"대리인 (계약)"의 두 판 사이의 차이

2022년 8월 9일 (화) 17:46 판

대리인(代理人)은 다른 사람을 대신하는 사람을 의미한다. 즉, 대리인은 대리할 수 있는 지위에 있는 자를 말한다.

개요

대리인은 대리제도에서 본인의 이름으로 법률행위를 하는 자를 말하며, 대리인이 그 권한 내에서 본인을 위한 것임을 표시한 의사표시의 효과는 직접 본인에게 귀속한다. 매매당사자는 대리인을 선임할 수 있으며, 대리인을 선임하여 매매계약을 체결할 경우 매매계약에 따른 매매당사자의 법적 권리·의무는 대리인이 아닌 매매당사자에게 귀속된다. 매매당사자가 선임한 대리인과 매매계약을 체결할 때에는, 대리인에게 대리권이 있는지부터 확인해야 한다. 계약상대방은 대리인이 법정대리인인 경우에는 인감증명서를 요구하고, 대리인이 위임대리인인 경우에는 위임장과 인감증명서를 함께 요구하여 이를 확인해야 한다. 위임장에는 부동산의 소재지와 소유자 이름 및 연락처, 계약의 목적, 대리인 이름·주소 및 주민번호, 계약의 모든 사항을 위임한다는 취지가 기재되고 연월일이 기재된 후 위임인의 인감이 날인되어 있어야 한다. 인감증명서는 위임장에 찍힌 위임인의 날인 및 매매계약서에 찍을 날인이 인감증명서의 날인과 동일해야 법적으로 문제가 발생하지 않는다.^[1]

민법상 대리인

대리인은 스스로 의사를 결정하며 표시하는 자로서, 토지나 건물의 소유자를 대신하여 구입 혹은 매각할 수 있다. 이때 대리인은 소유자의 위임장을 가지고 있어야 한다. 위임장은 대리권을 수여한 표시 문서이다. 또 대리인은 민법상 스스로 의사를 결정하여 표시하는 자로서 단순히 본인의 의사를 전달, 완성시키는 사자(使者)와는 다르다. 또한 대리인의 행위는 그 효과가 본인에게 귀속하므로 법인의 행위 그 자체로 되는 법인의 대표와도 다르다. 민법상 대리인에는 법정대리인·임의대리인의 두 종류가 있다. 대리인은 스스로 의사표시(대리행위)를 하기 때문에 의사능력이 있음을 필요로 하지만 그 행위의 효과는 본인에게 귀속하고 대리인이 불이익을 받는 일이 없기에 무능력자라도 무방하다(민법 제117조). 민법은 본인의 이익을 보호하기 위하여 무능력자가 법정대리인이 되는 것을 금지하는 특칙을 정하는 경우가 많다(민법 제937조). 행정법상으로는 행정관청 상호간에 대리인이 발생되는 관계가 있는데 행정관청 권한의 전부나 일부를 그 보조기관이나 다른 관청이 피대리 관청의 대리인으로서 행사하여 그 대리인의 행위가 피대리관청의 행위로서의 효력을 발생하는 것이다. 소송법상 민사소송에 있어서의 대리에 관하여는 법정대리인·소송대리인이 있고, 형사소송에 있어서의 대리인에 관하여는 변호인이 존재한다.^[2]^[3]

대리인의 업무

자동차 등록

대리인이 계약 시 준비해야 할 서류는 각 구분에 따른 서류 + 인감증명서 1통, 인감도장, 대리인 신분증, 위임장이 포함된다. 국토교통부와 한국교통안전공단이 차량 구매 시 발생하는 불편을 해소하기 위해 2019년 7월 15일부터 대리인도 자동차 온라인 등록을 이용할 수 있도록 서비스를 개선하였다. 차량 신규 등록의 90% 이상이 자동차 딜러나 행정사, 전문 업체 등 대리인을 통해 처리되고 있는 만큼, 해당 서비스를 통해 보다 많은 국민이 편리하게 등록 업무를 처리할 수 있다. 지금까지 차량 등록 업무는 차량 소유자가 위임장, 인감증명서를 대리인에게 전달하고, 대리인은 차량등록관청을 방문해 위임장, 인감증명서, 신분증 사본 등을 제출해야만 했다. 이로 인해 제출서류 위변조나 과대한 대행비 요구 등 문제가 발생했다. 새롭게 개선된 서비스는 기존 소유자 본인이 공인인증서로만 가능했던 온라인 등록 서비스의 범위를 확대한 것으로, 차량 소유자는 휴대폰을 통해 대리인에게 등록 업무를 전자 위임할 수 있다. 대리인은 등록 신청 및 제세공과금을 해당 기관에 직접 방문하지 않고 '자동차 365 홈페이지(www.car365.go.kr)'를 통해 일괄 납부하고 소유자에게 청구할 수 있다. 자동차등록 대리인 온라인 서비스는 국토부와 행정안전부 등 부처 간 협업을 통해 불편을 개선한 사례로, 지방세정시스템과 온라인 등록 포털인 자동차 365를 연계하여 지방세를 포함한 제세공과금도 대리인이 온라인 차량 등록 시 가상계좌를 통해 일괄납부가 가능하도록 개선됐다. 이 서비스는 2021년 7월 15일부터 세종시와 경상북도를 대상으로 시범 서비스를 시행한 뒤, 불편사항 등을 개선하여 2021년 9월부터 전국으로 확대를 예정하였다. 이는 대리인 자동차 온라인 등록 서비스는 소비자 피해 예방뿐만 아니라, 등록신청, 세금납부까지 원스톱으로 서비스를 제공할 수 있는 기반을 마련했으며 향후 세종시와 경북도에서만 진행하고 있는 온라인 신차 신규등록자를 위한 찾아가는 등록번호판 배송·부착 서비스를 확대하는 등 서비스 편의를 지속해서 개선할 계획을 마련했다.^[4]^[5]

부동산 계약

부동산 계약 시 대부분은 계약 쌍방이 직접 만나서 계약을 체결하게 된다. 그러나, 계약 당사자 한쪽이 여러 가지 사정으로 대리인을 통한 계약을 진행하게 되는 경우도 있다. 이렇게 대리인과 계약을 할 때에는 예상하지 못한 커다란 피해를 예방하기 위해 신경을 써야 할 부분이 의외로 많이 있다.

대리인과 계약 시 주의점

대리인과 과 계약하는 경우는 대부분 매매계약보다는 상대적으로 중요도가 덜하다고 생각하는 임대차 계약에서 많이 발생한다. 특히, 임대차 계약 중에서 임차인(=세입자)보다는 임대인(=집주인, 건물주) 입장에서 대리인을 내세우는 경우가 많이 있다. 주택인 경우에는 대부분 주택 소유주의 가족들이 대신 대리인으로 참석하는 경우도 많이 있고, 상가의 경우에는 '상가 관리소장' 혹은 '관리회사의 담당자'가 대리인의 자격으로 계약을 진행하는 경우가 많이 있다. 물론 공인중개사가 계약 당사자 한쪽을 대리하여 계약에 참여할 수도 있다. 그런데, 대한민국에는 특별한 "전세제도"가 있기 때문에, 대리계약을 통해 사기꾼들이 전세금을 가로채기도 합니다. 그 이유는, 실무 대부분에서 대리인과의 계약할 때 서류가 조금 미비된 상태에서 진행되는 경우가 많이 있기 때문이다. 즉, 서류를 완벽히 준비하려다 보면 건물주(=집주인) 쪽에서 오히려 마찰이 발생하는 경우가 많이 있기 때문에 이러한 허점을 노리고 사기꾼들이 끼어들 수 있으니 항상 조심해야 한다. 또한, 계약을 진행하는 "공인중개사"가 건물주(=집주인, 소유자)의 가족, 일가친척, 관리회사 직원 등과 안면이 있다는 이유로 "위임 서류"를 제대로 확인하지 않고 대충 넘어가는 경우도 많이 있으니 특별한 주의가 필요하다. 왜냐하면, 합법적인 대리권을 가지고 있지 않은 자와 계약을 진행했을 경우, 추후에 본인의 재산을 지키는데 많은 어려움이 발생할 수 있기 때문입니다. 그러므로, 반드시 대리인과 계약 시에는 더욱 신중하게 확인하고 계약을 진행해야 한다.

대리인과 계약 시 알아야 할 용어

위임인 : '위임인'이란, '위임을 한 사람'을 말한다. 대부분 임대차 계약의 경우에는 집주인 혹은 건물주가 위임을 하는 경우가 많이 있습니다. 즉, 등기부 등본상에서 현재 소유자를 의미
수임인(대리인) : '수임인'이란, '위임을 받은 사람'이다. 즉, 대리인을 말하는 것이며 이때 알아두어야 할 사항은 '미성년자'도 대리인이 될 수 있다는 점이다. 대리인 제도는 민법 제117조에서 본인을 대신해서 '의사표시'를 하는 제도이기 때문에, 대리인은 '의사능력'이 필요하지만 '행위능력'은 없어도 된다고 규정하고 있기 때문이다. 즉, 집주인 혹은 건물주의 자녀인 미성년자도 정당한 '대리권'을 가지고 있다면, 부동산 계약 시 '대리인' 자격으로 계약을 진행할 수 있다.

대리인과 계약 시 위임 서류 관련

민법 제680조에서 위임의 구체적인 방법은 정해놓고 있지 않는다. 따라서, 위임하는 방식은 다양하게 인정을 하고 있는 것이며 반드시 "위임 서류"가 없더라도 '구두상'의 위임도 법적으로는 원칙적으로 가능하다는 것이다. 그러나, 우리는 대리인과 계약 시에 꼭 위임 서류를 확인해야 하는데, 그 이유는 다음과 같다.

'대리인'이 정말 '위임인(소유자)'한테 정당한 '대리권'을 받았는지 확인하기 위해서이다. 즉, '대리인'이 '위임인'으로부터 위임을 받았다는 '대리인의 주장'을 확인하기 위한 것이다.
'위임인(소유자)'이 '대리인'한테 '대리권'을 정당하게 주었다고 하더라도, 추후에 '위임인'이 말을 바꿀 수도 있다. 따라서, 상대방 쪽에서는 이런 경우를 대비하기 위해 '증거서류'가 필요하기 때문이다. 즉, "위임 서류"는 꼭 필요한 것은 아니지만, 추후 분쟁 시 "증거자료"로서 꼭 필요한 것이다.^[6]

동영상

각주

↑ 〈매매당사자의 확인〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
↑ 〈대리인〉, 《위키백과》
↑ 〈대리인〉, 《부동산용어사전》
↑ 권지용 기자, 〈이제 대리인도 온라인 자동차 등록 가능…세금납부도 원스톱〉, 《모터그래프》, 2019-07-16
↑ 〈계약 시 준비해야 할 서류는 무엇이 있나요?〉, 《엔카》
↑ 지식살롱, 〈부동산 계약 시 대리인과 계약할 때 주의사항 완벽정리〉, 《지식살롱》, 2021-04-03
↑ 김진원 기자, 〈자가용 화물자동차 사용 대리신고 시, 대리인에게 위임장 요구 '가능'〉, 《AU경제》, 2021-03-04
↑ 김종순 기자, 〈익산시, 온라인 비대면 자동차 등록 본격 실시〉, 《전라일보》, 2021-08-23

참고자료

〈대리인〉, 《위키백과》
〈대리인〉, 《네이버 국어사전》
〈매매당사자의 확인〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
〈대리인〉, 《법률용어사전》
〈대리인〉, 《부동산용어사전》
〈계약 시 준비해야 할 서류는 무엇이 있나요?〉, 《엔카》
권지용 기자, 〈이제 대리인도 온라인 자동차 등록 가능…세금납부도 원스톱〉, 《모터그래프》, 2019-07-16
지식살롱, 〈부동산 계약 시 대리인과 계약할 때 주의사항 완벽정리〉, 《지식살롱》, 2021-04-03
김진원 기자, 〈자가용 화물자동차 사용 대리신고 시, 대리인에게 위임장 요구 '가능'〉, 《AU경제》, 2021-03-04
김종순 기자, 〈익산시, 온라인 비대면 자동차 등록 본격 실시〉, 《전라일보》, 2021-08-23

같이 보기

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[1] 〈매매당사자의 확인〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》

[2] 〈대리인〉, 《위키백과》

[3] 〈대리인〉, 《부동산용어사전》

[4] 권지용 기자, 〈이제 대리인도 온라인 자동차 등록 가능…세금납부도 원스톱〉, 《모터그래프》, 2019-07-16

[5] 〈계약 시 준비해야 할 서류는 무엇이 있나요?〉, 《엔카》

[6] 지식살롱, 〈부동산 계약 시 대리인과 계약할 때 주의사항 완벽정리〉, 《지식살롱》, 2021-04-03

[7] 김진원 기자, 〈자가용 화물자동차 사용 대리신고 시, 대리인에게 위임장 요구 '가능'〉, 《AU경제》, 2021-03-04

[8] 김종순 기자, 〈익산시, 온라인 비대면 자동차 등록 본격 실시〉, 《전라일보》, 2021-08-23

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