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공장용지
공장용지(工場用地, Factory Site)는 공장 부지를 조성하기 위한 용지를 말한다.
개요
공장 용지는 쉽게 공장이 서있거나 들어설 토지를 말하는데 측량 · 수로 조사 및 지적에 관한 법률의 지목 중 하나로, 공장 용지를 다음과 같은 개념으로 포괄하고 있다.
- 제조업을 하고 있는 공장시설물의 부지
- 산업 집적활성화 및 공장 설립에 관한 법률 등 관계 법령에 따른 공장부지 조성 공사가 준공된 토지
- 위의 토지와 같은 구역에 있는 의료시설 등 부속시설물의 부지
공장 용지는 쉽게 말하면 공장을 짓기 위한 용지로 일반적으로 산업단지 내에 위치하고 있다. 우리나라에서 산업단지는 1962년에 시작된 경제개발계획과 그 궤를 같이하고 있다.
1964년에 조성되기 시작한 한국수출산업공단인 오늘날의 서울디지털 단지가 최초의 공업단지라 할 수 있다. 그 이전인 1950년대까지는 해방과 전쟁으로 인해 체계화된 산업입지정책이 없었고 따라서 기업이 자유로이 입지를 선정하는 개별입지 위주로 공장 용지가 개발되었다.
하지만 1960년대에 들어서면서 산업 활동 촉진을 위해 정부 주도로 관련 법령이 제정되고 대규모 공업단지가 조성되는 등 본격적인 산업입지정책이 추진되었다. 당시 대규모 공업단지 조성이 필요하게 된 가장 큰 배경으로는 도심지 내부에서는 집적화된 공장 용지를 확보하기 어려웠기 때문이다.
이에 산업단지는 입지여건이 좋지 않은 대도시권 밖의 지역에 대규모 공업입지를 계획적으로 공급하여 기업의 산업용지 확보를 가능하게 함으로써 빠른 시간 내에 집적화된 제조업 발전을 견인하는 데 중요한 역할을 수행하였다.[1][2]
투자와 성공사례
요즘 부동산에서 유행인 투자 분야가 있다. 고객은 물론이고 부동산 직원들도 많이 하고 있다. 바로 공장 용지에 공장을 지어서 임대수익을 올리는 것이다. 공장 용지 투자 사례를 이야기하기 전에 먼저 전체 진행과정을 설명하기로 하자.
형질 변경이라는 단어를 한두 번쯤 들어보았을 것이다. 브리핑하다 보면 지목 변경과 형질 변경을 혼동하시는 분들이 많이 있다. 형질 변경은 개발행위허가 대상의 하나로서 절토 · 성토 · 정지 · 포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면을 매립하는 행위를 말한다. 지목 변경은 지적공부에 등록된 지목을 바꾸는 것을 말한다. 형질 변경이라는 것을 하게 되면 지목 변경은 이루어지게 된다.
부동산에 관심 있는 분들은 바로 이 형질 변경이 돈이 된다는 이야기 들어보았을 것이다. 형질 변경을 통해 지목을 변경해서 판매하여 그 차익을 수익으로 올리는 것인데, 요즘은 한 단계 더 나아가서 형질 변경을 통해 공장 용지로 지목 변경을 한 후 공장을 지어 공장을 임대하는 사업이 인기이다.
형질 변경
그러면 먼저 형질 변경 과정에 관련해서 간략하게 설명하면 다음과 같다. 일단 인허가 과정을 설명해 드리면 공장 용지로 적합한 땅을 선정하게 된다. 그런 다음 인허가와 토목공사를 함께해 줄 업체와 연결하여 진행하게 된다. 흔히 토목 설비회사라고 ㅇㅇ 토목, xx 토목 이라는 회사들 많이 보았을 것이다. 물론 계약 전에 허가 가능 여부를 토목회사와 협의도 하고, 해당 관청에 문의도 해야 한다. 형질 변경이라는 것이 개인이나 기업이 내 땅이니까 내 맘대로 할 수 있는 부분이 아니기 때문이다.
- 매매가 되면, 땅의 원래 주인으로부터 토지영구사용승낙서를 받는다. 이 승낙서는 땅주인이 토지에 대한 모든 권한을 구입한 이에게 넘겨주겠다는 약속으로, 꼭 전 주인의 인감증명이 첨부되어야 한다. (토지주의 명의로 허가신청을 하고 소유권이전을 하는 경우도 있음)
- 승낙서 외에 사업계획개요서 1부, 전용할 구역이 표시된 토지의 지적도 및 토목 도면, 건축 허가 관련 서류, 전용이 인근 농지 영농에 피해가 될 경우 피해 방지 계획서 등을 첨부해 개발행위허가 신청서를 제출한다.
- 읍ㆍ면ㆍ시 소속의 농지관리위원회로부터 확인을 받고, 확인서를 첨부하여 전용 허가권자에게 제출한다. 부지가 1만㎡ 미만이면 시장이나 군수, 구청장이 전용 허가권자이다. 확인에서 서류 송부는 7일 이내에 이루어져야 한다.
- 전용 허가권자가 허가 가능한지 불가능한지를 결정해 15일 이내로 신청자에게 통보해 줍니다. 허가가 이루어졌다면 농어촌 진흥공사가 대체농지조성비를 부과하는 고지서를 신청자에게 발송한다.
- 신청자는 대체농지조성비와 전용부담금을 전문 수납기관(농협, 수협, 축협)에 납부하고 시장, 군수, 구청장에게 영수증을 제시한다.
- 허가권자는 납부 사실을 확인 후 전용 허가증을 발급한다. 그리고 이때 논이나 밭이 법적으로 바로 대지로 바뀌는 것은 아니다. 건축물을 짓고 나서 준공검사를 완료한 후라야 지목 변경이 가능하다. 그러나 일단 전용허가증이 나오면 일반 농지와는 용도가 다르며 전용허가를 받은 농지는 외지인도 소유권 이전등기가 가능하다.
그리고 농지전용을 신청하기 전에 농지 부서에서 적용하는 최소의 건폐율이 어느 정도인지 확인해야 하는데 무조건 전용을 많이 한다고 좋은 것은 아니다. 건축면적을 불필요하게 넓히면 건축비가 많이 들기 때문이다. 보통 땅 면적의 30~40%가 건축면적이다.
땅의 크기에 따라 다르지만 이 과정이 길게는 1년을 넘기기도 한다. 이렇게 오래 걸리는 이유는 허가를 해주는 도시계획 위원회가 모여서 심사하는 시점이 한두 달에 한 번 정도 있다고 한다. 그래서 혹시 불허가가 나오게 되면 다시 심사하는데 이 시간이 오래 걸리기 때문에 전체 기간이 오래 걸리기도 한다.
성공 사례
공장 용지 투자가 정말 돈이 되는지 2017년 가을에 투자했던 고객 사례를 하나 이야기하면 다음과 같다. (아래의 사진과는 다른 사례이다)
화성에 평 당 150만 원에 330평을 사서 120평짜리(건폐율 40%) 공장을 지었다. 월 임대료를 300만 원을 받고 있는데, 토지분양 비용과 공장건축 비용까지 7억이 안 들었다고 한다. 토지 가격은 꾸준히 올라갈 것이고, 요즘 7억짜리 아파트 사서 세를 300만 원을 받는다는 것이 불가능하다는 걸 생각하면 얼마나 현명한 투자인지 알 수 있다.
이 고객님의 입소문으로 지인들도 요즘 공장 용지 투자에 열풍이 불었다. 부동산 업체도 덕분에 새로운 고객들이 찾아오고 있는데 요즘은 적당한 토지가 없어서 소개를 못해드릴 정도이다.
비슷한 경우로 창고를 지어서 큰 이익을 보는 고객님도 있다. 평택항이 점점 물동량이 늘고 있는 것을 생각한 창고 투자인 것인데, 평택항의 성장과 삼성, LG 등 대기업의 평택지역 투자는 인근 지역 창고 투자에 충분한 이유가 된다.
보통 공장 용지 투자하면 몇 십억은 있어야 하는 거 아닌가 하고 생각하는 경우가 많이 있다. 물론 역세권 토지 투자의 경우보다는 금액이 필요하지만 반드시 몇 십억씩 필요한 투자는 아니다. 주위를 보면 자금은 있는데 마땅한 투자처를 못 찾는 분들이 있다. 그분들에게 좋은 글이 되지 않을까 생각한다.[3]
주의 사항
창고나 공장의 임대수익률은 3.5% 정도가 일반적이다. 상가나 수익성 부동산의 수익률에는 미치지 못하지만 향후 얻어지는 지가 상승분이 이 투자 방법의 매력이라 할 수 있다. 또한, 주택에 비해 관리가 수월하고, 세법상의 이익이 있는 장점이 있다.
일반적인 토지 투자는 직접 농사를 짓지 않으면 60%라는 징벌적인 세금이 부과될 수도 있지만, 건물을 임대한다면 사업용 토지로 분류되어 장기 보유 공제를 적용받을 수 있다. 다만 공장 설립 승인을 위해서 관련 법규도 공부해야 하고, 사업계획서도 내야하고 신경 쓸 것이 정말 많다. 그래서 경매로 구입하는 방법도 있다. 대체로 시세의 60% 선에서 매입할 수 있다. 주의사항은 다음과 같다.
- 당연히 현장 답사는 기본이고, 주변 시세와 공과금, 임차관계, 기계나 장비 유무 등을 꼼꼼히 확인해야 한다.
- 또한, 건물을 임대해서 쓰는 경우, 지상권 문제가 있을 수 있으므로 철저히 조사해야 한다.
- 전기, 도로, 수도 등 기반 시설 여부를 잘 살펴보는 것도 중요한데 보통은 전용 공단 내에 위치한 공장이 유리하다.
- 공장 총량제 시행으로 공급이 절대적으로 부족한 수도권 지역 소재의 공장이나 공장 용지를 눈여겨볼 만한 가치가 있다.
- 아직까지는 투자자들로부터 관심을 덜 받고 있어서 입찰경쟁률이 낮은 편이지만 세심한 주의를 기울여야 한다.
- 아파트와 달리 거래가 활발하지 않아 시세를 파악하기가 어렵고, 감정가격도 실제 매매가 가능한 금액과 큰 차이가 나기도 한다.
- 또한, 기계, 기구, 업종 변경, 폐기물 처리 문제, 직원 임금 문제에 따른 명도 문제 등 확인해서 해결해야 하는 문제가 한둘이 아니다.
- 자본금도 자본금이지만 고려해야 할 점이 많기 때문에 당장 쉽게 건드릴 수 있는 투자 종목은 아닌 것 같으므로 신중히 고려해야 할 것이다.[4]
동영상
각주
- ↑ 〈공장용지〉, 《네이버 국어사전》
- ↑ 〈공장용지〉, 《네이버 지식백과》
- ↑ LandPro, 〈공장용지 투자와 성공사례〉, 《네이버 블로그》, 2018-02-16
- ↑ 아킬리스J, 〈창고 공장부지 투자 전략과 기술〉, 《네이버 블로그》, 2019-12-17
참고 자료
- 〈공장용지〉, 《네이버 국어사전》
- 〈공장용지〉, 《네이버 지식백과》
- LandPro, 〈공장용지 투자와 성공사례〉, 《네이버 블로그》, 2018-02-16
- 아킬리스J, 〈창고 공장부지 투자 전략과 기술〉, 《네이버 블로그》, 2019-12-17
같이 보기
