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광천지
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광천지(鑛泉地)는 공간 정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률의 28개 지목 중 하나로, 지하에서 온수 · 약수 · 석유 등이 용출되는 용출구(湧出口)와 그 유지에 사용되는 토지이다. 다만 온수, 약수, 석유류 등을 일정한 장소로 운반하는 송수관 · 송유관 및 저장시설의 부지는 광천지에서 제외한다.[1][2]
목차
개요
광천지라 하면 좀 드물지만 흔히 생각하는 약수터의 개념인데 광천이라는 이름을 사용하는 물이나 음료가 있다는 점을 상기하면 쉽게 이해될 것이다 온천이나 유전도 여기 포함된다. 넓게 보면 지하에서 온수나 약수가 나오는 곳, 그리고 석유류가 나오는 지대를 일컬어 하는 말이다. 단, 석유나 온수, 약수 등을 일정한 장소로 운송하는 송수관이나 송유관 그리고 이러한 것들을 저장해 놓는 시설이 만들어져 있는 부지는 제외된다. 토지 지목에서 부호는 광(鑛)이라고 표기하며 다음과 같은 법이 적용된다.
광(鑛) ⇒ 광천지 → 온천법/먹는 물 관리법/지하수법
- 이는 온천법 또는 먹는 물 관리법에 의해 개별법이 적용된다.
- 무조건 온천시설(목욕․숙박시설)로 개발하는 것이 아니고 도시계획시설에 의한 도시계획사업으로 개발을 진행하여야 한다.
- 복잡할 뿐 아니라 주변의 동의 등 까다로운 내용으로 최근에는 온천수가 나오면 그냥 대형 목욕탕이나 찜질방으로 건축 허가를 받아 단독 개발해 버린다.
- 온천개발이나 시판용 생수 개발에서는 광천지로 지정이 되어야 하나 온천은 도시계획과 같은 도시계획사업이다.
- 그러나 온천수나 석유를 일정 장소로 운송하는 송수관 송유관 등의 부지는 아니다.[3][4]
감정평가 방법
광천지에 대한 규정으로는 감정평가 실무기준이 있으며 감정평가 세부기준(한국감정원)은 감정평가 실무기준의 내용과 거의 동일하다. 감정평가 실무기준의 광천지 규정은 "특수토지의 감정평가"에서 규정되고 있다.
공시지가 기준법
광천지, 즉 지하에서 온수 · 약수 · 석유류 등이 솟아 나오는 용출구와 그 유지에 사용되는 부지(운송시설 부지를 제외한다)는 그 광천의 종류, 광천의 질과 양, 부근의 개발 상태 및 편익시설의 종류와 규모, 사회적 명성, 그밖에 수익성 등을 고려하여 감정평가하되, 토지에 화체 되지 아니한 건물, 구축물, 기계 · 기구 등의 가액은 포함하지 아니 한다.
이미 오래전인 2006년경의 보도 자료를 보면 충남 아산의 온천동 221-19 신천탕 광천지가 ㎡당 3천6백만 원으로 개별공시지가가 고시 되여 평당 가격으로 환산하면 평당 1억 1천8백여 만 원으로 국내 최고로 비싼 서울 우리은행 명동지점 부지와 같은 수준이라는 보도가 있었다.
또한, 부산 동래구 온천부지 ,속초시 척산 온천부지, 경남 창년 부곡온천, 대전 유성지구, 백암온천, 화순온천부지 등 온천지역은 주변 토지 가격보다 비싼 토지로 조사 되어 왔다.
광천지에서는 온수뿐 아니라 약수도 이에 해당하는 바 그 광천의 종류, 질과 양, 부근 개발 상태, 편익시설, 사회적 명성, 수익성 등을 고려하여 감정평가하며 토지에 화체 되지 아니한 건물, 구축물, 기계 기구 등이 감정평가 의뢰될 경우 함께 감정평가하면 될 것이며 의뢰인의 요구에 의해 무형자산을 포함하여 전체적인 기업 가치를 감정평가하여야 할 경우도 있다.
온천, 약수의 평가는 표준지공시지가 목적의 평가뿐만 아니라 보상, 경매, 소송 등의 평가에서도 다루어지고 있다. 아직까지 국내에서는 온천지, 약수터 등의 광천지에 대해 구체적인 연구 사례가 별로 없는 사례이므로 감정평가사는 성실히 노력하는 자세로 감정평가에 임하여야 할 것이다.
거래사례 비교법
대한민국의 온천은 비 화산원(非火山源)으로 숫자적으로 희소성이 있어 거래 사례가 거의 없고 일부 있는 경우에도 토지, 건물에 포함하여 일체로 거래되거나 특수한 거래 사례를 수반하고 있어 가격 자료로 이용할 수 있는 정상 거래 사례의 포착이 어렵다.
우리나라 실정에서는 온천의 정상 사례가 희소하므로 거래사례비교법을 적용할 때는 적정한 거래 사례를 확보하는 것이 무엇보다 중요하다고 하겠다.
원가법
원가법에 의한 광천지를 평가하는 방법은 공구 당 총 가격을 대상 광천지의 면적으로 나누어 단위 면적당 토지 가격을 구한다.
공구 당 총 가액은 굴착, 그라우팅, 동력, 배관에 소요되는 비용과 가설비, 부대비용, 업자 이윤 등의 비용에 소지 가격을 더한 금액에서 광천지에 화체 되지 아니한 건물, 구축물, 기계 등의 가치 상당액을 공제하여 결정한다.
온천개발비용은 굴착비, 그라우팅비, 펌프, 모터, 동력, 배관비 등으로 이는 토지의 심도, 지질의 양상, 사용하는 기기 능력에 따라 변동한다. 그러나 광천지의 가치는 대상 광천지 온천수의 수질 및 대상 광천지의 지역적, 개별적 요인에 의하여 형성되므로 온천개발비용을 그대로 광천지의 가치로서 인정하는 것에는 무리가 있다.
즉 온천개발비는 온천수의 수온, 수량, 수질과 구조적으로 비례한다고 보기 어려우므로 원가법 평가 시 이러한 사항을 유의해야 한다.
수익환원법
수익 가액의 기준인 순수익을 산정하기 위하여 용출량, 온수 양탕 비용, 방문객 수 등의 정치한 자료가 준비되어야 하나, 대부분의 경우 온천의 운영은 법인이 아닌 개인의 형태로 이루어지므로 신뢰할 만한 자료를 얻기가 어렵다.
수익방식을 광천지에 적용함에 있어서는 매출 자료, 즉, 입욕료, 이용 고객 수, 부대시설 수입 등에 대한 수익 관련 자료를 구해야 하는 어려움이 있으며 자본 환원율의 확보에 있어서도 어려움이 있으며 제반 비용 공제 문제, 이들 자료를 온천지에 배분하는 문제 등에 있어 어려움이 있다.
또한 통상적으로 온천업은 토지, 건물, 광천지로 이루어진 숙박업소의 형태이므로, 숙박업소의 총 순수익에서 광천지만의 순수익을 추출할 필요가 있다
온천지나 약수터를 포함한 관광지 상업용도 업체 전부의 순수익 매출 자료가 신뢰할 만하다고 판단되는 경우에는 전체 순수익에서 광천지만의 순수익을 분리하여 수익환원법으로 구하는 방법이 있을 수 있다.
기타 연구사례
과거 온천지의 가격 파악 사례를 보면 필지 면적이 3㎡-4㎡ 사이인 필지의 평균 가격이 그 이외 규모를 갖는 필지의 평균 가격에 비해 3.5배 이상 비싼 것이라는 가격 조사 사례도 있으며 온천지의 평균가액의 약 80%가 온천공의 가치에 해당한다는 조사 사례도 있다.
온천 가격지수 연구사례에서는 온도 또는 용출량 외에 다른 요인은 모두 같다는 전제하에 산정하여 다른 지역 요인이나 개별 요인 등을 적용한 후에 이를 보정하거나 기타 요인에 적용하는 식으로 온천지 감정평가에 활용하는 방법도 연구되고 있다.
헤도닉 모델을 적용하여 연구한 사례도 있는바 통계적으로 유의한 온천지만의 특성 요인은 온도와 용출량으로 알려져 있으며 온천지구 인근의 주변 상황, 개발비용, 심도, 용출량, 천온, 용해 성분, 이용객 수, 수익 현황 등의 온천지 현황 파악을 기초로 거리 변수나 필지의 공통된 특성 변수의 경우 각 감정평가사들이 필지의 가치를 평가할 경우에 일반적으로 고려되는 것이다.
온천지, 약수터 등의 광천지의 평가 방법에서는 감정평가 실무기준을 기초로 하여 심도, 지질, 상태, 수온, 수량, 수질 등의 변수 관계를 고려한 온천 개발비 파악이 중요하며, 국내 온천, 약수터 등 광천지의 수량이 적으므로 거래 사례가 많지 않으므로 가능한 많은 광천지 가격자료를 수집하여 가격 형성 요인을 분석할 필요가 있다.
온천 등 광천지의 순수익 파악을 위하여 용출량, 입욕료, 분양단가, 부대시설 수입, 온수 양탕 비용 등 가운데 자료수집이 가능한 변수를 선정하여 평가 가격과의 관계를 도출할 필요가 있다.[5][6]
동영상
각주
참고 자료
- 〈광천지〉, 《네이버 국어사전》
- 〈광천지〉, 《네이버 국어사전》
- 천지인야, 〈광천지〉, 《티스토리》, 2013-03-08
- hongjs5977, 〈토지지목 구거, 광천지, 유지, 잡종지의 올바른 이해〉, 《네이버 블로그》, 2013-08-11
- 시가감정 전문가, 〈광천지의 감정평가〉, 《네이버 블로그》, 2016-07-13
- 특수감정소개, 〈광천지 감정평가규정에 대하여〉, 《네이버 블로그》, 2020-03-29
같이 보기
