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주유소용지
주유소용지(注油所用地)는 석유 · 석유제품 또는 액화석유가스 등의 판매를 위하여 일정한 설비를 갖춘 시설물의 부지, 저유소 및 원유 저장소의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지를 말한다. 다만, 자동차 · 선박 · 기차 등의 제작 또는 정비 공장 안에 설치된 급유 · 송유 시설 등의 부지는 제외한다. 지적도에서 부호는 주(住)로 하며 주유소 용지는 주유소 부지라고도 한다.[1]
개요[편집]
주유소 용지는 기존에 대지 또는 잡종지로 분류되었으며 일반적으로 주유소 부지라고 한다. 2002년 1월 27일에 시행된 지적법 개정 법률은 제5조(지목의 종류)를 개정하여 종전의 24개 지목에 신규로 4개 지목(주차장, 주유소 용지, 창고용지, 양어장)을 추가 지정하여 잡종지로 분류되었던 주유소 부지가 새롭게 주유소 용지라는 지목으로 편입됐다.
이번 지적법 개정으로 인해 종전에 대지 또는 잡종지로 분류되었던 주유소 부지가 주유소 용지로 분리 지정됨으로 인해 주유소 업계가 재산권 등의 행사에 악영향을 받거나 또는 불이익을 받을 우려가 있다고 판단한 주유소 협회는 행정자치부에 현재 대지 또는 잡종지인 지목이 주유소 용지로 지목변경 됨에 따라 공시지가의 변동 발생 여부와 주유소 폐업 시 주유소 용지를 종전 지목으로 환원이 가능한지를 묻는 사항에 대해 질의를 보냈다.
이에 대해 행자부는 회신을 통해 주유소의 폐업으로 토지의 용도가 변경될 경우 종전 지목으로 변경이 가능하다는 답변을 보내왔다. 또한 지목변경에 따라 부과되는 세금의 종류와 부과기준에 대한 답변에서는 지방세법 제105조제5항 규정에 의거 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가된 경우에 한 해 이를 취득으로 보는 것이므로 지목변경으로 토지 가액이 증가된 경우에 한하여 취득세 납세 의무가 있다고 밝혔다.
사실상 2010년 이후부터 주유소는 폐업을 하는 주유소가 많아지고 있는 상황이다. 특히 울산 같은 경우 휘발유 가격이 가장 낮은 수준이어서 무리한 출혈경쟁 탓에 영업을 포기하는 주유소가 늘고 있다. 이에 따라 폐업된 주요소 용지의 부동산 개발이 활기를 띠고 있다.
2014년 8월 25일 한국주유소협회 울산지회에 따르면 울산지역 주유업체는 4~5년 전만 해도 299개에 달했으나 올 8월 기준으로 279곳으로 줄었다. 경쟁이 치열해지면서 경영난에 직면한 울산지역 주유소 가운데 상당수가 부동산 개발을 진행 중이다. 공급 과잉과 치열한 경쟁 속에 수익 구조가 나빠지자, 상업용 건물, 자동차 정비소, 빌라주택 등으로 변신하고 있는 것이다.
주유소들이 도심 요지에 위치하고 있어 부동산 개발 가치가 높다는 점도 폐업한 주유소 부지 개발로 작용하고 있다. 주유소는 도심 주요 상권과 교통 중심지에 자리 잡은 곳이 많아 입지 여건이 좋다. 대부분 상업용지에 있는 만큼 호텔·오피스텔 등으로 개발하는 데 별다른 규제 없이 쉽게 인허가를 받을 수 있는 것이 강점이다.
주유소 부지의 부동산 개발이 활기를 띠는 것은 가격 경쟁으로 인한 경영악화로 비싼 도심의 부지에서 주유소를 운영하기가 어려워졌기 때문이다. 공급 과잉 속에 주유소의 영업이익이 갈수록 줄고 있는 탓이다.
이처럼 울산지역에 폐업한 주유소 부지의 업종 변경이 활발한 반면에, 폐업조차 하지 못해 잠시 문을 닫는 '휴업' 주유소도 늘고 있다. 주유소의 휴업이 늘어난 것은 포화상태에서 출혈경쟁을 하면서 주유소별 수익률이 크게 낮아져 경영난이 악화됐기에 폐업을 하고 싶어도 폐업자금인 평균 1억 5,000만 원도 마련하지 못해 사업자들이 사실상 주유소를 방치하고 있는 것이다.
한국주유소협회 울산지회 관계자는 "경영난으로 폐업을 하려고 해도 건물 철거비용, 토양 정화비용 등 폐업 비용이 만만치 않아 장기 휴업하는 경우가 늘고 있다"라고 말했다.[2][3]
주유소용지 매매 시 주의 사항[편집]
상가부지 매매를 하다 보면, 단층 상가나 주유소 부지가 간혹가다가 있다. 주유소 부지가 매물로 나오는 경우가 많은데 주유소 자리는 대도로 변에 자리한 것이 많아 상가부지로 많이들 찾는다. 단층 상가보다는 주유소 부지일 때 알아야 할 사항들이 있다.
- 주유소 부지를 그대로 포괄 수양도 하는 경우에는, 임차인의 임대 내용을 확인, 행정처분을 체크를 해야 한다.
- 일반상가와는 달리 관리비를 어떻게 했는지, 보수 관리는 어떻게 했는지를 알아야 한다.
- 보증금과 월세는 기본이고 관리비의 추가 내용을 보면 보차도세는 어떻게 했는지, 주유시설에 대한 보수, 유지, 관리는 임차인이 하는지 임대인이 하는지에 대해 명확해야 한다.
- 주유시설의 보수, 유지, 관리 비용이 좀 되기에 포괄 양수 양도 시에는 체크를 해야 한다.
주유소 부지 매매 시 상가 신축하는 경우 주유소 폐업 절차에 따른 체크해야 할 사항이 몇 가지 있다. 설치한 시설은 철거를 하고 허가증, 신고증, 등록증 등을 반납한다.
- 위험물을 제조할 목적으로 일정 수량 이상의 위험물을 취급하기 위해 허가를 받은 장소에는 제조 시설 설치 허가증이 있다. 신축 상가일 경우 소방서에 반환해야 한다.
- 연료유, LPG 등의 저장탱크를 설치한 이동탱크 저장시설 설치 허가증을 소방서에 반환해야 한다.
- 석유 및 석유 대체 연료 사업을 하기 위한 석유 판매 등록증을 구청에 반환한다.
- 수질 및 수 생태계 보전에 관한 법률에 의한 폐수배출시설 설치 허가증을 구청에 반환한다.
- 증기압이 높아 대기 중으로 쉽게 증발되는 액체 등의 허가를 받은 휘발성유기화합물 배출 허가증을 구청에 반납한다.
- 지하수 개발. 이용을 위한 지하수 개발 신고 필증을 구청에 반납한다.
- 주유소 매매 시 세차기를 보유하고 있다면 환경 관리인 해지 신고서를 구청에 반납한다.
- 오염된 토양을 정화하는 등의 토양관리를 하는 토양오염 환경 신고 필증을 대상 설치자(매도자)가 토양오염도 검사를 받도록 규정하고 있다.
주유소 매매 시 이러한 폐원 절차를 거쳐야 만이 매수자가 신축 상가의 건축이 가능하다. 1000㎡ 기준으로 유류저장탱크 등의 각종 구조물의 철거(7천만 원) 및 토지 정화비용(7천만 원)이 발생하므로 신축 상가를 건축할 경우 주유소 매매 시에는 매도자, 또는 매수자가 위의 비용을 처리할지를 계약 시에 체크를 해야 한다.[4]
관련 기사[편집]
위기의 주유소 부지[편집]
주유소가 위기에 빠졌다. 에너지 전환 정책과 경쟁 심화로 팔리거나 방치되는 신세에 놓였다. 서울의 입지 좋은 주유소는 부동산 개발업자(디벨로퍼) 등이 낚아채 주거 상품으로 개발하는 반면, 외진 주유소들은 철거 비용 부담으로 방치되는 추세다.
- 2022년 1월 7일 부동산 업계에 따르면, 1991년부터 영업한 서울 서초구 SK 엔크린 선우상사 Q엔느 주유소(방배동 983-40)가 최근 310억 원에 팔렸다. 매수자는 부동산 디벨로퍼 신영의 자회사 신영대농개발이다. 신영대농개발은 청주 지웰시티를 개발한 시행사로, Q엔느 주유소를 부동산 상품으로 개발할 전망이다. Q엔느 주유소는 지하철 2호선 방배역까지 도보 1분 거리여서 주거지로서 입지가 좋다는 평가를 받는다.
- 지하철 5호선 영등포구청 역 인근(영등포동 7가 63-18번지 외 16필지)에선 'KLK유윈시티' 지식산업센터가 지어지고 있다. 이 부지 역시 원래 주유소였다. 1995년 2월부터 26년 운영된 대영주유소가 2021년 1월 폐업하고, 이 땅을 2021년 9월에 케이엘케이에이치가 매입했다. 15층 지식산업센터로 개발 중이다. 이곳에서 국회의사당 정문까지는 차량으로 약 5분 거리다.
- 지난달 준공된 서울 마포구 '합정역 스퀘어리버뷰' 오피스텔도 주유소를 주거 상품으로 개발한 사례다. 더스퀘어아이앤디가 SK엔크린 합정 주유소를 매입해 지상 20층, 144실 오피스텔로 준공했다.
도심 주유소 부지는 대로변 입지 좋은 곳에 위치해 개발할 땅이 부족한 서울에서 각광받는 반면, 지방이나 외진 곳에 위치한 주유소들은 방치되는 신세다. 주유소 부지 개발에는 일반 부지보다 1억~2억 원가량 비용이 추가로 드는데, 외진 입지에선 이 비용이 장벽으로 작용하기 때문이다. 주유소 부지는 토양환경보전법 및 위험물 안전 관리법에 따라 폐업 신고 시 토양오염 조사를 받고 시설물 철거 및 정화 등의 조치를 취해야 한다. 경영난에 빠진 주유소는 토지 정화 비용 문제로 폐업하지 못하고 휴업을 반복하는 실정이다.
노웅래 더불어민주당 의원실에 따르면, 실제로 이처럼 폐업하지 못하고 1년에 휴업과 영업을 2번 이상 반복하는 '좀비 주유소'들이 최근 5년간 351개로 집계됐다. 2년 이상 장기 휴업에 들어간 주유소도 51개에 달했다. 이런 주유소들은 도시 미관을 해치며, 마땅한 해결책 없이 오랫동안 방치돼 도시의 골칫거리가 된다.
앞으로 폐업·휴업 주유소가 늘어날 전망이라 방치 주유소 문제도 심화할 것으로 보인다. 한국주유소협회에 따르면 2010년 1만 3004개였던 전국의 주유소는 2020년 1만 1399개로 10년간 약 1600개 줄었다. 매년 약 160개의 주유소가 폐업한 셈이다. 또 에너지경제연구원에 따르면 2040년까지 전체의 절반 이상인 8529개의 주유소가 퇴출될 전망이다.
주유소협회 관계자는 "장사를 접고 싶어도 폐업 비용 문제로 폐업하지 못하는 주유소가 많다"면서 "시설물 철거 비용은 약 7000만 원, 토양 복원 비용은 오염도와 부지 면적에 따라 다르지만 1억~2억 원가량 필요하다"라고 했다. 이어 "폐업을 하고 싶어도 못하는 주유소에 대해선 정부의 지원이 필요하다"라고 덧붙였다.[5]
주유소 용지 변경 특혜 논란[편집]
2022년 8월 익산시가 주유소 외에는 다른 용도로 사용할 수 없는 땅을 상가 신축이 가능한 '근린 생활용지'로 변경해줘 특혜 논란이 비등하고 있다. 특히 6년 동안 공전되던 관리 계획변경이 지방선거를 앞둔 올해 초에 갑자기 처리된 사실이 알려지면서 그 내막에 대한 궁금증이 증폭 일로다.
영등동 전자랜드 사거리 부근(영등동 856-3번지)의 해당 주유소 면적은 660평(2,200㎡)이며, 지난 1995년 택지 개발 당시 주유소 존치 용지로 지정됐다. 이 땅의 공시지가가 전자랜드 땅 보다 높고 주변 땅들의 거래 시세를 감안할 때 평당(3.3㎡) 1천500만 원대에 이르지만, 주유소 이외에는 무용지물이었던 땅이다. 그런데 익산시가 최근 이 땅을 상가를 신축할 수 있는 땅으로 변경해 준 것이다.
해당 토지 소유주(이하 사업자)는 지난 2018년 9월 이 땅(지구 단위계획상 주유소 용지)을 근린 생활용지로 변경해 달라는 제안서를 익산시에 제출했다. 주유소 뒤쪽의 YMCA(394평) 부지에 주차타워를 건립해 익산시에 기부채납을 하는 '공익 기여'를 전제 조건으로 제시했다.
익산시는 사업자가 제시한 주차타워의 주차면수와 관련해 주변 상인들의 의견을 수렴하고 관련 실무부서와의 협의를 거쳐 도시건축공동위원회에 해당 안건을 상정했으며, 이 위원회는 지난 3월 말경에 이를 원안 가결했다. 이에 따라 해당 토지 소유주가 YMCA 건물을 경매를 통해 23억 원에 매입하고 주유소 등의 건물을 철거하는 등 제안 사업을 가시화하면서 이목을 끌었다.
유사한 처지에 놓여있는 토지 소유주들의 관심이 폭증하고, 특혜 시비가 일어날 것이 뻔한 노른자위 땅을 용지 변경해 준 배경이 초미의 관심사로 떠오른 것이다.
한 부동산 전문가는 이에 대해 "굉장히 예민한 문제다. 도시의 한복판이고 주요 간선도로(무왕로) 변의 땅인데 용도가 주유소로 묶여있는 것을 풀어주기 위해서 공청회라도 했는지 모르겠다"라며, "주유소를 폐업하면 아무것도 할 수 없었던 나대지를 100억 원 이상에 거래되는 땅으로 만들어주고 7층까지 상가를 신축할 수 있게 해준 것은, 사업자의 주차장 기부를 감안하더라도 용지 변경을 해준 순간 사업자에게 몇 곱절 더 많은 이익을 안겨주는 것으로 애초에 특혜 시비를 피할 수 없다"라고 지적했다.
인접지역에서 주유소를 운영하는 사업자 J씨는 "사업자는 이 용지 변경 신청을 5년 전에 한 것으로 알고 있다"라며 "그동안 익산시는 특혜 시비 이유 등으로 난색을 표명해 왔던 것으로 알려졌는데, 6.1지방선거를 앞둔 지난 3월 갑자기 주유소 용지를 풀어준 것은 오비이락인가"라며 특혜 제공 의혹을 제기했다.
실제로 익산시는 2018년 9월 해당 제안서를 접수하고 4년 동안 아무런 절차를 진행하지 않고 있다가 갑자기 2021년 11월 사업자가 제시한 주차타워 관련 주민 간담회를 실시한 이래 단 5개월 만에 속전속결로 주유소 용지를 근린생활시설로 변경‧고시했다.
이에 대해 익산시 관계자는 "해당 부지가 주유소 용지로 지정된 것은 1995년도 10월 택지 개발 당시 운영되고 있었기 때문인 것으로 안다"라며 "당시에는 주유소의 입지가 도시의 외곽이었고 택지 개발지의 끝에 있었는데, 시간이 흐르면서 주변 여건이 변화되어 해당 주유소는 도시의 한 가운데의 위험물 저장시설로 떠올라 종합적인 검토가 필요했다"라고 배경을 설명했다.
관계자는 또 "해당 용지 변경 절차에 공청회는 없다. 다만, 사업자는 당초에 130면의 주차타워를 기부하겠다고 제안했는데 주변 상인들의 의견을 수렴해 150면으로 확장했다"라며 "이는 국가에서 정한 토지면적 대비 최고 15%의 기부채납 부담률보다 22.9%나 높은 부담률이다"라고 사업자의 공익기부를 강조했다.
관계자는 이와 함께 "관리 계획 변경 시 특혜 시비 등 어려움이 예상됐지만 도시 위험시설을 해결해야 하는 필요성 때문에 사업자의 제안을 받아 실무부서의 협의를 이끌어내기 위해 노력했고 해결책을 찾은 것이다"라며 "서울 등의 경우 경관지구 내에 주유소 등의 위험시설 용지를 근생시설로 변경해 준 사례가 많다"라고 해명했다.[6]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 〈주유소용지〉, 《네이버 지식백과》
- ↑ 이덕용 기자, 〈주유소용지로 편입된 주유소부지 폐업 시 지목변경 가능〉, 《한국에너지신문》, 2002-08-19
- ↑ 김미영, 〈폐업 주유소 부지 부동산 개발 활기〉, 《울산신문》, 2014-08-26
- ↑ 대구상가매매임대전문, 〈주유소 매매 시 알아야 할 사항〉, 《네이버 블로그》, 2019-07-29
- ↑ 고성민 기자, 〈팔리거나 방치되거나… 위기의 주유소 부지〉, 《조선비즈》, 2022-01-11
- ↑ 공인배 기자, 〈주유소용지 변경 특혜 논란〉, 《뉴스종합》, 2022-08-08
참고 자료[편집]
- 〈주유소용지〉, 《네이버 지식백과》
- 대구상가매매임대전문, 〈주유소 매매 시 알아야 할 사항〉, 《네이버 블로그》, 2019-07-29
- 이덕용 기자, 〈주유소용지로 편입된 주유소부지 폐업 시 지목변경 가능〉, 《한국에너지신문》, 2002-08-19
- 김미영, 〈폐업 주유소 부지 부동산 개발 활기〉, 《울산신문》, 2014-08-26
- 고성민 기자, 〈팔리거나 방치되거나… 위기의 주유소 부지〉, 《조선비즈》, 2022-01-11
- 공인배 기자, 〈주유소용지 변경 특혜 논란〉, 《뉴스종합》, 2022-08-08
같이 보기[편집]
