농림지역

농림지역(農林地域, agricultural land)은 도시지역에 속하지 않는 농지법에 따른 농업진흥지역 또는 산지관리법에 따른 보전산지 등 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위한 지역을 의미한다.

개요

용도지역의 구분

농림지역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 용도지역 중의 하나이며, 농업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역을 대상으로 지정한다.

관리지역 안에서 「농지법」에 의한 농업진흥지역으로 지정 · 고시된 지역과 관리지역 안의 산림 중 「산지관리법」에 따라 보전산지로 지정 · 고시된 지역으로서 해당 고시에서 농림지역으로 구분된 지역은 농림지역으로 결정 · 고시된 것으로 보며, 이의 해제가 있는 경우로서 관계 법령에서 어떤 용도지역에 해당되는지를 따로 정하고 있지 아니한 경우에는 이를 지정하기 이전의 용도지역으로 환원된 것으로 본다.

농림지역의 지정 또는 변경은 국토교통부 장관, 시 · 도지사 또는 대도시 시장에 의해 도시관리계획으로 결정되며, 농림업의 진흥과 산림의 보전 · 육성에 필요한 조사와 대책을 마련하여야 한다.

농림지역 안에서 건폐율 및 용적률의 최대한도는 각각 20% 이하, 50% 이상 80% 이하 범위에서 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 특별시 · 광역시 · 특별자치시 · 특별자치도 · 시 또는 군의 조례로 정한다.

농림지역 안에서 건축물의 용도 · 종류 및 규모 등의 제한은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 21에서 정하고 있으며, 특별시 · 광역시 · 특별자치시 · 특별자치도 · 시 또는 군의 조례에서 구체적으로 정하고 있다.

다만, 농림지역 중 농업진흥지역, 보전산지 또는 초지인 경우에는 각각 「농지법」, 「산지관리법」 또는 「초지법」에서 정하는 바에 따른다. 예를 들어, 농업진흥지역의 농업진흥지구로 지정된 지역에서는 농업 생산 또는 농지 개량과 직접적으로 관련되지 않은 토지이용 행위를 할 수 없다.

행위 제한

농림지역은 도시지역에 속하지 아니하는 농업진흥지역 또는 보전산지 등으로서 대부분은 농지와 산지(임야)로 이루어져 있다. 또한 용도지역 중의 하나로서 해당 토지를 토지 소유주 마음대로 활용을 하는 게 아니라 국가가 용도지역별로 건축 행위제한 등을 하여, 용도에 맞게만 활용할 수 있도록 지정해놓은 지역이다.

토지이용계획 확인원

농림지역은 다른 용도지역과 달리 농림지역에서 건축행위 등의 제한을 국토계획법 시행령 및 지자체 도시계획조례로만 행위 제한을 받는 것이 아니다. 예를 들어 여러분들이 건축이 가능한지 알고 싶은 농림지역의 토지가 있다고 가정을 해보자. 그러면 일단 우선 "토지 이음 사이트"(구 "LURIS 토지이용 규제 서비스" 사이트)에서 해당 토지의 "토지이용계획 확인원"을 검색해 본다. 그럼 다음과 같이 토지의 지목 및 용도지역에 관련된 정보를 확인할 수 있고 하단에 관련 법률 등을 확인할 수 있다.

토지이용계획 확인원 1

아래 토지이용계획 확인원을 보면 용도지역은 농림지역으로 되어 있고, 다른 법령 등에 따른 지역 · 지구 등 부분에 보면 농업보호구역 농지법이라고 기재되어 있다. 그리고 우측 스크롤바를 더 내려서 하단에 보면 법조문들이 나오게 된다. 이런 경우에는 해당 토지에 어떤 건축물을 지을 수 있는지 등 행위 제한을 판단할 때, 국토계획법 및 그 지자체 도시계획조례로 확인을 하는 것이 아니다. 농지법 또는 산지관리법 또는 초지법을 확인해야 하는 것이다. 그림의 예제의 경우에는 농지법을 확인해야 한다.

토지이용계획 확인원 2

농림지역 안의 산지

산지는 산지관리법에 의해 보전산지와 준보전산지로 나누는데 농림지역 내에 위치한 산지는 다음과 같은 제한을 받는다.

• 보전산지 : 산지관리법 행위 제한을 받는다.
• 준보전산지 : 국토계획법 시행령 및 지자체 조례의 행위 제한을 받는다.

농림지역 안의 농업진흥지역

농업진흥지역은 다시 농업진흥구역과 농업보호구역으로 나눠지게 된다.

• 농업진흥구역 : 농업의 진흥을 도모하기 위하여 농지가 집단화된 지역으로 농지 조성 사업 또는 농업 기반 정비 사업이 시행되었거나 시행 중인 지역으로서 농업 목적으로 이용하는 것이 필요한 지역을 말한다. 또한 상기 외의 지역으로 농업용으로 이용하고 있는 토지가 집단화되어 있는 지역으로서 농지(전 · 답 · 과수원)는 물론 경지정리가 되지 않은 농지도 지정이 가능하다.
• 농업보호구역 : 농업진흥구역의 용수원 확보, 수질보전 등 농업환경을 보전하기 위하여 필요한 지역으로서 임야, 잡종지, 대지 등 농지(전 · 답 · 과수원) 이외의 지목도 지정이 가능하다.
• 농지가 농업진흥지역 안에 있다면 농지법의 행위 제한만 받는다.
• 농지법에서 허용되는 건축물의 용도는 전국이 비슷하고, 각각의 지자체에 위임이 되어 있지 않다.
• 단, 농지전용 개발 허가 기준 및 행위 허가 기준은 지자체마다 다를 수 있기 때문에 반드시 시 · 군 · 구청 담당 공무원과 토목설계사무소 등에 확인하는 것이 좋다.

국토계획법 및 도시계획조례에 의한 제한

위에서 살펴보았듯이 농림지역 중에 농업진흥지역과 보전산지는 각각 농지법과 산지관리법의 행위 제한을 받는다. 그러나 준보전산지 등은 국토계획법 시행령 및 지자체 도시계획조례의 행위 제한을 받는다. 이때, 상위 법인 국토계획법으로 1차적인 허용 범위 내용을 파악한 후, 추가적으로 1차적인 허용 범위 내에서 지자체 도시계획조례를 통해 2차적 허용 가능한 범위를 살펴보아야 한다.

국토계획법 시행령에 의한 건축행위

• 단독주택으로서 현저한 자연훼손을 가져오지 아니하는 범위 안에서 건축하는 농어가주택
• 제1종 근린생활시설 중 변전소, 양수장, 정수장, 대피소, 공중화장실
• 교육연구시설 중 초등학교
• 창고시설(단, 농업 · 임업 · 축산업 · 수산업용에 한함)
• 동물 및 식물 관련 시설 중 작물 재배사, 종묘 배양시설, 화초 및 분재 등의 온실, 식물과 관련된 시설 중 위와 유사한 것(단, 동물원 및 식물원은 제외)
• 발전시설

지자체 도시계획조례에 의한 건축행위

• 제1종 근린생활시설 (단, 휴게음식점, 변전소, 양수장, 정수장, 대피소, 공중화장실은 제외)
• 제2종 근린생활시설 (단, 휴게음식점, 제조업, 수리점, 세탁소, 일반음식점, 단란 주점 및 안마시술소는 제외)
• 문화 및 집회시설 중 동, 식물원
• 종교시설
• 의료시설
• 수련시설
• 위험물 저장 및 처리 시설 중 액화석유가스 충전소 및 고압가스 충전 · 저장소
• 동물 및 식물 관련 시설 중 축사, 가축시설, 도축장, 도계장
• 분뇨 및 쓰레기 처리 시설
• 교정 및 군사시설
• 방송 통신시설
• 묘지 관련 시설
• 장례식장

농지법 및 산지관리법 확인 방법

농림지역의 행위 제한 내용을 자세하기 살펴보기 위해서는 농지법과 산지관리법을 확인해야 한다. 위에서 설명한 대로, "토지 이음" 홈페이지에서 "토지이용계획 확인원"을 열람 후 하단에 링크를 통해서 관련 법률을 확인해도 되지만 전체 법률을 확인하고 싶다면 다음의 절차대로 따라 하면 된다. 각종 법률과 시행령들을 확인할 수 있다.

• STEP 01. 국가법령정보센터를 검색하여 해당 홈페이지 사이트로 이동한다.
• STEP 02. 가운데 검색 창에 농지법 또는 산지관리법 등 본인이 검색하고자 하는 법령을 입력한 후 검색 버튼을 클릭한다.
• STEP 03. 좌측에 법률 및 시행령 등 중에서 본인이 원하는 것을 클릭해서 검색하면 된다.

투자 시 유의 사항

건축물 건축 사실상 불가

• 도시인은 농림지역의 토지에 건축물을 건축하는 것이 사실상 불가능에 가깝다. 따라서 상속이나 이미 매수를 한 상황이 아니라면, 매수 전에 시 · 군 · 구청과 토목설계사무소에 미리 개발행위가 가능한지를 이중으로 확인 후 토지 구입을 해야 한다.
• 간혹 기획부동산 등이 농림지역의 임야를 분할한 후, 전원주택을 조성할 것처럼 도로 등 토목공사를 하여 매도를 하려는 경우가 있다. 이런 경우에도 반드시 시 · 군 · 구청 담당 공무원 및 전문가 등에게 건축 가능 여부를 반드시 확인을 해야 한다.

농림지역은 보전이 원칙

• 비도시지역 중에 하나인 농림지역은 국토를 효율적으로 이용하기 위한 개발이 목적이 아니라, 보전이 원칙이다. 또한 농림지역은 대부분 인허가 리스크가 커서 담당 공무원 및 전문가들도 간단하게 개발 인허가 부분을 파악할 수 없다. 따라서 농림지역 토지를 매수하고자 한다면 시간을 두고 여러 번 확인하는 것이 좋다.

환금성

• 농림지역은 우리 국토의 대부분을 차지하고 있다. 즉, 공급이 수요보다 많다는 이야기다. 그러므로 농림지역을 투자할 때는 환금성을 중요하게 생각하고 투자를 해야 한다. 가격이 싼 토지보다는 비싸도 환금성이 높은 토지를 매수하는 것이 좋다.

접근성, 경관 및 인허가

• 접근성이 좋고, 경관이 수려하고, 인허가가 쉬운 곳의 토지를 매수해야 추후 매각이 수월하다.

개발 진흥지구 신청

• 산업형 개발 진흥지구의 경우에는 예외적으로 일반인이 농림지역에 개발 진흥지구 지정을 신청하여 농업 · 어업 · 축산업 또는 수산업을 위한 시설을 할 수가 있다.
• 개발행위허가를 통해서 개발할 수 있는 면적은 주거지역 · 상업지역 · 녹지지역은 1만 제곱미터이다. 그러나 관리지역 및 농림지역은 3만 제곱미터까지 가능하다. 더 넓은 면적의 개발이 가능하다. 다만 이 면적 제한은 추가적으로 각각 지자체 조례 및 농지법과 산지관리법을 살펴봐야 한다.

건물 신축 및 증축

• 농림지역 내 다른 용도의 건물을 신축하거나 현 건물의 일부를 증축하려면, 농지법의 농업진흥구역 및 산지관리법의 보전산지에서 허용되는 건축물만 지을 수 있다.

결론

농림지역 중 농업진흥지역은 농작물 경작, 다년생 식물의 재배, 온실, 축사, 농막, 농업용 창고 기타 농업에 관련된 시설 외에는 건축할 수 있는 게 없다. 한마디로 농림지역 안에 있는 농업진흥구역에서는 농사짓는 것과 관련된 시설 또는 농어가 주택 외에는 아무것도 건축할 수 있는 건축물이 없다고 보면 된다.

사실 농업진흥구역을 지정하는 이유는 예전에 못 먹고살던 우리나라에서 부족한 식량 생산을 위하여 농업진흥구역이라는 구역을 지정하여 농사 외에 다른 용도로 사용을 못 하게 했었다. 요즘은 식량이 남아돌고 있다. 그래서 요즘은 정부에서 농업진흥구역을 해제하는 추세이다. 농업진흥구역이 해제되면 생산관리지역 등 다른 용도지역으로 전환될 것이고 토지 값은 급등할 것이다. 더구나 도시지역 인근에 있는 농림지역 농업진흥구역은 해제될 날이 멀지 않았다.

정리해 보면 농림지역은 기본적으로 수요보다 공급이 많은 지역이다. 게다가 농림지역은 대부분 농업진흥지역과 보전산지로 구성이 되어있기 때문에 건축행위 제한 등을 국토계획법의 적용을 받지 않고 각각 농지법과 산지관리법의 제한을 받는다. 즉 강력한 행위 제한으로 개발행위 인허가 등이 매우 어려우니 꼭 구입해야 하는 부동산이라면 사전에 전문가와 시 · 군 · 구청 담당 공무원에게 여러 번 확인 절차를 거친 후 구입하기를 권장한다.

참고 자료

• 〈농림지역〉, 《네이버 지식백과》
• 〈농림지역〉, 《네이버 지식백과》
• 여수부동산소통하기, 〈농림지역, 농업진흥구역에서 건축가능한 건축물, 개발행위〉, 《네이버 블로그》, 2018-05-30
• 지식살롱, 〈농림지역 이란? - 핵심만 총정리〉, 《티스토리》, 2021-04-16

같이 보기

• 도시지역
• 비도시지역
• 농업진흥지역
• 농지
• 임야
• 산지
• 보전산지
• 준보전산지
• 지역
• 용도
• 용도지역
• 건폐율
• 용적률
• 행위제한
• 시설

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