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관리지역
관리지역(管理地域)은 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나, 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리할 필요가 있는 지역을 의미한다.
개요
관리지역은 명확한 목적을 가지는 도시지역, 농림지역, 자연환경보전지역의 완충지대 역할을 하는 지역으로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 용도지역의 하나이다.
종전의 국토이용관리법에서 준농림지역으로 구별하던 용도지역을 난개발을 방지하고 선 계획-후 개발을 위하여 국토이용관리법과 도시계획법을 통합하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」로 개정하면서 준도시지역과 준농림지역을 관리지역으로 개편한 것이다.
당시 준농림지역은 준도시지역으로 용도를 변경하여 아파트 등을 건설하였는데, 이 때문에 토지이용이 문란하다 하여, 이와 같은 세 가지로 개편하고 다시 지정하였는데, 각 지방자치단체의 작업이 순조롭지 않아 장기간 소요되었다. 계획관리지역으로 지정되는 지역은 땅값이 급등되는 등의 부작용도 생겼다.
새로 개정된 관리지역은 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역으로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 도시 · 군 관리계획으로 결정 · 고시된 지역이다. 관리지역은 개발과 보전을 동시에 목적으로 하는 복합적 성격을 지니며, 필요한 보전조치를 취하고 개발이 필요한 지역에 대하여는 계획적인 이용과 개발을 도모하여야 한다.[1][2]
분류
토지에 대한 투자를 할 때 관리지역이 인기가 많다. 예전의 준농림지역과 준도시지역이 합쳐진 것을 관리지역이다. 관리지역은 주로 보전을 목적으로 하면서도 개발의 목적도 가진 중간적인 성향을 가지고 있어서 필요하다면 언제든지 개발이 가능하다. 물론 형질변경 등 개발행위허가는 받아야 한다.
관리지역은 다시 토지적성평가를 통해서 세분화가 된다. 토지적성평가는 관리지역의 토지를 각각의 토지가 가지고 있는 교통여건이라든지, 자연환경, 제반 여건 등을 종합적으로 고려해서 땅의 가치 및 용도를 평가하는 절차이다. 이러한 절차를 통해 관리지역은 다시 보전관리지역, 생산관리지역 및 계획관리지역으로 세분하여 지정 · 관리한다.
보전관리지역
보전관리지역은 자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지 공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역을 말한다.
생산관리지역
생산관리지역은 농업 · 임업 · 어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역을 말한다.
계획관리지역
계획관리지역은 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용 · 개발을 하려는 지역으로서 계획적 · 체계적인 관리가 필요한 지역을 말한다.
허용 용도와 개발 밀도
관리지역 안에서 건폐율 및 용적률의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정하고 있는 기준에 따라 특별시 · 광역시 · 특별자치시 · 특별자치도 · 시 또는 군의 조례로 정한다.
관리지역 안에서 건축물의 용도 · 종류 및 규모 등의 제한은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 18~20에서 정하고 있으며, 특별시 · 광역시 · 특별자치시 · 특별자치도 · 시 또는 군의 조례에서 구체적으로 정하고 있다.
구분 보전관리지역 생산관리지역 계획관리지역 허용 용도 - 단독주택
- 공동주택(아파트 제외)
- 제1,2종 근린시설 숙박시설 660㎡ 이하, 3층 이하)
- 공장 중 일부
- 위험물 처 리시설
- 2종 [[]]지구단위계획 수립 시 부지면적 3만㎡ 이상일 때 아파트 건립 가능, 학교부지 확보 시 10만㎡도 가능
제2종 지구단위계획 제한 불가능 제한 불가능 제한 가능 개발 밀도 - 건폐율 : 20% 이하
- 용적률 : 50~80%
- 건폐율 : 20% 이하
- 용적률 : 50~80%
- 건폐울 40% 이하
- 용적률 50~100% 이하
투자 분석
관리지역이 세분화되기 전에는 임장활동으로 개발의 성격이 짙은 계획관리지역의 토지를 분석하거나 찾기가 상당히 힘들었다. 이제는 세분화가 끝났기 때문에 토지 투자에 관심이 있다면, 서류 분석을 통해 수월하게 할 수 있다. 하지만 무조건 계획관리지역이라고 좋은 것은 아니다.
- 위의 표에서 보는 것처럼 건폐율이나 용적률, 행위 부분에서도 계획관리지역이 생산, 보전 지역보다는 우위에 있다. 하지만 생산, 보전관리지역도 토지 수요에 맞는 적절한 개발을 한다면 투자대비 좋은 수익을 기대할 수 있다.
- 앞의 표에 개발행위 허용 용도를 보면 관리지역에 2종 지구단위계획이라는 용어가 나오는데 계획관리지역에는 지구단위계획을 수립할 수 있기 때문에 가치가 그만큼 큰 것이다. 같은 토지에 건축에 대한 허용 면적이 크다면 예를 들어 100평 토지에 바닥 면적을 40평으로 건축행위를 할 수 있는 토지와 바닥면적을 20평으로밖에 건축할 수 없다면 결국 그 토지는 두 배의 가치가 있을 것이다.
- 또한 계획, 생산, 보전관리지역에서는 건축할 수 있는 건물의 층수가 모두 다 4층 이하의 건물이지만 계획관리지역에서는 지구단위계획을 수립할 수 있음으로 건물이 높아진다. 그래서 계획관리지역의 토지가 각광을 받고, 전문가들이 유망 토지라고 추천하는 것이다. 하지만 실제 현장을 다녀 보면 농촌지역에서는 아직은 세분화가 큰 의미가 없다. 시골에서 농사를 하는 어르신들이 세분화에 대해 전혀 이해하지 못하기 때문에 계획관리지역이라 해서 특별하게 높은 가격을 받거나 하는 경우를 쉽게 볼 수 없다.
- 위 표에서 보면 근생이라는 용어가 자주 나오는데 여기서 근생이라는 것은 근린생활시설 즉, 주택가와 인접해 주민들의 생활 편의를 도울 수 있는 시설을 말하며 규모와 크기에 따라 제1종, 제2종 근린생활시설로 구분된다. 집 앞에 담배 가게 같이 쉽게 이용할 수 있는 시설물들은 제1종 근린생활시설이고, 은행이나 기타 사무실 등 규모가 작은 건물들은 제2종 근린생활시설물이다. 제1종은 동네 앞에 편하게 이용할 수 있는 소매점을 생각하면 되고, 제2종은 좀 더 걸어 나가서 이용할 수 있는 시설이라 생각하면 된다. 여기서 계획관리지역에서는 둘 다 근생이 가능하다. 하지만 생산, 보전관리지역에서는 일부만 허용되기 때문에 자칫하면 안 좋은 땅이라고 생각할 수 있지만 그렇지만은 않다. 비도시지역의 토지는 어떻게 개발되느냐에 따라서 토지의 가치가 달라지기 때문이다.
- 또 어떤 용도로 쓰이는지에 따라 가치 또한 달라진다고 볼 수 있다. 모든 경제 논리는 수요와 공급의 원칙을 따르기 때문에 어떤 용도의 가치가 있느냐에 따라서 문제가 달라지기 때문이다.
- 예를 들어 새로운 나들목 주변에 생산관리지역으로 편입된 토지가 있고, 농촌지역의 조그마한 동네의 계획관리지역에 있는 토지가 있다고 가정해 볼 때, 과연 어느 토지가 더 가치가 있고 수익성 또한 앞설까를 생각해 봐야 한다. 이 같은 경우라면 당연히 생산관리지역의 토지가 더욱 좋은 토지일 것이다. 왜냐하면 새로운 나들목이 생기면서 그 주변 토지는 접근성의 이유로 가치가 달라지기 때문이다. 아마도 생산관리지역의 토지는 창고나 시설 등으로 개발이 되면 상당히 가치가 올라갈 것이다.
- 여기서 보듯이 토지는 일단 용도지역도 중요하지만 어떠한 용도로 필요한지를 살펴보아야 한다. 그래서 토지를 분석하기 위해서는 계획관리지역인지 보전관리지역인지를 따지는 것도 물론 중요하지만 반드시 개발의 축을 이해해야 한다.
결론적으로 관리지역은 계획, 생산, 보전관리지역으로 나눌 수 있고 개발의 용이가 편리한 곳은 계획관리지역이다. 하지만 사용 용도에 따라서는 생산, 보전관리지역도 아주 나쁜 토지는 아니기 때문에 토지 투자 시는 정확하게 어떤 용도로 할 건지를 확인 후 투자하기 바란다.[3][4]
동영상
각주
참고 자료
- 〈관리지역〉, 《네이버 지식백과》
- 〈관리지역〉, 《네이버 지식백과》
- 〈관리지역〉, 《네이버 지식백과》
- sunnyfunny, 〈관리지역이란? 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역의 비교〉, 《티스토리》, 2018-09-13
같이 보기
