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창고용지
창고용지(倉庫用地)는 공간 정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률상 지목의 종류 중 하나로 물건 등을 보관하거나 저장하기 위하여 독립적으로 설치된 보관시설의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지를 말한다. 지적도에서 부호는 창(倉)으로 한다.[1]
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개요[편집]
아파트나 상가와 같은 부동산 투자로 돈을 벌 수 있다는 이야기는 옛 노래가 되었다. 이젠 투자자들도 토지 투자로 시선을 돌린 지 오래다. 그리고 토지 투자 역시 레드오션이 되어가고 있다. 이런 토지 투자 시장에서 여전히 블루오션으로 남아 있는 영역이 있다. 창고와 공장 같은 산업용 토지다. 토지 지목으로 보면 창고용지와 공장용지이다. 일반적으로 창고부지, 공장부지라고도 하며 창고용지에는 물류센터와 같은 시설이 들어선다. 그렇다면, 과연 소액 일반투자자들도 새롭게 떠오르는 전쟁터에 참전해 승리할 수 있을까? 답은 예스다.
자본주의 경제의 기본은 수요와 공급이다. 하지만 토지는 다르다. 수요가 늘어도 공급은 늘릴 수가 없다. 대형마트나 온라인 쇼핑몰과 같은 유통경제가 크게 성장하면서 수도권을 중심으로 물류창고에 대한 수요가 커지고 있다. 또한 수도권 과밀 억제나 공장 총량제와 같은 규제 법규로 인해 공장 또한 마찬가지다. 과거 이들 영역은 실물투자자나 일부 전문가들의 영역으로 인식되고 있었다. 하지만 이제는 아니다. 소액 투자로 임대수익과 지가 상승에 따른 투자 수익을 동시에 노릴 수 있는 투자의 블루오션이다. 문제는 투자의 노하우와 기술을 익혀야 한다는 것이다.
"수도권에 땅을 소유하고 있다면 1순위는 창고업이죠. 목이 좋은 곳에 창고 하나만 있으면 그야말로 땅 짚고 헤엄치기예요. 제조업과 비교할 때 유지관리비, 투자비가 거의 들지 않으면서 한 번 계약을 하면 몇 년간 먹고 살 수 있고, 나중에 자식들에게 생계수단으로 물려주기도 쉽고요. 이런 무위험 고수익 사업이 또 없습니다. 물론 땅값이 변수지만요" 이는 수도권에서 20년 이상 물류창고업을 해왔다는 한 관계자의 말이다.
싼 땅을 사서 기다려 대박을 치는 토지 투자는 거의 없다고 해도 과언이 아니다. 돈을 싸 들고 땅을 찾아 돌아다니는 것으로는 더 이상 투자 수익을 올리기 어렵다. 그런 비전을 보여주며 현혹하는 이들이 있다면, 일단 꼼꼼하고 신중하게 확인을 해야 한다. 그럴 만한 땅이 거의 남아 있지 않기 때문이다.
창고와 공장 같은 산업용 토지 투자도 더 이상 실제로 공장을 설립하려는 투자자나 이를 중개하는 부동산 전문가들만의 영역은 아니다. 적은 자금으로 투자에 나서고자 하는 일반투자자들 또한 얼마든지 가능하다. 문제는 다른 영역에 비해 좀 더 알고 있어야 할 법적 지식, 부동산에 대한 지식을 요구한다는 점이다.[2]
투자의 장점[편집]
임대수익[편집]
건물을 소유하고 이를 공장이나 창고로 임대를 할 경우의 일반적인 임대수익률은 3~5% 정도로, 높은 수익률은 아니나 정기예금 등 금융상품과 비교하면 상대적으로 안정적이고 높은 수익을 얻을 수 있음과 동시에 기간이 지남에 따라 얻어지는 시세 차익과 지가 상승분에 대한 가치 이익 또한 메리트가 있다.
관리가 용이[편집]
관리가 용이하여 주거용 건물에 비해 임대인의 관리 책임이 들어갈 부분이 많지 않다.
세법상 이익[편집]
농지 등 토지 투자에 비교해 본다면 농지는 농사를 짓지 않으면 비사업용 토지로 분류되어 세금이 부과 될 우려가 있으나 건물을 임대하는 경우에는 사업용 토지가 되어 장기보유 공제를 적용받으므로 양도세 등 세금 부담에서 유리한 면이 있다.
공장 /창고와 다른 임대 형태의 비교사항 구분 임대료 공실 가능성 자본 이익률 관리 편의성 다가구 주택 5~8% 크다 낮음 직접 관리 상가 5% 내외 매우 큼 보통 관리인 필요 공장/창고 3~5% 낮음 큼 용이함
주의 사항[편집]
- 진입이 용이한 도로가 중요하다. 공장이나 창고의 특성상 짐을 싣는 대형 차량들의 진출입이 잦으므로 대형차량이 쉽게 출입할 수 있는 넓은 도로가 반드시 필요하다. 진입로가 좁거나 불편한 부지에서는 공실이 발생할 위험성이 크다.
- 인근에 주거용 주택이 없는 것이 좋다. 차량 출입의 소음과 공장 시설 가동 시 소음 등 민원이 발생할 여지가 많으므로 주변에는 가급적 주거건물이 없는 것이 좋다.
- 주변의 발전 가능성을 고려해야 한다. 향후 지가 상승을 염두에 두고 주변 지역이 발전 가능한 곳인지를 입지와 개발계획 등을 종합적으로 고려하여야 한다.
- 대중교통이 있다면 금상첨화이다. 직원들을 구하는 데에 용이하고 교통입지가 좋다는 것은 향후 가치 상승의 척도가 될 수 있다.
- 관련 규정 숙지해야 한다. 제한사항이나 소음, 환경 등을 규제하는 법률과 규정에 대하여도 파악하고 있어야 한다.
입지 분석[편집]
창고 투자를 위한 적합 지역[편집]
접근성 뛰어난 입지 분석[편집]
- 전체의 42%가 서울, 경기, 인천의 수도권에 집중되어 있음
- 특히 경기도의 물류센터 면적은 최근 5년간 연 8% 이상씩 증가하고 있는 추세임
- 수도권 북부 – 상수원 보호구역이 넓게 펼쳐져 있어서 사실상 물류센터 부지 마련이 어려운 상태
- 수도권 서부 – 화성시 부근은 그린벨트 지정되어 있고 평택시와 인천-김포 간 이 발전 가능성 있음
- 수도권 남동부 – 상대적으로 인허가 받기가 용이하며 고속도로로 교통도 좋음. 임대료 및 지가가 아직 저렴한 편이라 수요나 투자처가 많이 몰리고 있는 추세임[3]
물류센터 투자 관련 기사[편집]
2021년에 이르러 물류센터는 몇 년 사이 수익률이 많이 낮아지고, 경쟁이 치열해졌다. 그래도 여전히 물류센터를 투자 1순위로 꼽고 있는 상황이다. 요즘 부동산·대체 전문 자산운용사들 사이에서 가장 뜨거운 투자자산은 물류센터다. 사실 요즘이라 하기에는 물류센터가 투자 선호도가 높아진지 벌써 몇 년째다. 어느새 안전자산 1순위로 꼽히던 오피스빌딩까지 제쳤다.
물류센터 매입 경쟁이 치열해지고, 기초가 되는 토지 가격도 올라가면서 물류센터 투자 수익률도 3% 대까지 떨어졌다. 오피스빌딩만큼 떨어진 셈이다. 그러다 보니 물류센터가 너무 비싼 것 아니냐는 의문도 나오고 있다. 도심 오피스빌딩은 비싼 토지 가격에 건물 가격이 더해져 희소성이 올라가다보니 수익률이 떨어졌다. 그런데 수도권을 벗어나 충청권까지 확장되고 있는 물류센터는 오피스빌딩만큼 비싼 땅값도 아니고, 공사비도 그만큼 드는 것이 아닌데 수익률이 오피스빌딩과 비슷한 건 낮다는 평가도 있다.
그럼에도 여전히 물류센터는 기관 투자가와 자산운용사들의 1순위 투자 대상이다. 아직 공급이 수요를 따라가지 못하고 있고, 물류센터의 세대교체가 이뤄지고 있어 '신상' 물류센터의 인기가 높다는 설명이다. 실제로 최근 지어지는 물류센터들은 완공 전에 대형 임차인 섭외가 순조롭게 이뤄지고 있다. 일부 입지 좋은 물류센터는 임차인들끼리 경쟁이 치열해 임대료가 올라가고 있다는 소식도 들린다.
몇 년 전부터 과잉공급 우려가 나오던 물류센터가 현재까지도 주목받는 건 무슨 이유일까. 업계 전문가들은 유통 구조의 흐름을 살펴봐야 한다고 강조한다. 유통 구조의 변화가 물류센터의 흥망성쇠와 함께하고 있기 때문이다.
유통구조에 변화가 일어난 것은 2010년대 들어서다. 오픈 마켓 성장과 함께 쿠팡을 비롯해 위메프, 티몬 등 소셜커머스 3대장이 등장했다. 최저가를 찾는 사람들이 대형 마트보단 온라인 쇼핑을 즐겼다. 2014년부터는 쿠팡에서 익일 배송을 내세운 자체 배송 서비스 로켓 배송을 도입하면서 물류시장의 판도가 확 바뀌었다.
보다 빨리 배송을 하기 위해서는 곳곳에 물류센터가 있어야 했고, 다양한 상품군을 갖추고 바로 찾기 위해서는 최첨단 방식이 적용된 물류센터가 필요해졌다. 여기에 신선식품도 배달이 되면서 상온창고뿐만 아니라 저온창고 수요도 급증했다. 신규 물류센터 수요가 폭발하게 된 것이다.
물류센터는 보다 촘촘하게, 전국적으로 확장됐다. 쿠팡뿐 아니라 마켓컬리, 쓱 등 익일 배송을 내세운 온라인 마켓도 늘어갔다. 공격적으로 시장을 확장하고 있는 만큼 이런 물류센터 수요가 몇 년은 더 갈 것이라는 예상이 나온다. 한 자산운용사 관계자는 "대형마트 체제에서 온라인쇼핑 체제로 바뀐 게 20년 걸렸다"면서 "새로운 유통 트렌드가 늦어도 5년 뒤에는 등장할 것으로 예상된다"라고 전했다.
어떤 유통 구조가 등장할지는 아직 의견이 분분하다. '화무십일홍'이라고, 언제까지나 인기 있는 투자처는 없다. 그러나 언젠가 변하게 될 유통시장의 흐름을 예의주시한다면 두 자릿수의 수익률을 자랑하던 물류센터만큼 '알짜' 투자처를 발견할 수 있을 것 같다.[4]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 〈창고용지〉, 《네이버 지식백과》
- ↑ 〈창고 공장부지 투자전략과 기술〉, YES24
- ↑ Mark Son, 〈공장_창고 투자에 대하여〉, 《K 지식창고》, 2022-02-05
- ↑ 윤아영 기자, 〈물류센터 투자 열기는 언제까지 갈까〉, 《한경닷컴》, 2021-10-28
참고 자료[편집]
- 〈창고용지〉, 《네이버 지식백과》
- 〈창고 공장부지 투자전략과 기술〉, "YES24"
- Mark Son, 〈공장_창고 투자에 대하여〉, 《K 지식창고》, 2022-02-05
- 윤아영 기자, 〈물류센터 투자 열기는 언제까지 갈까〉, 《한경닷컴》, 2021-10-28
같이 보기[편집]
