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비사업용 토지
비사업용 토지는 나대지나 부재지주 소유의 임야 따위를 실수요에 따라 사용하지 않고 재산을 늘리기 위한 투기적인 수단으로 보유하고 있는 토지를 의미한다.[1]
목차
개요
최근 들어 LH 직원 등 공공기관 임직원들의 내부정보를 이용한 부동산 투기 문제로 온 세상이 시끄럽다. LH 등의 투기행위는 주로 토지의 매매와 관련한 문제다. 신도시 건설 등 개발행위가 있게 되면 주변의 땅값은 폭등하게 되고, 그곳에 땅을 가진 자와 못 가진 자의 거리는 더욱 멀어지게 된다.
그런데 관련 공공기관 종사 직원들이 내부 정보를 이용해 토지를 매입하고 단기간에 시세차익 등으로 높은 이익을 취했다면, 지탄의 대상이 될 수밖에 없다. 그렇잖아도 몇 년 사이 아파트 가격 폭등으로 무주택자가 많은 젊은 세대의 불만이 가중되어왔다. 여기에 신도시 예정지 토지 투기 문제가 터짐으로써 불에 기름을 끼얹는 격이 되어 버렸으니, 민심 흐름에도 큰 영향을 미치게 됐다.
이에 놀란 정부는 지난 2021년 3월 28일 '부동산 투기 근절 및 재발방지 대책'을 발표했다. 이번에 발표한 대책 중 세제 부분은 비사업용 토지에 대한 중과세 방침이 눈길을 끈다.
2022년부터 비사업용 토지(이하 비사토)에 대한 양도소득세를 과세할 때 소득구간별 누진세율에 20%의 할증률을 적용하고, 장기보유특별공제를 제외하는 것이다. 아직 법이 개정된 것은 아니지만, 소득세법 개정을 추진하여 2022년 1월 1일 이후에 양도하는 부동산에 대하여 적용할 예정이라고 한다.
현행법에서도 비사업용 토지에 대해서는 다른 부동산에 비해서 10% 할증과세 등 불이익을 주어왔다. 그러나 예상대로 법령이 개정될 경우 2022년부터는 해당 토지를 양도할 때 세금 부담이 더욱 급격하게 늘어나게 된다. 경우에 따라 세금폭탄을 맞을 수도 있다.
그렇다면 비사업용 토지란 무엇이며, 중과세를 피할 방법은 없을까?
비사업용 토지란 토지를 실수요에 따라 사용하지 않고 재산증식 수단의 투기적 성격으로 보유하고 있는 토지를 말한다. 세법에서는 비사토에 대하여 농지, 목장용지, 임야, 그 외 토지(나대지 등)로 분류하고 있다.
- 농지는 농지 소재지에서 직접 농사를 짓는 경우가 아니면 일단 비사토에 해당한다. 그러나 농지 소재지에서 직접 농사를 지었더라도 특별시·광역시(군 제외) 및 시 지역(읍·면 제외) 중 국토계획법에 의한 도시지역 안의 농지는 비사토에 포함한다.
- 다만, 도시지역으로 편입되었더라도 편입된 날로부터 3년이 경과되지 않았다면 도시지역 안의 농지로 보지 않는다. 그리고 농지 소재지라 함은 해당 시·군·구(기초지자체 개념임)와 연접한 시·군·구 및 거주하는 집에서 농지까지 30Km 이내의 거리를 말한다.
- 그리고 직계존속으로부터 8년 이상 직접 경작한 농지(도시지역이 아닌 곳)를 상속이나 증여받은 경우에는 보유기간에 관계없이 비사토로 보지 않는다.
- 임야는 좀 간단하다. 특정 용도로 사용하지 않더라도 임야의 소재지에 거주하는 사람이 소유하는 경우에는 원칙적으로 비사토에 해당하지 않는다.
- 목장용지는 앞에서 말하는 도시지역에 속하지 않는 지역에서 축산업을 하는 사람이 소유하는 가축의 종류별 두 수별 기준 면적(소득세법 시행령 별표 1의3 참조) 이내의 목장용지를 보유하는 경우를 제외하고는 원칙적으로 비사토에 해당한다.
- 종중이 소유하는 토지는 2005년 12월 31일 이전에 취득한 경우 위 요건에 불구하고 비사토로 보지 않는다. 그리고 상속받은 토지는 상속받은 날로부터 3년 이내에 양도하게 되면 비사토에 해당하지 않는다. 종중 토지 및 상속 토지에 대한 비사토 제외는 농지·목장용지·임야에 대하여 적용한다.
- 농지·목장용지·임야 이외의 토지는 재산세 종합합산과세대상 토지, 주택의 부속 토지 중 기준 면적 초과분, 별장과 그 부속 토지, 잡종지에 대하여 비사토로 본다.
이상의 설명은 비사토에 대하여 원칙적인 사항을 요약한 것이며, 이 외에도 세법상 판단 기준과 적용 예외 요건 등 변수는 책으로 한 권이 될 만큼 매우 다양하다.
그런데 비사토를 가진 사람이 그 토지를 팔기 전에 중과세를 피하기 위해 잠시 사업용을 사용했다면 어떨까? 보유기간 중 일정기간 이상이 사업용으로 사용되지 않았으면 사업용 상태로 팔더라도 비사토의 양도로 보아 중과세를 피할 수 없다.
비사토 중과세를 피하기 위해서는 양도일 직전 3년 중 2년 이상 또는 5년 중 3년 이상을 사업용을 사용했거나, 총 보유기간 중 60% 이상을 사업용에 사용한 경우에는 중과세를 피할 수 있다. 그러나 사업용으로 사용하였더라도 업종별로 정해진 일정한 수입 금액이 없으면 사업용으로 보지 않는다.
예로 들어 A 씨는 5년 전에 토지를 1억 원에 구입하였는데 금년에 5억 원에 팔려고 한다. 그 토지를 취득하고 정지작업을 하는데 취득세를 포함하여 1천만 원의 부대비용이 들었다. 사업용 토지일 때와 비사업용 토지일 때, 그리고 비사토라면 2021년에 양도할 때와 2022에 양도할 때 세금 부담 차이는 어떻게 될까? 비교 내용은 아래 표와 같다.[2]
확인 방법
비사업용 토지는 쉽게 말하면 사업용으로 사용되지 않는 토지를 말하는데, 일반적으로 부재지주 소유의 농지, 임야, 목장용지, 나대지, 잡종지, 기준 면적을 초과하는 건축물의 부속 토지를 말한다.
보유하고 있는 토지가 비사업용 토지로 판정이 될 경우에는 일반 양도소득세 보다 중과세의 양도세율을 즉 일반 양도세보다 10%의 중과세로 규제하고 있다. 사업과 관계없이 농지, 임야, 목장용지, 나대지 등을 소유하여 지가 급등만을 노리는 투자행태를 제재하기 위한 취지라고 생각하면 된다.
사업용 토지가 되기 위해서는 일정한 요건을 충족해야만 되며 비사업용 토지로 적용이 되면 중과세가 되어 세금 부담이 커질 수밖에 없다. 무엇보다 중요한 것은 사업용 토지로 판정이 되느냐 아니면 판정이 되지 않느냐 따라 세금 부담이 많은 차이가 나므로 확인하는 방법이 중요하다.
토지의 지목 확인
가장 기본적으로 토지의 지목을 알아보는 것이다. 토지는 지목에 따라 용도가 바뀌기 때문에 확실히 알아봐야 한다. 농지로 쓰일지 임야로 쓰일지, 아니면 과수로 쓰일지 판단하는 것이 첫 번째이다. 토지 지목의 판정은 사실상의 현황으로 하며, 불분명할 때는 지적공부 상의 현황으로 한다.
- 부재지주 소유의 농지, 임야, 목장용지, 나대지, 잡종지, 기준 면적을 초과하는 건축물의 부속 토지는 비사업용 토지로 간주한다.
비사업용 토지 기간 확인
토지의 보유기간 중 비사업용 토지였던 기간이 얼마인지를 확인해야 한다. 일반적으로 비사업용 토지 해당 여부를 확인하기 위한 기간 기준은 보유기간별로 구분해서 다음의 3항과 같으며 3항 중 어느 하나에 해당하는 기간을 직접 사업에 사용한 경우에는 비사업용 토지로 보지 않는다. 이때 기간 계산은 초일(취득일)은 불 산입하고, 말일(양도일)은 산입하여 계산한다.
- 양도일 직전 3년 중 2년 이상
- 양도일 직전 5년 중 3년 이상
- 보유기간 중 60%(2015.2.2. 이전 양도는 80%) 이상
기준에 관계없이 사업용으로 보는 토지 여부 확인
- 2006년 12월 31일 이전에 상속받은 농지, 임야, 목장용지로 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지
- 2006년 12월 31일 이전에 20년 이상을 소유한 농지, 임야, 목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지
- 공취법 및 그 밖의 법률에 따라 협의 매수, 수용되는 토지로 사업인 정고 시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지
- 2005년 12월 31일 이전에 취득한 종중 소유의 농지
- 상속으로 취득한 농지로서 그 상속 개시일부터 5년 이내에 양도하는 토지
- 공장 가동에 따른 소음, 분진, 악취 등의 원인으로 생활환경 오염 피해가 발생되는 지역 안의 토지로서 당해 토지 소유자의 요구에 따라 취득한 공장용 부속토지의 인접 토지
- 2006년 12월 31일 이전에 이농한 자(8년 이상 농업경영을 하던 자)가 이농 당시 소유하던 농지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지
지목별 판단
농지
농지라면 재촌인지 아닌지의 여부, 자경인지 아닌지의 여부, 도시지역 외의 소재인지 아닌지의 여부, 사업용으로 사용된 기간이 어느 정도인지에 따라서 이 네 가지 조건들에 부합하게 된다면 사업용 토지로, 그렇지 않다면 비사업용 토지로 구분이 된다.
임야
- 당해 토지가 실제 임야인지 여부 확인한다.
- 기간 기준에 관계없이 사업용으로 보는 토지인지 확인한다.
- 양도자가 당해 임야를 일정 기간 이상 재촌하면서 소유하였는지 확인한다.
- 임야의 일정 기간 및 재촌 요건은 농지와 동일함. 단, 임야는 농지 경작 요건과 달리 임야 소재지에 거주하기만 하면 됨.
- 공익상 필요 또는 삼림의 보호 육성을 위하여 필요한 임야에 해당하는지 검토한다.
목장용지
- 당해 토지가 실제 목장용지인지 확인한다.
- 기간 기준에 관계없이 사업용으로 보는 토지인지 확인한다.
- 양도자가 당해 목장용지를 일정 기간 이상 축산업에 사용하였는지, 기준 면적을 초과하는지, 당해 목장용지가 도시지역 내에 소재하는지 확인한다.
주택의 부속 토지
- 당해 토지가 실제 주택 부속토지인지 확인한다.
- 기간 기준에 관계없이 사업용으로 보는 토지인지 확인한다.
- 주택의 정착면적에 지역별 적용 배율을 곱하여 일정 기간 동안 기준 면적 이내 인지를 검토한다.
- 지역별 적용 배율 : 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역 내의 토지 5배, 도시지역 그 밖의 토지 10배
별장 부속 토지
먼저 별장에서 제외되는 농어촌주택의 부속 토지인지를 검토한다.
- 광역시와 수도권(연천군, 옹진군 제외)을 제외한 읍, 면 지역에 소재할 것.
- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 도시지역과 허가 구역이 아닐 것.
- 소득세법 제104조의 2 제1항의 규정에 의한 투기지역에 소재하지 않을 것.
- 관광진흥법에 의한 관광단지가 아닐 것.
- 대지 면적이 660m² 이내이고 건물의 연 면적이 150m² 이하일 것.
- 건물과 부속토지의 가액이 기준 시가 2억 원(종전 1억 원, 개정 2015.2.3.) 이하일 것.
상기 제외 요건에 해당하지 않는 경우 비사업용 토지로 판정한다.
- 별장의 경우에는 당해 건축물은 물론 그 부속 토지 전체를 비사업용으로 봄.
- 별장에 부속된 토지의 경계가 불분명한 경우에는 그 건축물과 바닥 면적의 10배를 별장 부속 토지로 본다.
기타 토지(나대지, 잡종지 등)
- 당해 토지의 실제 지목을 검토한다.
- 기간 기준에 관계없이 사업용으로 보는 토지인지 확인한다.
- 당해 토지가 일정 기간 이상 지방세법 또는 관계법령의 규정에 의하여 재산세가 비과세 되거나 면제되는 토지 또는 지방세법 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도 합산 또는 분리과세 대상 토지인지 확인한다. 재산세 비과세 면제, 별도 합산, 분리과세 토지는 사업용으로 판단하며 재산세 종합합산 대상 토지는 비사업용으로 판단한다.
- 재산세 종합합산과세 대상 토지이나 토지의 이용 상황, 관계법령의 의무 이행 여부, 수입 금액 등을 감안하여 거주 또는 사업과 관련이 있다고 인정되는 토지는 비사업용에서 제외한다.[3][4]
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LH 직원 부동산 투기 사건 관련 기사
2021년 6월 2일 정부가 부동산 투기 의혹과 관련해 2800여 명에 대한 수사를 진행해 모두 34명을 구속하고 908억 원의 재산을 몰수 또는 추징 보전(형 확정 전까지 재산 처분을 금지하는 조처) 했다고 밝혔다. 한국토지주택공사(LH) 임직원의 부동산 투기 의혹 이후 대대적인 수사에 착수한 지 3개월 만이다.
김부겸 국무총리는 2일 서울 종로구 정부 서울 청사에서 이러한 내용이 담긴 '부동산 투기 조사 및 수사' 중간 결과를 발표했다. 김 총리는 경찰청 정부 합동특별수사본부(특수본)는 합동조사단의 수사 의뢰, 국민권익위 신고센터 접수 사안, 자체 첩보로 인지한 사건 등 총 646건, 약 2800명에 대해 수사를 진행해 20명을 구속하고 529명을 검찰에 송치했다. 검찰은 별도 직접 수사를 통해 기획부동산 등 14명을 구속했다라고 밝혔다. 이어 검·경간 긴밀한 협조를 통해 몰수·추징 보전 조치한 부동산 투기 수익은 현재까지 총 908억 원이라고 덧붙였다.[5]
그럼에도 불구하고 2022년 7월 내부 정보를 이용해 부동산 투기를 한 한국토지주택공사(LH) 직원들이 또 적발됐다. 감사원이 2016년부터 2021년 4월까지 LH가 관여한 106개의 공공택지지구를 살펴봤더니, LH 직원 8명이 미공개 개발 정보를 활용해 부동산 투기를 한 의혹이 발견됐다. LH 직원 10명과 국토교통부 직원 5명, 민간인 2명은 농지 불법 취득 의혹이 나타났다. 감사원은 이들 25명을 수사 의뢰하고 LH에 재발 방지 대책 수립과 수사의뢰자에 대한 해임 및 파면을 요청했다.
정부와 LH는 부동산 투기 의혹이 나올 때마다 개선을 약속했지만 말뿐이었다. 2021년 LH 부동산 투기 의혹이 불거진 뒤 정부는 해체 수준의 LH 개혁을 약속했다. 약속은 지켜지지 않고 흐지부지됐다. 정부는 최근 누적된 부채를 이유로 LH를 재무 위험 기관으로 판정했다. LH는 '혁신 TF'와 '재무개선 TF'를 꾸려 대대적인 혁신 방안을 내놓았다. 그러나 그 방안이 지켜질 것이라고 믿는 국민은 별로 없다. 정부는 약속이 지켜지는지 끊임없이 확인해야 한다. 검경도 수사가 의뢰된 직원들을 철저히 수사해 엄벌에 처해야 한다. 지난해 땅 투기 혐의로 기소됐던 LH 직원 일부는 1심에서 무죄를 선고받아 부실수사 논란이 일었다. 그런 일이 되풀이돼선 안 된다.[6]
동영상
각주
- ↑ 〈비사업용 토지〉, 《네이버 국어사전》
- ↑ 조봉현 논설위원, 〈비사업용 토지의 양도와 세금폭탄〉, 《소셜포커스》, 2021-04-08
- ↑ hayaansw, 〈비사업용 토지란〉, 《네이버 블로그》, 2016-05-02
- ↑ 버금, 〈비사업용토지 세법으로 보는 판단기준〉, 《네이버 블로그》, 2018-01-28
- ↑ 장필수 기자, 〈부동산 투기 혐의 LH 직원 4명·공직자 9명 구속…908억 몰수추징〉, 《한겨레》, 2021-06-02
- ↑ 국민일보, 〈끊임없이 드러나는 LH 직원 부동산 투기 의혹〉, 《국민일보》, 2022-07-27
참고 자료
- 〈비사업용 토지〉, 《네이버 국어사전》
- 조봉현 논설위원, 〈비사업용 토지의 양도와 세금폭탄〉, 《소셜포커스》, 2021-04-08
- hayaansw, 〈비사업용 토지란〉, 《네이버 블로그》, 2016-05-02
- 버금, 〈비사업용토지 세법으로 보는 판단기준〉, 《네이버 블로그》, 2018-01-28
- 장필수 기자, 〈부동산 투기 혐의 LH 직원 4명·공직자 9명 구속…908억 몰수추징〉, 《한겨레》, 2021-06-02
- 국민일보, 〈끊임없이 드러나는 LH 직원 부동산 투기 의혹〉, 《국민일보》, 2022-07-27
같이 보기
