사업용 토지

사업용 토지는 해당 토지를 본래의 지목에 맞는 용도대로 사용하는 토지를 의미한다. 그렇지 않으면 비사업용 토지가 된다.

개요

요즘 시대 트렌드가 점점 주택에 대한 고강도 규제와 담보대출에 관해서 다주택자들은 넘사벽이 되어가기에 규제 무풍지대인 토지 쪽으로 관심이 많이 쏠리고 있다. 모든 부동산은 살 때부터 매도 전략을 세우는 게 중요한데, 여기서 제일 중요한 게 사업용과 비사업용 토지의 구분이 제일 첫 번째라고 할 수 있겠다.

소득세법에 사업용 토지와 비사업용 토지의 범위 및 그 판정 기준과 비사업용 토지가 되는 기간 및 기준이 규정되어 있다. 사업용과 비사업용의 큰 판단 기준은 해당 토지를 본래의 용도대로 농지에는 농사를 짓고 임야에는 산림만 있게 내버려 두고 목장용지에는 가축을 기르고 대지에는 집을 짓는 등의 본래의 토지 용도대로 이용하면 사업용 토지가 되고 본래의 용도대로 토지를 이용하지 않고 있다면 비사업용 토지가 되는 것이다.

보유하고 있는 토지가 비사업용 토지로 판정이 될 경우에는 일반 양도소득세 보다 중과세의 세율, 즉 일반 양도소득세보다 10%의 중과세로 규제하고 있다. 사업과 관계없이 농지, 임야, 목장용지, 나대지 등을 소유하여 지가 급등만을 노리는 투자행태를 제재하기 위한 취지라고 생각하면 되겠다.

사업용 토지가 되기 위해서는 일정한 요건을 충족해야만 되며 비사업용 토지로 적용이 되면 중과세가 되어 세금 부담이 커질 수밖에 없다. 2016년에는 비사업용 토지 장기보유특별공제 기준이 소급 적용 기간이 되지 않아 논란이 많다가 2017년 새로 개정된 법에 의해서는 장기보유특별공제가 보유기간으로 적용되어 다소나마 부담을 줄 일 수가 있게 되었다.

무엇보다 중요한 것은 사업용 토지로 판정이 되느냐 아니면 판정이 되지 않느냐 따라 세금 부담이 많은 차이가 나므로 가장 기본적으로 토지의 지목을 알아봐야 한다. 토지는 지목에 따라 용도가 바뀌기 때문에 확실히 알아봐야 한다. 농지로 쓰일지 임야로 쓰일지, 아니면 과수원으로 쓰일지 판단하는 것이 첫 번째이다. 토지 지목의 판정은 사실상의 현황으로 하며, 불분명할 때는 지적공부 상의 현황으로 한다.

판단 기준

세법에서 보는 사업용 및 비사업용 토지 판단 기준을 살펴보면 농지, 임야, 목장용지, 별장 및 주택 부속 토지, 기타 나대지 등으로 나누어 어떤 목적으로 사용했는지에 따라 구분한다. 또한 토지의 용도에 따라서 사업용 토지와 비사업용 토지의 조건들이 다르지만 공통적으로 들어가는 사용기간에 대한 기준이 있다.

기간 기준

소득세법 시행령 제168조의 6에 비사업용 토지의 기간 기준이 있는데 조금 난해한 부분이라 차라리 사업용 토지의 기간 기준으로 정리하는 것이 더 편리하다. 기간은 일수로 계산한다.

• 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용한 경우
• 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 직접 사업에 사용한 경우
• 보유기간 중 60%이상을 직접 사업에 사용한 경우

사업용 기간 기준은 전체 토지의 소유 기간 중 사업용으로 사용된 기간을 말하여 3가지 요건 중 하나만 만족하면 사업용 토지로 구분되며 그렇지 않으면 비사업용 토지이다. 그 이유는 비사업용 토지로 보유하다가 매도 또는 양도하는 시점에만 사업용으로 전환해서 사용한다면, 세법에 허점이 생기기 때문이다.

사용 기준

앞서 설명했듯이, 토지를 원래의 목적대로 사용을 하면 사업용 토지, 그 외의 목적으로 사용하면 비사업용 토지라고 한다. 따라서 아래와 같이 사실상 지목의 목적으로 이용한 토지라면 사업용 토지로 간주하게 된다.

농지

논·밭·과수원 등이 농지에 해당하며 원칙적으로 개인이 재촌, 자경하는 농지이어야 중과대상에서 제외된다. 재촌은 거주지와 농지의 소재지가 행정구역 상 연접한 곳에 있거나 30km 이내에 있는 것을 말한다. 자경은 농업에 상시 종사하거나 농업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의해 경작하거나 재배하는 것을 말한다. 또한 근로소득과 사업소득을 합쳐서 3,700만 원 미만이어야 하며 주말체험농장 형식으로 사용하고 있는 토지의 경우에는 1,000㎡ 미만의 토지만 인정된다.

• 사회복지법인 등, 학교 등, 종교, 제사 단체 및 정당이 그 사업에 직접 사용하는 농지
• 농지소재지에 거주하는 자가 자경하는 농지
• 한국농어촌공사에 8년 이상 수탁하여 임대하거나 사용대(使用貸) 한 농지
• 주말, 체험영농을 하고자 소유하는 농지

임야

재촌하고 있는 사람이 소유하고 있는 임야로 말 그대로 자신이 거주하는 시군구에 연접한 토지이거나 주소지의 30km 이내의 임야를 말한다. 만약 개발제한구역 안에 임야가 있다면 다른 용도로 이용할 수 없기 때문에 사업용 토지가 된다. 그리고 영림 계획 인가를 받아 사업 중인 임야나 특수개발지역으로 지정된 임야는 도시지역 밖 또는 도시지역의 보전녹지지역 안의 임야에 한해서 인정된다.

• 자연공원법에 따른 공원 자연보존지구 및 공원 자연환경 지구 안의 임야
• 도시공원 안의 임야
• 자연휴양림을 조성 또는 관리 운영하는 사업에 사용되는 임야
• 문화재보호구역 안의 임야
• 군사기지 및 군사시설보호구역 안의 임야
• 개발제한구역 안의 임야
• 도로법, 철도안전법, 하천법, 수도법에 따른 지구나 구역 안의 임야
• 종중이 소유한 임야로 2005년 12월 31일 이전에 취득 한 것
• 임야 소재지에 거주하는 자가 소유한 임야 그와 연접한 시군구 또는 임야로부터 직선거리 30km 이내에 있는 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주하는 자가 소유하는 임야
• 공익상 필요 또는 산림의 보호 육성을 위하여 필요한 임야

목장용지

축산용으로 사용되는 축사와 부대시설의 토지, 초지 및 사료포 등이 해당된다. 행정구역 상 시 이상의 주거·상업·공업지역 외의 지역 소재여야 하며 실제 축산업을 영위해야 하며 가축별로 기준 면적이 있으므로 이와 관련된 자세한 기준을 찾아보아야 한다.

• 시 이상 주거, 상업, 공업지역 외의 지역 소재
• 실제 축산업 영위
• 가축 종류와 가축 두 수를 적용하여 계산한 기준 면적 이내만 해당

주택의 부속 토지

주택이 정착된 면적에 용도지역별 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지에 해당하는 경우 사업용 토지로 본다.

• 도시지역(주거지역 · 상업지역 · 공업지역 · 녹지지역) : 5배
• 그 외 지역 : 10배

별장의 부속 토지

별장의 경우에는 당해 건축물은 물론 그 부속 토지 전체를 비사업용으로 본다. 다만 별장에서 제외되는 농어촌 주택 및 그 부속토지의 요건에 맞는 것은 사업용 토지로 본다.

• 지방자치법 제3조 제3항 및 제4항에 따는 읍 또는 면에 소재할 것
• 건물의 연면적이 150m² 이내이고 그 건물의 부속토지의 면적이 660m² 이내 일것
• 건물과 그 부속토지의 가액이 기준 시가 2억 원 이하일 것

나대지

무주택자가 보유한 나대지의 경우 약 200평 이내의 토지는 사업용 토지이다. 양도일 직전 2년간 주택을 소유하지 않은 1세대가 소유한 1필지의 나대지로써 주택 신축이 가능한 660㎡의 토지는 중과대상이 아니다.

건축 멸실 후의 나대지의 경우 건축물이 멸실된 날로부터 2년 동안은 사업용 토지에 해당한다. 하지만 무허가 주택은 해당이 되지 않는다.

환지 후의 나대지의 경우 재촌, 자경과 지주의 부재로 판단을 할 수 있다. 농지 취득일로부터 사업시행 인가일까지는 재촌, 자경에 속한다면 기간을 인정받을 수 있지만 사업시행 인가일로부터 사업 완료까지는 배지로서 어떤 행위를 할 수 없기 때문에 모두 인정받을 수 있고 사업을 완료한 후 2년 이내까지도 기간을 인정받는다.

하지만 2년이 지난 후에는 건물의 신축 여부를 판단하여 건물이 있으면 인정되지만 전체 기간에서 사용에 해당하는 기관이 60%가 넘어야 사업용 토지로 인정받을 수 있다.

주차장, 고물상, 골프 연습장

• 주차장으로 이용하는 토지는 주차장 운영을 영위하는 자가 소유해야 하며 주차장법에 따른 노외주차장으로 사용되어야 한다. 또한 토지의 가액에 대한 1년간의 수입 금액의 비율이 3% 이상 되어야 사업용 토지이며 주차장용으로 임대하는 경우와 농지를 임의적으로 주차장으로 사용할 경우에는 비사업용 토지가 된다.
• 고물상처럼 물품의 보관 및 관리를 위하여 별도로 사용되는 하치장이나 약 적장 등은 물품의 보관 및 관리에 사용된 최대 면적의 120% 즉 1.2배까지만 사업용 토지로 인정된다. 이때 고물상 사업자에게 임대하는 경우에도 사업용 토지로 인정된다.
• 골프 연습장의 겨우 건축물의 부속토지로써 지방세법 규정에 의하여 재산세가 별도로 합산되는 토지는 사업용 토지이고 체육시설의 설치 이용에 관한 법률에 따른 체육 시설의 실외 골프 연습장을 영위하는 자가 그 사업에 직접 사용하는 토지로써 타석 면적과 보호막을 설치한 토지 면적을 합한 면적의 2배 이내의 면적은 사업용 토지로 인정된다.

기타 토지

기타 토지의 경우 재산세 납부 내역을 조회하는 방법으로 알 수 있는데 재산세가 비과세나 면제 시, 재산세가 별도 합산이나 분리과세의 대상이 된다면 사업용 토지라고 볼 수 있다. 반대로 재산세 종합 합산일 경우에는 비사업용 토지일 가능성이 매우 높다.

• 재산세 비과세 또는 면제인 경우
• 재산세 별도합산, 분리과세 대상

기타 토지 중에서 대지는 건축물의 존재 유무에 따라 달라지는데 토지와 건물 소유주가 불일치하더라도 문제가 없으며 무허가 주택도 가능하다. 하지만 무허가 건물은 비사업용에 해당하므로 주의해야 한다.

대지는 용도지역별로 배율이 다르게 적용되는데 만약 정말 넓은 땅에 건물 하나만 작게 지어놓는다면 그것을 다 인정해 주지 않는다. 그러므로 용도지역별로 건물 바닥 면적의 배율을 적용하여 인정을 해주는 것이며 용도지역별 적용 배율은 다음과 같다.

• 전용주거지역 : 5배
• 준주거지역, 상업지역 : 3배
• 일반주거지역, 공업지역 : 4배
• 녹지지역 : 7배
• 미계획 지역 : 4배
• 도시지역 외 : 7배(주택 10배)

기준에 관계없이 사업용으로 보는 토지

• 2006년 12월 31일 이전에 상속 받은 농지, 임야, 목장용지로 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지
• 2006년 12월 31일 이전에 20년 이상을 소유한 농지, 임야, 목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지
• 공취법 및 그 밖의 법률에 따라 협의 매수, 수용되는 토지로 사업인 정고 시일이 ​2006년 12월 31일 이전인 토지
• 2005년 12월 31일 이전에 취득한 종중 소유의 농지
• 상속으로 취득한 농지로서 그 상속 개시일부터 5년 이내에 양도하는 토지
• 공장 가동에 따른 소음, 분진, 악취 등의 원인으로 생활환경 오염 피해가 발생되는 지역 안의 토지로서 당해 토지 소유자의 요구에 따라 취득한 공장용 부속토지의 인접 토지
• 2006년 12월 31일 이전에 이농한 자(8년 이상 농업경영을 하던 자)가 이농 당시 소유하던 농지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지

양도소득세와 과세표준

사업용 토지와 비사업용 토지의 가장 큰 차이는 무엇일까? 바로 양도소득세이다. 사업용 토지와 비사업용 토지는 과세표준에 따라 세율이 다른데 아래 표와 같다.

사업용 비사업용 토지의 양도세율 비교

이처럼 비사업용 토지가 사업용 토지보다 10% 더 부과되는 것을 알 수 있다. 게다가 지정 지역인 투기지역 내에서는 10%를 더한 20%를 중과한다.

다만 지정 지역 공고일 이전 토지를 양도하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 10%의 중과만 적용한다. 물론 소득세는 누진제를 적용하기 때문에 예를 들어 6억 원이라는 양도차익이 발생했다면 5억 초과분의 부분만 50%가 되는 것이다.

그러나 이 부분도 2022년에는 양도소득세가 개정이 되어 중과 비율이 높아진다는 사실 꼭 알고 있어야 할 부분이다. 또한 2009년 4월 16일부터 2012년 12월 31일까지 취득한 비사업용 토지는 10% 중과를 하지 않기 때문에 비사업용 토지의 예외가 된다.

참고 자료

• 황거연, 〈사업용 토지,비사업용 토지의 범위 및 판정 기준에 대한 정리입니다〉, 《네이버 블로그》, 2016-11-28
• 버금, 〈비사업용 토지 세법으로 보는 판단기준〉, 《네이버 블로그》, 2018-01-28
• 기타연금/주택연금, 〈비사업용 토지 및 사업용 토지, 주택부수토지의 범위, 별장과 부속 토지, 기간기준〉, 《티스토리》, 2018-08-22
• 부동산/토지, 〈비사업용 토지란?, 주말농장도 이젠 비사업용 토지 중과세 적용〉, 《티스토리》, 2022-11-25
• 〈사업용 토지와 비사업용 토지 어떻게 다를까〉, 《추월차선》

같이 보기

• 토지
• 지목
• 용도
• 목적
• 사용
• 비사업용 토지
• 농지
• 임야
• 목장용지
• 대지
• 나대지
• 주택
• 별장
• 매도
• 양도
• 양도소득세

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