잡종지

쓸모없는 땅으로 오해받고 있는 잡종지

잡종지(雜種地, miscellaneous area)는 지적법상 지목 중 하나로 갈대밭, 물건 등을 쌓아 두는 곳, 돌을 캐내는 곳, 흙을 파내는 곳, 야외 시장, 비행장, 공동우물과 영구적 건축물 중 변전소, 송신소, 수신소, 주차시설, 납골당, 유류 저장시설, 송유시설, 주유소(가스충전소 포함), 도축장, 자동차 운전학원, 쓰레기 및 오물 처리장 등의 부지와 다른 지목에 속하지 아니하는 토지를 말한다. 지적도에서 지목 부호는 잡(雜)으로 표기한다.

단, 원상 회복을 조건으로 돌을 캐내는 것 또는 흙을 파내는 곳으로 허가된 토지는 제외한다.

개요

토지 중에 오해의 소지가 많은 지목이 잡종지이다. 자연녹지지역이나 주거지역에도 잡종지가 있고 개발제한구역에도 잡종지가 있다. 그러나 기능은 차이가 있다. 주거지역 내에 잡종지는 때로 정식 건축도 가능하지만 그린벨트 내 잡종지는 그야말로 토석을 쌓아놓거나 건자재 등을 야적하는 기능이 대부분이다. 간혹 컨테이너를 쌓아놓고 이삿짐 보관 영업을 하는 분들이 있지만 거의 예외 없이 허가되지 않고 불법으로 사용하는 경우가 많다.

잡종지는 잡종이라는 말 때문에 쓸모없는 땅이라는 오해를 받기도 하는데 사실상 부동산 투자자들에게 가장 매력적인 지목으로 여겨지기도 한다. 잡종지의 경우, 거의 제한 없이 건축이 가능하기 때문이다. 하지만 많은 형태로 변경이 가능하다고 해서, 꼭 최대의 이익을 주는 것은 아니다. 이점은 알아두고 접근해야 한다. 개발제한구역 또는 관련 지역에서 토지 매매나 임대를 구하는 분들은 토지 이용 규제에 관한 정확한 정보와 사전 지식을 갖추고 영업하는 중개업소를 찾아서 알아보는 지혜가 필요할 듯하다.

• 잡종지란 다른 지목에는 속하지 않는 기타의 땅이다. 우리나라는 토지를 지목으로 지정해서 토지의 용도를 구분하고 있습니다. 가장 대표적인 지목이 [[대지(垈地)이다. 대지의 경우에는 주택, 점포, 극장 등등 영구적 건축물이 점유하고 있는 땅이나, 접해있는 땅으로 투자의 관점에서 잡종지와 더불어, 가장 안전한 지목 중 하나이다. 반면 임야나 전(밭)이나 답(논)의 경우에는, 지목변경이 가능하기는 하지만 그것이 쉽지 않거나 자칫 영구적으로 변경이 불가능한 경우도 많아서, 투자에 다소 신중해야 한다.
• 잡종지의 경우에는, 다른 지목으로 지정하기 곤란한 땅을 이야기하는 것으로 잡종지에 해당하는 경우는 야적장, 야외 시장, 비행장, 갈대밭, 공동우물, 변전소, 자동차 운전학원, 도축장, 송유시설, 오물 처리장, 채석장 등 이러한 곳들을 잡종지로 구분을 한다.
• 잡종지는 쉽게 지목변경이 가능하기 때문에, 통상 잡종지는 일반 대지와 더불어 가장 땅값이 비싸다. 잡종지는 위와 같은 지목을 이야기하지만 잡종지에 건축할 수 있는 것은 주택, 공장, 상가 등 다양하며 다만, 다른 것들을 지을 경우 지목변경을 해야 한다.

장점과 주의 사항

토지 투자대상은 시대가 필요로 하는 지목을 선택하는 것이 좋다. 현행 지적법상 지목은 28개로 분류된다. 이중 어떤 지목이 시대의 요청을 받는지 생각해 볼 필요가 있다. 많은 분들이 잡종이라는 어감 때문에 오해하고 있는 잡종지는 토지 투자를 볼 때 가장 귀하고 좋은 땅이라고 할 수 있다. 생각보다 많은 사람들이 이름 때문에, 많이 볼 수 없기 때문에 저평가 되어 있는 잡종지이다.

• 1960년대 이전에는 논이 가장 각광을 받는 땅이었다.
• 1990년대에는 준 농림지역의 전답이나 임야가 인기를 한몸에 받았다.
• 현재 투자가치가 있는 땅은 잡종지, 대지, 관리지역 내 농지, 공장 용지 등이다.

자유로운 지목 변경과 용도

잡종지의 가장 첫 번째 장점은 지목변경, 건축 용도에 자유롭다는 것이다. 대표적인 토지로 임야, 대지, 전, 답 등 모든 토지는 건축을 하기에 앞서 건축 허가를 받아야 한다. 이 중 가장 건축 허가에 유리한 것은 대지이며, 나머지 토지는 각각의 개발 허가 조건들이 대지보다 많다. 심지어 농지는 농지전용부담금을 지불하고서 건축을 지을 수 있도록 해준다.

상황이 이렇다 보니 토지 중 가장 비싼 지목에 속하는 것은 대지이다. 아마도 토지 투자를 입문하시면 가장 눈독을 많이 들이는 지목 중 하나인데. 이렇게 건축에 유리한 대지 보다 더 뛰어난 것이 잡종지이다.

예를 들어 공장을 짓기 위해 대지를 임대한다고 가정해 보자. 공장은 업종 제약이 많기 때문에 아무리 대지라도 공장 용도로 지정이 되어 있지 않으면 공장을 지을 수 없다. 하지만 잡종지는 이러한 제한이 없기 때문에 가장 제한이 적은 지목 중 하나이다. 농지면 농지, 대지면 대지, 건축이면 건축 모두 가능한 곳을 말한다. 농지로 이용할 경우 3년 동안 농사를 하여 농지 혜택도 받을 수 있다.

이 중 잡종지는 대지보다 더 나은 땅으로 꼽힐 정도로 투자성이 높은 땅이다. 잡종지는 특별히 정해진 용도가 없는 땅이다. 때문에 어떤 용도로도 지목변경이 가능하다. 대지와 가격 수준이 비슷한 잡종지가 나은 이유는 용도가 무궁무진하다는 데 있다. 주택 등 건축물의 건축만 가능한 대지와 달리 주유소, 자동차 운전학원, 주차시설, 납골당 등의 설치가 가능하고 대부분 도로와 인접해 있는 경우가 많아, 별다른 인허가 절차나 토목공사 없이 건물의 신축이 가능한 경우가 많다.

때문에 일부 수도권 지역에서는 잡종지로 지목 변경에 따른 지가 차익을 노리고 멀쩡한 농지에 쓰레기를 매립하거나 방치하기도 한다. 불법 매립되거나 방치된 쓰레기로 농지가 오염되어 불모의 땅이 될 경우 당국은 농지 주인의 요청에 의해 현장을 확인만 하고 잡종지로 지목을 쉽게 바꿔주기 때문이다.

주로 농지에 작물이 심어져 있지 않은 농한기에 이 같은 일이 흔히 발생된다. 뿐만 아니다. 밭에 축사를 지어놓고 축사 허가를 받았다가 다시 잡종지로 바꾸는 사례도 있다. 사업자등록을 하고 논밭에 자재 등을 야적한 다음 잡종지로 바꾸기도 한다.

변경된 잡종지는 일정 기간이 지나면 택지용으로 지목이 다시 변경돼 주택이나 근린생활시설 등의 건축이 가능해진다. 이럴 경우 토지 소유주는 가만히 앉아서 쉽게 큰 이익을 볼 수 있다. 일반적으로 평당 5만 원 정도의 농지가 잡종지로 지목이 변경되면 50만 원 이상 호가하게 된다. 카페나 식당 등 근린 생활시설 용지로 지목이 바뀌면 평당 500만 원이 넘기도 한다.

이처럼 지목이 잡종지로 쉽게 변경될 수 있는 땅으로는 골재 채취장, 물길이 다르게 난 하천, 유지(溜池) 등이다. 도로· 주택·상가와 연접해 있어 사실상 오래전에 나무가 없어진 도시계획구역 내 임야도 잡종지로의 전용이 매우 쉽다.

지목이 임야였지만 나무가 없어진 지 10년 이상 지나 사실상 산림이 아닌 다른 용도로 이용되는 토지에 대해선 대체조림비나 전용부담금까지 면제해 준다. 그뿐만 아니라 농지와 달리 면적에 상관없이 매매가 자유롭다.

지적공부상 지목이 전으로 되어 있더라도 사실상 잡종지로 사용하고 있어 농경지로 사용하지 않을 경우 읍·면·동장의 농지이용확인서를 발급받아 농지취득 자격 증명을 대신할 수 있다.

대개 잡종지는 쓸모없는 땅으로 오해하는 사람들이 있으나, 도로나 공원 등 공공용으로 사용되고 있거나 문화재가 있는 땅을 제외한 나머지 잡종지는 용도가 무궁무진하다. 또한 잡종지는 조각 땅인 경우가 많아 일반인들이 매입하기에 부담스럽지 않다.

잡종지 소유자가 해당 토지에 밭을 일궈도, 과수원을 해도, 집이나 창고를 지어도 상관없다. 때문에 업계에서는 오히려 대지보다 나은 땅으로 치는 사람도 있다.

주의 사항

• 주의할 점은 잡종지는 개발이익에 대한 세금을 납부할 수 있다. 자칫 잡종지에 대한 투자는 투자수익률이 가장 낮은 투자가 될 가능성도 있다. 그것은 같은 땅이라면, 땅값은 더 비싼데 반해 '개발이익환수법'에 따른 수익률 저하를 가져올 수 있기 때문이다. 즉, 땅의 지목 변경(형질 변경)을 통한 지가 상승분에 대해 개발 부담금을 납부할 수 있다. 개발 부담금의 부과 대상인 개발 사업은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업 등으로 한다.

1. 택지 개발사업(주택단지 조성 사업을 포함한다. 이하 같다)
2. 산업단지 개발사업
3. 관광단지 조성 사업
4. 도시환경정비사업(공장을 건설하는 경우는 제외한다)
5. 물류시설 용지 조성 사업
6. 온천 개발사업
7. 여객 자동차 터미널 사업
8. 골프장 건설사업
9. 지목변경이 수반되는 사업으로서 대통령령으로 정하는 사업
10. 제1호부터 제8호까지의 사업과 유사한 사업으로서 대통령령으로 정하는 사업 등

• 잡종지의 경우에는 건축을 할 경우 반드시 지목변경이 이루어져야 하기 때문에, 이러한 추가적인 비용 부담이 발생할 수 있는 것이다. 따라서 잡종지라고 해서 무조건 좋은 땅이라고 인식하는 것 보다는 내 목적에 맞는 땅을 선택적으로 구매하는 것이 더 큰 투자 실익을 주는 방법이 될 수 있다. 자유로운 땅이 잡종지이기는 하지만 그에 따르는 부수적인 비용도 생각해야 한다는 말이다.
• 이 외에도 잡종지는 모든 토지 중 가장 좋다고 할 수 있지만 무조건 선뜻 매입을 해서도 안 된다. 부동산 용어 사전에서도 볼 수 있듯이 기존에는 어찌 보면 쓸모없는 땅에 속했던 곳이기 때문에 입지적으로 좋지 않을 수도 있다. 대부분은 과거의 잡종지 지목으로 선정이 되어있기 때문에 시대가 바뀌고 해당 지역이 개발되면서 입지가 덩달아 좋아지는데, 그렇다고 해서 모든 잡종지 주변이 현재 발전하여 입지가 좋다고는 할 수 없기 때문에, 항상 주변 개발 가능성은 염두에 두고 봐야 한다.

참고 자료

• 〈잡종지〉, 《네이버 지식백과》
• 포커스챔질, 〈잡종지에 관한 정확한 이해, 개발제한구역〉, 《네이버 블로그》, 2019-06-08
• 청운의 다락방, 〈잡종지란? 잡종지에 건축할 수 있는 것은?〉, 《티스토리》, 2013-09-16
• 산에사는꽃사랑, 〈대지보다 잡종지가 더 좋은 이유?〉, 《티스토리》, 2017-04-15
• №Ω☁︎☂︎☽☾, 〈잡종지 투자 주의사항 및 총 정리〉, 《티스토리》, 2021-05-28

같이 보기

• 토지
• 부지
• 지목
• 자연녹지지역
• 주거지역
• 개발제한지역
• 관리지역
• 농림지역
• 형태
• 용도
• 임야
• 대지
• 전(밭)
• 답(논)
• 건축 허가
• 지목변경
• 형질 변경

이 잡종지 문서는 토지에 관한 글로서 검토가 필요합니다. 위키 문서는 누구든지 자유롭게 편집할 수 있습니다. [편집]을 눌러 문서 내용을 검토·수정해 주세요.

산업 : 산업, 산업혁명, 기술, 제조, 기계, 전자제품, 정보통신, 반도체, 화학, 바이오, 건설, 유통, 서비스, 에너지, 전기, 소재, 원소, 환경, 직업, 화폐, 금융, 금융사, 부동산, 부동산 거래, 부동산 정책, 아파트, 건물, 토지 □■⊕ 토지 경계 • 경관녹지 • 경지 • 공개공지 • 공공공지 • 공터 • 구릉지 • 녹지 • 논 • 땅 • 맹지 • 문전옥답 • 미등기토지 • 밭 • 보전산지 • 부지 • 비사업용 토지 • 비오톱 • 사업용 토지 • 산지 • 연결녹지 • 옥토 • 완충녹지 • 용도 • 용지 • 전답 • 준보전산지 • 지목 • 지적 • 지적도 • 택지 • 텃밭 • 토지 • 토질 • 필지 • 현황도로 • 형질 • 황무지 토지개발 가환지 • 간척 • 간척지 • 감보 • 감보율 • 감환지 • 개간 • 개발부담금 • 개발행위허가 • 개별환지 • 건축면적 • 건축허가 • 건축허가권 • 건축허가권 승계 • 건폐율 • 경계확정의 소 • 경지정리 • 공용환지 • 공유수면매립 • 공통감보 • 과소토지 • 구획 • 구획정리 • 국토 • 국토개발 • 국토개발계획(국토종합계획) • 국토공간 • 권리면적 • 기준면적 • 농지개량 • 농지보전부담금 • 농지전용 • 농지전용신청 • 농지전용허가 • 대지권 • 대지면적 • 대지사용권 • 대체산림자원조성비(산지전용부담금) • 대토 • 도로부담금 • 도시계획 • 도시관리계획 • 도시기본계획 • 매립 • 매립지 • 면적 • 면적식 • 바닥면적 • 보류지 • 본환지 • 부담금 • 부지조성 • 분필 • 비례율 • 비지정분할 • 비환지 • 사업성 • 산지전용 • 산지전용신청 • 산지전용허가 • 성토 • 수용 • 승역지 • 연도감보 • 연면적 • 요역지 • 용도변경 • 용적률 • 원형지 • 위기 • 임야대장 • 입체환지 • 재환지 • 절토 • 적응환지 • 절충식 • 제자리환지 • 주택지 • 증환지 • 지목변경 • 지상권 • 지역권 • 지정분할 • 집단환지 • 청산 • 청산금 • 체비지 • 택지지구조성 • 토지개발 • 토지구획 • 토지대장 • 토지사용권 • 토지소유권 • 토지이용 • 토지이용계획 • 토지이용계획도 • 토지이용계획 확인서 • 토지이용권 • 토지형질 • 토지형질변경 • 평가식 • 평면환지 • 합필 • 행위제한 • 형질변경 • 환지 • 환지계획 • 환지면적 • 환지명세 • 환지부지정 • 환지설계 • 환지예정면적 • 환지예정지 • 환지제외 • 환지처분 • 환지청산 • 환지확정 지목과 용지 경마장 • 고속도로 휴게소 • 골프장 • 공공용지 • 공동주택용지 • 공업용지 • 공원 • 공원묘지 • 공장용지 • 공항 • 과수원 • 광업용지 • 광천지 • 구거 • 군사용지 • 근린상업용지 • 나대지 • 농업용지 • 농업용 창고 • 다세대주택용지 • 단독주택용지 • 답(논) • 대지 • 도로 • 매립지 • 목장용지 • 묘지 • 발전소 부지 • 사적지 • 상업용지 • 수도용지 • 수산용지 • 스키장 • 승마장 • 시설용지 • 아파트용지 • 야영장 • 양식장 • 양어장 • 업무용지 • 여객자동차터미널 • 연립주택용지 • 염전 • 용지 • 운동장 • 유원지 • 유지(저수지) • 인공림 • 일반상업용지 • 임야 • 자연림 • 잡종지 • 전(밭) • 제방 • 조림지 • 종교용지 • 주상복합용지 • 주유소용지 • 주차장 • 주택용지 • 중심상업용지 • 창고용지 • 채석장 • 철도용지 • 체육용지 • 축사 • 콘도미니엄 부지 • 태양광발전소 부지 • 특수토지 • 폐구거 • 하천 • 학교용지 용도지역 계획관리지역 • 공업지역 • 관리지역 • 근린상업지역 • 녹지지역 • 농림지역 • 도시지역 • 미세분지역 • 미지정지역 • 보전관리지역 • 보전녹지지역 • 상업지역 • 생산관리지역 • 생산녹지지역 • 유통상업지역 • 일반공업지역 • 일반상업지역 • 일반주거지역 • 자연녹지지역 • 자연생태계보전지역 • 자연환경보전지역 • 전용공업지역 • 전용주거지역 • 제1종 일반주거지역 • 제2종 일반주거지역 • 제3종 일반주거지역 • 제1종 전용주거지역 • 제2종 전용주거지역 • 주거지역 • 준공업지역 • 준주거지역 • 중심상업지역 • 특별대책지역 용도지구 개발진흥지구 • 경관지구 • 고도지구 • 공공주택지구 • 관광휴양개발진흥지구 • 문화자원보존지구 • 미관지구 • 방재지구 • 방화지구 • 보존지구 • 보호지구 • 복합개발진흥지구 • 복합용도지구 • 산업개발진흥지구 • 산업지구 • 상업지구 • 생태계보존지구 • 시가지경관지구 • 시설보호지구 • 역사문화미관지구 • 유통개발진흥지구 • 일반미관지구 • 자연경관지구 • 자연취락지구 • 주거개발진흥지구 • 중심지미관지구 • 중요시설물보존지구 • 집단취락지구 • 최고고도지구 • 최저고도지구 • 취락지구 • 택지개발지구 • 택지지구 • 특정개발진흥지구 • 특정용도제한지구• 특화경관지구 용도구역 개발제한구역(그린벨트) • 경제자유구역 • 교육환경보호구역 • 도시계획구역 • 도시자연공원구역 • 문화재보호구역 • 비시가화구역 • 상수원보호구역 • 수산자원보호구역 • 시가화구역 • 시가화조정구역 • 접도구역 단지 공업단지(공단) • 국가산업단지 • 농공단지 • 농촌단지 • 도시첨단산업단지 • 산업단지(산단) • 일반산업단지 위키 : 자동차, 교통, 지역, 지도, 산업, 기업, 단체, 업무, 생활, 쇼핑, 블록체인, 암호화폐, 인공지능, 개발, 인물, 행사, 일반