. 다만, 이들 시설과의 거리 등으로 보아 독립적인 것으로 인정되는 숙식시설 및 유기장의 부지와 하천・구거 또는 유지(공유의 것에 한한다)로 분류되는 것은 제외한다.
- [종]–종교용지
일반공중의 종교의식을 목적으로 예배・법요・설교・제사 등을 하기 위한 교회・사찰・향교 등 건축물의 부지와 이에 접속된 부속 시설물의 부지는 '종교용지'로 한다.
- [사]–사적지
문화재로 지정된 역사적인 유적・고적・기념물 등을 보존할 목적으로 구획된 토지는 '사적지'로 한다. 다만, 유적・고적・기념물 등이 학교용지・공원・종교용지 등의 구역 안에 있는 경우를 제외한다.
- [묘]–묘지
사람의 시체나 유골이 매장된 토지와 이에 접속된 부속 시설물의 부지는 '묘지'로 한다. 다만, 묘지의 관리를 위한 건축물의 부지는 '대'로 한다.
- [잡]–잡종지
갈대밭, 물건을 쌓아 두는 곳, 돌을 캐내는 곳, 흙을 파내는 곳, 야외시장, 비행장, 공동우물과 영구적 건축물 중 변전소, 송신소, 수신소, 주차시설, 납골당, 유류저장 시설, 송유시설, 주유소(가스충전소를 포함한다), 도축장, 자동차운전학원, 쓰레기 및 오물처리장 등의 부지와 다른 지목에 속하지 아니하는 토지는 '잡종지'로 한다. 다만, 원상회복을 조건으로 돌을 캐내는 곳 또는 흙을 파내는 곳으로 허가된 토지를 제외한다.[1]
바다는 땅이 아니므로 지목이 없지만 바다 위에 섬들은 지목이 있다. 해수욕장 모래사장은 잡종지로 구분되는 경우가 많다. 선착장도 잡종지로 구분한다.
- 거래 가능한 토지 지목 9가지
대지(대), 임야(임), 전(전), 답(답), 과수원(과), 목장용지(목), 공장용지(장), 창고용지(창), 잡종지(잡)
돈 되는 지목
땅 투자 시 가장 먼저 확인해야 할 부분이 '지목'이다. 지목 확인이 중요한 이유는 지목에 따라 투자가치가 달라지기 때문이다. 이미 가격이 높게 형성돼 가격 상승 기대치가 낮은 때도 있다. 토지 투자 시에는 가격 상승 가능성이 큰 지목을 고를 줄 알아야 하며, 이 지목을 변경해 개발하는 방법도 알아두는 것이 좋다.
공장, 학교, 주차장, 주유소, 창고 등 용지 목적이 명확한 것은 상대적으로 투자가치가 떨어진다. 이미 높은 가격을 형성했을 수 있기 때문이다. 주택, 상가건물, 오피스텔 등을 지을 수 있는 토지 지목은 '대'다. 지목이 대인 곳 역시 이미 가격이 높게 형성돼 있을 수 있다.
토지 투자 시 제방, 구거, 유지, 양어장, 수도용지, 염전 등은 피하는 것이 좋다. 모두 물이 드는 곳으로 개발이 어렵기 때문이다.
토지 가격 상승을 기대하며 매입할 경우 전, 답, 임야, 과수원 등의 지목을 눈여겨보는 것이 좋다. 아직 대지로 구분돼있지 않아 가격이 낮게 형성돼 있다. 또 대지로 토지지목변경이 수월하다. 전은 밭, 답은 논을 말한다.
임야는 토지 개발을 위해서 나무를 베어내거나 흙을 파내야 하는 경우가 있다. 이때 나무와 흙의 상태가 좋으면 팔 수도 있으니 투자 시 상태를 확인하는 것이 좋다. 과수원은 토지 주인과 나무의 주인이 다를 수 있으므로 매입 전 반드시 확인해야 한다.
이들 토지를 매입해 주택 및 건물을 지을 생각이라면 토지분할 및 지목변경을 해야 한다. 토지분할을 하는 이유는 매입 토지 전체에 건물을 짓는 것이 아니기 때문이다. 건물 지을 부분만 지목을 대로 변경하기 위해 분할 하는 것이다.
토지분할은 용도지역별로 최소분할 면적이 주거지역 60㎡, 상업지역 150㎡, 공업지역 150㎡, 녹지지역 200㎡, 기타지역(비도시) 60㎡로 나뉜다. 신청서에 분할 사유를 적고 분할대상 허가서 등이 필요하다. 시・군・구청에 신청하면 되며 토지분할 전 측량을 원하면 해당 시・군・구청 지적과에 신청하면 된다. 필지당 분할이 완료되면 지목변경을 신청하면 된다.
형질변경은 토지 흙을 건축물이 지어질 수 있게 만들거나, 임야 및 과수원의 경우 나무를 베어내는 등의 공사를 말한다. 전・답・임야・과수원 등은 상대적으로 형질 공사비용도 적게 든다. 지목변경 비용은 변경을 원하는 해당 토지의 공시지가와 인근 토지 공시지가 차액의 최고 50%다.[2]
각주
- ↑ 〈지목의 종류〉, 《경기도청》
- ↑ 김범수 기자, 〈토지 지목 28종, 돈되는 지목은?〉, 《조선일보》, 2014-04-06
참고자료
- 〈지목〉, 《위키백과》
- 〈지목의 종류〉, 《경기도청》
- 김범수 기자, 〈토지 지목 28종, 돈되는 지목은?〉, 《조선일보》, 2014-04-06
같이 보기
