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주택담보대출
주택담보대출(住宅擔保貸出) 또는 주담대(住擔貸)는 주택을 담보물로 하여 금융기관에서 돈을 빌리는 일을 말한다.
목차
개요
주택담보대출이란 집을 약속의 징표로 내걸고 은행에서 받는 대출을 말한다. 은행에서 돈을 빌려줄 때는 '대출받는 사람이 돈을 잘 갚을 수 있을까?' 따져보고 승인해 준다. 이때, 대출받는 사람은 잘 갚겠다는 뜻으로 자신의 집을 약속의 징표로 내걸기도 한다. 돈을 제때 갚지 못하면 집을 팔아서라도 갚겠다는 일종의 약속인데 이것이 바로 주택담보대출이다. 주택담보대출은 개인의 신용등급이나 소득 수준을 따지는 신용대출보다는 수월하게 돈을 빌릴 수 있다. 짧게는 10년, 길게는 30년까지 나누어서 빌린 돈과 이자를 갚아 나갈 수 있으며, 약속의 징표로 내거는 집 가격의 70%까지 대출받을 수 있다. 하지만, 나라의 경제를 따져봤을 때, 주택담보대출이 늘어나는 것은 국가적으로 위험부담이 늘어나는 셈이다. 집값은 일정하지 않고 상황에 따라서 오르거나 내리기도 한다. 돈을 갚지 못하는 사람으로 인해 집을 팔아버리는 경우, 최초 대출해 주던 시점보다 집값이 떨어져 있으면 떨어진 만큼의 돈은 사실상 없어져 버리는 것과 같기 때문이다. 실제로 이와 같은 이유로 미국에서는 이른바 '서브프라임 모기지 사태'가 벌어져 미국 경제는 물론 세계 경제에까지 악영향을 미친 사례가 있다.[1]
특징
주택담보대출은 본인 소유의 주택을 담보로 하여서 은행권에서 대출 진행을 해주는 제도를 뜻한다. 진행금융기관들을 살펴보면 시중은행들을 비롯하여 2금융권인 저축은행에서 진행 가능하며, 생명보험사 같은 금융사들도 이 주택담보대출을 진행하고 있으니 참고하면 된다.
주택담보대출 상환기간
주택담보대출 상환기간을 살펴보면 대부분의 주택담보대출 상품들은 10년, 30년 상환기간 같은 장기간 상환이 가능한 상품이다.
주택담보대출 금리
시중은행의 주택담보대출 금리 같은 경우 다른 신용상품들과 비교했을 때 낮은 금리를 보인다. 아무래도 주택을 담보로 하는 만큼 유리하게 대출을 진행하실 수 있다. 금리 이율을 살펴보면 대부분 2% 초반의 금리를 보인다. 주택담보대출 금리 같은 경우 대출금액이 큰 만큼 작은 숫자의 금리 차인가 주택담보대출 이자 금액으로 환산해보면 크게 작용하는 부분이 있으니 꼼꼼히 비교해봐야 한다.[2]
주택담보대출 시 참고사항
주택담보대출 시 LTV와 DTI을 참고하신 후 진행 가능한지 확인하실 필요가 있다. 주택담보대출이란 내가 거래하고자 하는 집 또는 내가 이미 소유하고 있는 집을 담보로 해서 받는 대출이다. 대출 금액을 산정하는 기준으로 LTV, DTI, DSR이 있다.
- LTV(Loan To Value ratio)는 집값 대비 대출 비율이 뜻으로 주택 담보 인정 비율을 말한다. 주택담보대출을 진행할 때 주택 전체의 그 액을 대출해 주는 곳은 없다. 비율이 높을수록, 대출 한도도 높아진다. LTV 비율이 같으면, 주택 가치가 높을수록 대출 한도가 높아진다. 대부분이 LTV 기준으로 집값의 70% 정도의 금액만 대출을 진행을 해주게 된다. 만약 이 LTV 70% 금액을 이미 받은 상태라면 더 이상의 추가 대출 진행은 불가하니 참고해야 한다. 또한, 지역마다 70% 비율이 아닌 60% 금액이 한도인 경우도 있으니 꼭 확인해 봐야 한다.
- LTV 비율 = 은행 대출금액/주택의 가치
- DTI(Debt To Income ratio)는 소득대비 부채 비율을 뜻으로 총부채상환 비율을 말한다. 즉, 채무자의 소득으로 얼마나 잘 상환할 수 있는지를 판단해서 대출 한도를 정하는 척도다. DTI가 낮을수록, 상환능력이 좋은 것이고, DTI가 높을수록 상환능력이 안 좋은 것이다. 소득에 비례해서 대출해 주겠다는 말인데 예를 들어 DTI 50%라고 가정했을 경우, 매년 부담하는 원금과 이자를 계산해서 내 소득 50%를 초과해서는 안 된다는 뜻이다. 이런 제도들은 주거목적이 아닌 시세차익을 발생시켜 이득을 취하는 걸 방지하기 위함이라고 하는데 이런 부분들을 꼭 참고해야 한다.
- DTI 비율 = 주택담보대출 연간(원금+이자) 상환액 + 기타 대출 연간(이자) 상환액/연간 총소득
- DSR(Debt Service Ratio)은 총부채 원리금 상환 비율을 뜻으로 연간 총소득 대비 대출 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말한다. DSR이 높을수록 소득대비 부채가 많다는 것이다. DSR 규제로 인해 총대출액이 2억 원이 초과하는 경우, DSR 40% 이내에서만 대출할 수 있다.
- DSR 비율 = 주택담보대출 연간(원금+이자) 상환액 + 기타 대출 연간(원금+이자) 상환액/연간 총소득
- DSR과 DTI의 차이점에서 DTI와 비슷하지만, 좀 더 강화된 기준이 DSR이다. DTI는 기타 대출의 이자만 포함된 것이고, DSR은 기타 대출의 원금+이자까지 포함된 것이다. 거기에 신용카드, 자동차 할부금, 학자금 대출, 마이너스 통장 등 모든 부채의 원리금을 포함한다.
- ※ 2022년 올해부터 차주 단위 DSR 2, 3단계가 시행된다. 1월부터는 총대출액이 2억 원 이상일 경우, 7월부터는 총대출액이 1억 원 이상일 경우에는 DSR 규제에 속하게 돼서 DSR 40% 이내에서만 대출할 수 있다. (2022년 4월 현재 기준)[2][3]
주택담보대출 자격조건
주택담보대출 자격조건으로 다양한 자격들이 있다.
주택도시기금 신용 부부 전용 구입자금
주택담보대출 자격조건 중 3개월 이내 결혼 예정자 혹은 혼인한 지 7년이라는 기간 이내의 신혼부부가 자격조건이 되며, 생애 최초로 주택구매자일 경우 활용 가능한 대출상품이니 참고해야 한다.
- 주택담보대출 종류 : 주택도시기금 신용 부부 전용 구매자금
- 대출 한도 : 2억2천
- 상환 기간 : 10~30년
- 금리 : 1.7~2.75%
주택도시기금 신용 부부 전용 구매자금 진행 시 신용등급 기준 1~9등급 모두 가능하다. 상황에 따라 위 금리에서 추가된 가산금리가 붙을 수 있으니 참고해야 한다.
내집마련디딤돌대출
내집마련디딤돌 주택담보대출을 살펴보면 주택도시기금, 주택금융공사, 수탁은행을 통해서 가능하다. 디딤돌대출 수탁은행을 살펴보면 우리은행, 국민은행, 신한은행, 기업은행, 농협은행 등이 있으니 참고해야 한다.
- 주택담보대출 종류 : 내집마련디딤돌대출
- 대출 한도 : 2억
- 상환 기간 : 10~30년
- 금리 : 2~3.15%
주택담보대출시 기억해둬야 할 사항
주택담보대출 진행은 진행하는 은행 측에서 자체심사를 통해 진행하기도 하고 주택도시기금 같은 공공기관을 통해서 진행해주기도 한다. 주택담보대출은 각 금융 기관마다 조금씩 금리가 다를 수 있고 주택담보대출 자격조건도 상이할 수 있다. 소득과 신용등급 자격조건도 기관마다 상이할 수 있으니 미리미리 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 주택담보대출 진행 시 우선적으로 거래하시는 주거래 은행을 살펴보시고 주택담보대출 금리 우대사항이 있는지 확인 보는 것을 추천한다. 주택담보대출을 진행하는 것보다 신용대출을 이용하시는 게 보다 금리나 이자 측면에서 유리하다면 담보대출보다 신용대출을 이용하시는 방법도 좋다. 또한 생명 보험사 주택담보대출은 10년 이상 장기고정금리가 가능하기 때문에 금리 변동에 따라 고려하는 것이 좋다. 결국 이런 부분들을 꼼꼼히 비교해 보고 참고해서 보다 좋은 조건으로 원하시는 금액을 진행하시길 바란다.[2]
주택담보대출 종류
한국주택금융공사에서 제공하는 주택담보대출의 상품 종류는 총 3가지가 있다. 보금자리론, 디딤돌대출, 적격대출이 있다.
- 보금자리론 : 보금자리론의 특징은 고정금리로 대출을 해준다는 점이다. 금리의 변동 없이 이자를 낼 수 있다는 점이 장점으로 대출 한도는 3.6억 원(최대 DTI 60%, LTV 70%)까지 된다고 한다.
- 디딤돌대출 : 디딤돌대출은 한도가 최대 2억 원으로 보금자리론보다 상대적으로 적다. 고정금리가 아닌 변동금리고, 연 소득, 자녀 수, 신혼부부 등 조건에 따라 우대금리가 적용할 수 있다.
- 적격대출 : 소득 조건 또는 한도 문제로 보금자리론이나 디딤돌대출이 안되는 경우 선택할 수 있는 상품이다. 두 상품보다 대출 한도가 큰 장점이 있으며 취급하는 은행별로 금리가 다르고, 매월 갱신되니 주택금융공사 홈페이지에서 잘 확인해서 신청해야 한다.[4]
주택담보대출비율
주택담보대출비율(住宅擔保貸出比率, Loan To Value, LTV)은 담보가치(주택가격) 대비 대출비율로, 은행들이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출 가능 한도를 말한다. 즉, 은행들이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출 가능 한도를 말한다. 즉, 집을 담보로 은행에서 돈을 빌릴 때 집의 자산가치를 얼마로 보는가의 비율을 말하며, 보통 기준시가가 아닌 시가의 일정 비율로 정한다. 예를 들어 주택담보대출비율이 60%라면 시가 2억 원짜리 아파트의 경우 최대 1억 2000만 원까지만 대출해주는 식이다. 하지만 실제로 대출받을 수 있는 돈은 이보다 더 적은 것이 일반적이다. 여기에 추후 돈을 갚지 않아 담보로 잡은 주택을 경매 처분하는 경우에 대비, 방 1개당 소액임차보증금을 빼고 대출해 준다. 이는 대출 한도 금액에서 전세권 등의 선순위저당권과 주택임대차보호법에 따른 최우선변제금인 소액임차보증금 등 세입자에게 우선권이 주어지기 때문이다. 주택경기가 과열되고 은행의 담보대출 잔액이 증가하면 주택가격이 상승하는 경향이 있으므로 대출금액을 줄여 은행차입으로 시장에 진입하려는 수요를 제한하는 규제를 하는 것이다. 이러한 규제를 할 때는 부채상환율(DTI)과 함께 적용한다. 이것을 구하는 계산식은 다음과 같다.
- LTV = (주택담보대출금액+선순위채권+임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금) ÷ 주택의 담보가치 × 100으로 산출한다.
은행 주택담보대출 금리(이자)
주택담보대출이란 소유한 주택을 담보로 은행권에서 대출을 받는 것이다. 담보를 제공하고 있으므로 신용대출보다는 더 낮은 금리와 대출 한도가 높다는 장점이 있다. 하지만 요즘처럼 고금리 시대에는 주택담보대출 역시 7~8%대로 부담스러워진 것은 사실이다. 다음은 현재 은행 주택담보대출 금리의 내용이다.
- 케이뱅크 (아파트 담보대출) : 최저 연 4.66% 최고 연 4.55% 평균 연 4.39%
- IBK 기업은행 (주택담보대출) : 최저 연 4.84% 최고 연 4.66% 평균 연 5.84%
- 부산은행 BNK (행복 스케치 모기지론) : 최저 연 5% 최고 연 6.6% 평균 연 4.71%
- 경남은행 (집집마다 도움대출) : 최저 연 5.25% 최고 연 7.53% 평균 연 5.73%
- SC제일은행 (주택담보대출) : 최저 연 5.48% 최고 연 6.28% 평균 연 5.56%
- 카카오뱅크 (주택담보대출) : 최저 연 5.49% 최고 연 6.49% 평균 연 5%
- KB국민은행 (KB주택담보대출변동(일반자금)) : 최저 연 5.59% 최고 연 4.55% 평균 연 6.49%
- 신한은행 (신한주택대출(아파트)) : 최저 연 5.66% 최고 연 6.86% 평균 연 5.49%
- 신한은행 신한주택대출 : 최저 연 5.76% 최고 연 6.96% 평균 연 5.59%
- 전북은행 JB해피홈론 : 최저 연 5.95% 최고 연 7.54% 평균 연 6.47%
- KEB하나은행 하나변동금리모기지론 : 최저 연 6.39% 최고 연 7.69% 평균연 6.19%[7]
동영상
각주
- ↑ 〈주택담보대출〉, 《어린이백과》
- ↑ 2.0 2.1 2.2 Dotpsclfqjs, 〈주택담보대출이란? 자격조건 금리 이자 알아보기〉, News In World, 2021-10-02
- ↑ 블랙스완 미니, 〈주택담보대출이란? (부린이를 위한) - 누구만 알고 있는 것들〉, 《티스토리》, 2022-04-02
- ↑ 〈내게 맞는 주택담보대출이란? (주담대 1편)〉, YKNEWS, 2021-12-11
- ↑ 〈주택담보대출비율〉, 《부동산용어사전》
- ↑ 〈주택담보대출비율〉, 《시사상식사전》
- ↑ Social News Pick, 〈주택담보대출이란? 자격조건과 최신 금리 정보〉, SOCIAL NEWS PICK, 2023-01-06
참고자료
- 〈주택담보대출〉, 《네이버 국어사전》
- 〈주택담보대출〉, 《어린이백과》
- 〈주택담보대출비율〉, 《부동산용어사전》
- 〈주택담보대출비율〉, 《시사상식사전》
- 〈내게 맞는 주택담보대출이란? (주담대 1편)〉, YKNEWS, 2021-12-11
- Dotpsclfqjs, 〈주택담보대출이란? 자격조건 금리 이자 알아보기〉, News In World, 2021-10-02
- 블랙스완 미니, 〈주택담보대출이란? (부린이를 위한) - 누구만 알고 있는 것들〉, 《티스토리》, 2022-04-02
같이 보기
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