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맹지
맹지(盲地, landlocked land)는 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 토지. 타인의 토지로 사방이 둘러싸여 있는 한 필지(筆地)의 토지를 말한다.
목차
개요
맹지는 지적도에서 도로와 조금이라도 접하지 않은 토지를 말한다. 다른 사람의 토지로 사방이 둘러싸여 있으므로 도로에 어떤 접속 면도 가지지 못하는 한 필지의 토지이다. 지적도상으로는 도로에서 직접 진입할 수 없으나 실제로는 사람은 다닐 수 있고 차량으로는 들어갈 수 없는 토지인 경우가 많다.
건축법에 의하여 도로에 2m 이상 접하지 않을 때에는 건축이 원칙적으로 불가능하다. 그러나 인근 토지 소유자로부터 타 토지사용에 대한 승낙을 받은 뒤 시장이나 군수로부터 사도개설허가를 받으면 건축물을 지을 수 있다. 만약 도로 2m 이내에 접하였더라도 자동차가 필요한 건축물이라면 주차장법에 의거, 도로가 4m 이상이 되어야 지을 수 있다.
다만, 맹지의 토지 소유자는 민법 제219조에 명시되어 있는 '주위토지통행권'을 행사할 수 있다. 주위토지통행권이란 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있는 권리를 말한다. 하지만 통로를 개설할 때는 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택해야 하고 통행지 소유자의 손해를 보상해야 한다.
한편, 맹지와 유사한 개념으로는 '자루형 부지'가 있다. '자루형 대지' '자루형 택지', '깃발 부지(flag lot)'라고도 한다. 맹지처럼 다른 택지에 둘러싸여 있지만 좁은 통로에 의해 공공 도로와 닿아 있다. 지적도 상에서 보면 물건을 담는 자루 또는 깃발의 모양을 띤다.[1][2]
맹지의 감정평가
감정평가 실무기준 610-1.7.12에 따르면, 지적도상 공로에 접한 부분이 없는 토지(맹지)는 민법 제219조에 따라 공로에 출입하기 위한 통로를 개설하기 위해 비용이 발생하는 경우에는 그 비용을 고려하여 감정평가한다고 규정되어 있다.
맹지는 건물 부지로 이용되지 않는 한, 그리고 진입로의 개설 가능성이 없는 한 가치가 낮은 토지가 된다. 맹지는 경우에 따라서 주위 토지의 이용 상태에 따라 상당히 높은 가격으로 매수될 가능성도 있지만, 이러한 가치의 실현은 인접지 토지 소유자에게 맡겨져 있다고 볼 수 있다. 따라서 맹지의 가치 실현 여부는 수동적이고 또한 불확실하다. 이러한 맹지의 감정평가는 우선 현황 평가 원칙에 충실해야 한다.
현황 기준 평가
맹지의 이용 상황이 농지, 임야, 농가주택에 부속된 텃밭 등인 경우 현재 상태로 이용함에 문제가 없고 그러한 이용이 인근 지역의 상황으로 보아 최유효이용인 경우, 현황 맹지로서의 이용에 따른 가치를 기준하여 감정평가하는 방법이다.
이러한 현황 평가는 건축물의 건축 가능성이 상대적으로 낮은 읍 또는 면에 소재한 지역의 농경지대, 산림지대 등에 소재하는 맹지의 평가에 활용된다. 이러한 지역은 새로운 건축물이 들어설 가능성이 낮거나 현 상태대로의 이용에 문제가 없는 경우에 해당한다.
또한 농경지대, 산림지대 등이 아니더라도 진입로 개설이나 인접 토지 합병을 전제로 한 접근이 수월하지 않을 경우에 일반적으로 적용할 수 있는 방법인 것이다. 다만 관습상 도로의 유무나 앞으로의 도로 개설 가능성의 정도를 검토하여야 하며, 감가율 결정 시 합리적 근거 자료의 확보가 선행되어야 한다.
도로 개설을 전제하는 평가
진입로가 있다고 가정한 후에 진입로 개설비용을 감안하여 감정평가하는 방법이다. 도로 개설의 가능성이 높을 경우 진입로 개설을 전제로 자루형 토지를 상정하여 감정평가액을 구한 후, 도로 개설비용을 공제하여 최종 감정평가액을 결정한다.
소송 등의 상황으로 인해 진입로 개설에 오랜 시간이 소요될 것으로 예상되는 경우, 진입로 개설 실현 시기까지의 기회비용을 감안해 적정한 할인율을 적용하여 현재가치를 구한다. 또한, 도로 개설의 현실성을 고려하여 적정 감가율로 보정하여 감정평가액을 결정하며, 산식은 다음과 같다.
- (자루형 토지를 상정한 평가액 – 도로 개설비용) / (1 + 할인율) n * (1 – 감가율)
인접 토지 합병 조건부 평가
진입로 개설에 필요한 여유 토지를 확보하기 어려운 경우에 적용하는 방법으로, 해당 맹지와 인접한 토지 중 합병의 가능성이 가장 높은 토지를 매수한다고 가정한 후에 해당 맹지와 인접 토지를 합한 일단의 획지를 기준한 평가액에서 합병 전 인접 토지 평가액을 공제하고 적정한 감가율을 적용하여 최종 감정평가액을 결정할 수 있다. 산식은 다음과 같다.
- (합병 후 맹지와 인접 토지 전체 평가액 - 합병 전 인접 토지 평가액) * (1 - 합병 가능성, 합병가치 배분액 등 감안한 감가율)
평가 시 주의 사항
맹지를 평가하는 경우에는 주의해야 할 사항이 다음과 같이 몇 가지 있다.
- 관습상의 도로가 개설되어 있는 경우, 지적도상 도로가 없는 맹지라 할지라도 관습상의 도로가 개설되어 있는 경우, 이용상 제약에 따른 맹지로서의 감가를 상당히 낮은 수준으로 판단할 수 있으나 관습상의 도로가 현황 도로로 인정받을 수 있는지에 대한 면밀한 검토가 필요하다.
- 도로 개설 가능성이 높은 맹지의 경우에는 현재 도로에 접해 있지는 않지만 지적도상 구거에 접해 있거나 구거가 있었던 사실이 인정되면 해당 토지를 관할하는 지자체로부터 구거 점용허가를 받을 수 있어 해당 구거를 진입로로 활용하면 도로에서 직접 진입이 가능해지고 이러한 토지는 점용 허가비, 포장비용 등을 부담해야 맹지에서 벗어날 수 있다는 점을 고려하여 감정평가해야 한다.
- 인접 토지가 동일인 소유인 경우, 해당 토지는 맹지이나 인접 토지와 동일인 소유이고 인접 토지를 통하여 출입하며 해당 토지의 사용 수익 등에 제한이 없는 경우에는 감가에 유의하여야 한다.[3][4]
맹지 활용법
맹지라는 말은 토지 투자에 관심 있는 사람이라면 한 번쯤 들어보았을 정도로 흔한 말이 되었다. 맹지를 매입해 어떤 식으로 개발하면 큰돈이 된다는 말도 들어보았을 것이다. 하지만 맹지로 큰돈을 벌었다는 말만 귀에 들어오지 그 '어떤 식'으로 개발했다는 방법에 대해서는 너무 무관심하거나 안이하다. 맹지를 매입했다가 생각처럼 안 되어 이러지도 저러지도 못해 난감한 사람들이 많다. 맹지로 쉽게 돈을 벌 수 있다면 이 세상에 누가 맹지를 그대로 뒀겠는가?
맹지의 개념은 지역이나 토지에 따라 다르다. 건축하고자 하는 대지는 원칙적으로 너비 4m 이상인 도로에 접해야 하고, 도로에 접한 길이는 최소 2m이상이 되어야 한다. 따라서 대지에 접한 도로의 너비가 4m가 안되거나, 그 너비가 4m 이상이라도 대지가 도로에 2m 이상 접하지 않으면 건축 허가 지체가 불가능하다. 맹지에 대해서는 건축 허가를 내주지 않으므로 거래가 되지 않거나 매도 시 다른 토지에 비해 싼 가격에 팔리게 된다.
맹지 취득하기
도로에 붙은 토지를 먼저 산 다음 맹지를 헐값에 살 수 있을까? 맹지의 소유자에게는 가혹하겠지만 맹지를 소유해도 그 지역에 계획도로와 그 지역 전체가 개발되지 않는 이상 그 토지는 계속 맹지이므로 활용가치가 없기 때문에 헐값에 살 수 있다.
맹지의 소유자는 도로에 붙어 있는 토지를 시세보다 더 주더라도 이를 매입하려 할 것이고, 도로에 접한 토지의 소유자는 맹지를 헐값에 사고자 할 것이다. 상호 간에 그 토지를 확보하려는 욕구가 강한 사람이 매입하게 되는데 결국은 자금력으로 결판난다.
다른 조건이 같다면 당연히 맹지의 소유자가 불리한 입장에 서게 된다. 자신도 이 토지를 가지고 있어 봐야 활용할 수 없다는 것을 알기 때문이다.
맹지에서 벗어나는 방법
맹지에는 건축이 허용되지 않으므로 건축을 하려면 당연히 맹지에 도로를 만들어줘야 하는데, 이 방법에는 3가지가 있다.
- 첫 번째 방법은 인접 토지를 매입해 도로를 개설하는 것이고,
- 두 번째 방법은 맹지의 일부와 인접한 토지 일부를 교환해 진입로를 만드는 것이다. 실제로도 빈번히 사용한다.
- 세 번째 방법은 인접 지역 토지를 영구히 사용할 수 있도록 빌려 도로를 개설하는 방법이다.
토지사용승낙 받기
인접 토지를 매입하는 방법에는 주의할 점이 있다. 맹지를 사면 인접 토지 소유자는 맹지 소유자의 약점을 알기 때문에 절대로 자신의 토지를 싸게 팔지 않는다는 것이다. 따라서 목 좋은 맹지를 꼭 구입해야 한다면 인접 토지를 적정가격에 매입할 수 있는지를 먼저 알아봐야 한다.
맹지의 현 소유자가 진입로를 해결해 준다는 조건으로 매매계약을 체결하고자 할 때는 구두상으로 약속해서는 안 되고 반드시 계약서에 그 내용을 기재한다. 만약 잔금 지급일까지 문제가 해결되지 않으면 이 계약을 해제한다는 단서조항을 두어야 한다.
- 인접 토지 소유자로 토지사용승낙서를 받는 방법은 실무적으로 자주 활용되는 방법이다.
- 건축 허가를 신청하기 전에 토지 소유자로부터 그 토지를 진입로로 사용해도 좋다는 토지사용승낙서를 받아 건축 허가 신청서와 함께 제출하면 사용 승낙된 토지를 도로로 지정. 공고하게 된다.
- 토지사용승낙서를 받을 때는 승낙 대상이 되는 토지의 도면을 첨부해야 하고, 그 진정성을 담보하기 위해 토지 소유자의 인감증명서를 같이 제출해야 한다.
- 도로로 지정. 공고되면 도로 폐지가 될 때까지는 그 도로의 소유자라 하더라도 그에 대한 재산권 행사가 제한되므로 소유자 입장에서는 신중하게 결정해야 한다.
- 도로 소유자가 그 부지를 다른 사람에게 매각하거나 사망해 상속이 개시된 경우에도 새로운 소유자는 계속해 자신의 토지를 도로로 제공해야 한다.
- 한편, 진입로를 사용하는 쪽에서 사용하는 동안만큼 토지사용료를 지급해야 하는데, 토지 사용료 책정에 대해서는 토지사용승낙서에 포함해야 분쟁을 막을 수 있다.
- 만약에 진입로의 소유자가 달라지면 사용료 문제에 대해서는 다시 협의해야 하는데, 사용료에 대해 합의되지 않은 경우 법원에 조정을 신청할 수 있다.[5][6]
동영상
각주
- ↑ 〈맹지〉, 《네이버 지식백과》
- ↑ 〈맹지〉, 《네이버 지식백과》
- ↑ 〈맹지〉, 《위키백과》
- ↑ 곽상빈, 〈맹지의 감정평가 방법〉, 《법률저널》, 2021-11-29
- ↑ 박 경목, 〈맹지란 무엇인가,맹지 활용법〉, 《네이버 블로그》, 2011-06-01
- ↑ 드림 이소장, 〈맹지(盲地)와 맹지탈출법〉, 《네이버 블로그》, 2016-09-21
참고 자료
- 〈맹지〉, 《네이버 지식백과》
- 〈맹지〉, 《네이버 지식백과》
- 〈맹지〉, 《위키백과》
- 곽상빈, 〈맹지의 감정평가 방법〉, 《법률저널》, 2021-11-29
- 박 경목, 〈맹지란 무엇인가,맹지 활용법〉, 《네이버 블로그》, 2011-06-01
- 드림 이소장, 〈맹지(盲地)와 맹지탈출법〉, 《네이버 블로그》, 2016-09-21
같이 보기
