비사업용 토지

비사업용 토지는 나대지나 부재지주 소유의 임야 따위를 실수요에 따라 사용하지 않고 재산을 늘리기 위한 투기적인 수단으로 보유하고 있는 토지를 의미한다.^[1]

개요

최근 들어 LH 직원 등 공공기관 임직원들의 내부정보를 이용한 부동산 투기 문제로 온 세상이 시끄럽다. LH 등의 투기행위는 주로 토지의 매매와 관련한 문제다. 신도시 건설 등 개발행위가 있게 되면 주변의 땅값은 폭등하게 되고, 그곳에 땅을 가진 자와 못 가진 자의 거리는 더욱 멀어지게 된다.

그런데 관련 공공기관 종사 직원들이 내부 정보를 이용해 토지를 매입하고 단기간에 시세차익 등으로 높은 이익을 취했다면, 지탄의 대상이 될 수밖에 없다. 그렇잖아도 몇 년 사이 아파트 가격 폭등으로 무주택자가 많은 젊은 세대의 불만이 가중되어왔다. 여기에 신도시 예정지 토지 투기 문제가 터짐으로써 불에 기름을 끼얹는 격이 되어 버렸으니, 민심 흐름에도 큰 영향을 미치게 됐다.

이에 놀란 정부는 지난 2021년 3월 28일 '부동산 투기 근절 및 재발방지 대책'을 발표했다. 이번에 발표한 대책 중 세제 부분은 비사업용 토지에 대한 중과세 방침이 눈길을 끈다.

2022년부터 비사업용 토지(이하 비사토)에 대한 양도소득세를 과세할 때 소득구간별 누진세율에 20%의 할증률을 적용하고, 장기보유특별공제를 제외하는 것이다. 아직 법이 개정된 것은 아니지만, 소득세법 개정을 추진하여 2022년 1월 1일 이후에 양도하는 부동산에 대하여 적용할 예정이라고 한다.

현행법에서도 비사업용 토지에 대해서는 다른 부동산에 비해서 10% 할증과세 등 불이익을 주어왔다. 그러나 예상대로 법령이 개정될 경우 2022년부터는 해당 토지를 양도할 때 세금 부담이 더욱 급격하게 늘어나게 된다. 경우에 따라 세금폭탄을 맞을 수도 있다.

그렇다면 비사업용 토지란 무엇이며, 중과세를 피할 방법은 없을까?

비사업용 토지란 토지를 실수요에 따라 사용하지 않고 재산증식 수단의 투기적 성격으로 보유하고 있는 토지를 말한다. 세법에서는 비사토에 대하여 농지, 목장용지, 임야, 그 외 토지(나대지 등)로 분류하고 있다.

농지는 농지 소재지에서 직접 농사를 짓는 경우가 아니면 일단 비사토에 해당한다. 그러나 농지 소재지에서 직접 농사를 지었더라도 특별시·광역시(군 제외) 및 시 지역(읍·면 제외) 중 국토계획법에 의한 도시지역 안의 농지는 비사토에 포함한다.
다만, 도시지역으로 편입되었더라도 편입된 날로부터 3년이 경과되지 않았다면 도시지역 안의 농지로 보지 않는다. 그리고 농지 소재지라 함은 해당 시·군·구(기초지자체 개념임)와 연접한 시·군·구 및 거주하는 집에서 농지까지 30Km 이내의 거리를 말한다.
그리고 직계존속으로부터 8년 이상 직접 경작한 농지(도시지역이 아닌 곳)를 상속이나 증여받은 경우에는 보유기간에 관계없이 비사토로 보지 않는다.
임야는 좀 간단하다. 특정 용도로 사용하지 않더라도 임야의 소재지에 거주하는 사람이 소유하는 경우에는 원칙적으로 비사토에 해당하지 않는다.
목장용지는 앞에서 말하는 도시지역에 속하지 않는 지역에서 축산업을 하는 사람이 소유하는 가축의 종류별 두 수별 기준 면적(소득세법 시행령 별표 1의3 참조) 이내의 목장용지를 보유하는 경우를 제외하고는 원칙적으로 비사토에 해당한다.
종중이 소유하는 토지는 2005년 12월 31일 이전에 취득한 경우 위 요건에 불구하고 비사토로 보지 않는다. 그리고 상속받은 토지는 상속받은 날로부터 3년 이내에 양도하게 되면 비사토에 해당하지 않는다. 종중 토지 및 상속 토지에 대한 비사토 제외는 농지·목장용지·임야에 대하여 적용한다.
농지·목장용지·임야 이외의 토지는 재산세 종합합산과세대상 토지, 주택의 부속 토지 중 기준 면적 초과분, 별장과 그 부속 토지, 잡종지에 대하여 비사토로 본다.

이상의 설명은 비사토에 대하여 원칙적인 사항을 요약한 것이며, 이 외에도 세법상 판단 기준과 적용 예외 요건 등 변수는 책으로 한 권이 될 만큼 매우 다양하다.

그런데 비사토를 가진 사람이 그 토지를 팔기 전에 중과세를 피하기 위해 잠시 사업용을 사용했다면 어떨까? 보유기간 중 일정기간 이상이 사업용으로 사용되지 않았으면 사업용 상태로 팔더라도 비사토의 양도로 보아 중과세를 피할 수 없다.

비사토 중과세를 피하기 위해서는 양도일 직전 3년 중 2년 이상 또는 5년 중 3년 이상을 사업용을 사용했거나, 총 보유기간 중 60% 이상을 사업용에 사용한 경우에는 중과세를 피할 수 있다. 그러나 사업용으로 사용하였더라도 업종별로 정해진 일정한 수입 금액이 없으면 사업용으로 보지 않는다.

예로 들어 A 씨는 5년 전에 토지를 1억 원에 구입하였는데 금년에 5억 원에 팔려고 한다. 그 토지를 취득하고 정지작업을 하는데 취득세를 포함하여 1천만 원의 부대비용이 들었다. 사업용 토지일 때와 비사업용 토지일 때, 그리고 비사토라면 2021년에 양도할 때와 2022에 양도할 때 세금 부담 차이는 어떻게 될까? 비교 내용은 아래 표와 같다.^[2]

사업용 토지와 비사업용 토지 양도 시 세금부담 차이

확인 방법

비사업용 토지는 쉽게 말하면 사업용으로 사용되지 않는 토지를 말하는데, 일반적으로 부재지주 소유의 농지, 임야, 목장용지, 나대지, 잡종지, 기준 면적을 초과하는 건축물의 부속 토지를 말한다.

보유하고 있는 토지가 비사업용 토지로 판정이 될 경우에는 일반 양도소득세 보다 중과세의 양도세율을 즉 일반 양도세보다 10%의 중과세로 규제하고 있다. 사업과 관계없이 농지, 임야, 목장용지, 나대지 등을 소유하여 지가 급등만을 노리는 투자행태를 제재하기 위한 취지라고 생각하면 된다.

사업용 토지가 되기 위해서는 일정한 요건을 충족해야만 되며 비사업용 토지로 적용이 되면 중과세가 되어 세금 부담이 커질 수밖에 없다. 무엇보다 중요한 것은 사업용 토지로 판정이 되느냐 아니면 판정이 되지 않느냐 따라 세금 부담이 많은 차이가 나므로 확인하는 방법이 중요하다.

토지의 지목 확인

가장 기본적으로 토지의 지목을 알아보는 것이다. 토지는 지목에 따라 용도가 바뀌기 때문에 확실히 알아봐야 한다. 농지로 쓰일지 임야로 쓰일지, 아니면 과수로 쓰일지 판단하는 것이 첫 번째이다. 토지 지목의 판정은 사실상의 현황으로 하며, 불분명할 때는 지적공부 상의 현황으로 한다.

부재지주 소유의 농지, 임야, 목장용지, 나대지, 잡종지, 기준 면적을 초과하는 건축물의 부속 토지는 비사업용 토지로 간주한다.