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해약금
해약금(解約金)은 계약을 체결할 때에 그 계약을 해제할 권리를 갖는다는 뜻으로 상대편에게 주는 돈을 말한다. 해약금을 준 자는 그 돈을 포기함으로써, 받은 자는 그 배액(倍額)을 상환함으로써 계약을 해지할 수 있다.
개요[편집]
해약금은 계약을 체결할 때에 당사자 일방이 상대방에게 교부하는 금전 기타의 유가물로서 당사자가 계약해제권](契約解除權)을 유보하고 있음을 의미하는 계약금이다. 통상적으로 계약의 해제는 당사자의 합의 또는 법정 해제 사유가 발생해야만 가능하나 이와 같은 해약금의 교부가 있으면 다른 약정이 없는 한 교부자 또는 수령자는 당사자 일방이 이행에 착수하기 전에는 언제든지 계약을 해제할 수 있다. 대한민국 민법은 '계약의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금·보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부할 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다(대한민국 민법 제565조 1항)'고 규정하여 계약금은 원칙적으로 해약금의 성질을 갖는 것으로 정하고 있다. 그러나 해약금은 계약불이행으로 인한 해제와는 다른 것이므로(위약금) 손해배상 청구를 할 수 없다(동조 2항). 이 점이 계약불이행에 대한 위약벌인 위약금과 다른 것인데 판례 또한 '계약금은 특단(特段)의 사정이 없는 한 해약금 및 손해배상액의 예정(豫定)의 성질을 갖는다'고 판시(判示)하여 이를 명확히 하고 있다. 다만 해약금이 교부되어 있어도 상대방의 계약불이행에 대하여는 그를 이유로 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있음은 물론이다. 계약금 수령자의 배액상환(倍額償還)에 의한 계약해제의 의사표시는 그와 아울러 그 배액의 이행의 제공이 있어야 계약해제의 효과가 발생한다고 한다(대법원 판례).[1]
특징[편집]
해약금은 계약의 해제권을 보류하는 작용을 가지는 계약금이다. 계약 당시 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 다른 약정이 없는 한 해약금으로 추정(565조 1항)한다. 따라서 계약금에 대해 이를 해약금으로 삼는다는 특약을 하지 않더라도 특별한 사정없는 한 해약금의 성질을 가진다. 그러나 계약금을 해약금으로 하지 않는 것으로 하겠다는 취지의 특약이 있는 경우 계약금은 해약금의 성질 갖지 못한다. 단, 이 경우에도 채무불이행을 이유로 한 법정해제를 배제하는 특약이 아닌 한 법정해제는 가능하다.
해약금과 위약금 약정과의 관계
- 계약금을 위약금으로 삼기로 하는 특약을 하더라도 해약금의 성질은 없어지지 않는다. 즉, 계약금을 위약금으로 하기로 하는 특약을 한 경우 계약금은 해약금으로서의 성질과 손해배상액의 예정으로서의 성질을 겸한다(대판 95다33726).
- 판례는 계약금이 위약금과 해약금을 겸하는 경우 해약금에 의한 계약해제를 하면서 해약금이 과하다는 이유로 감액청구를 하는 것을 인정한다(즉 감액하여 계약금 일부 돌려받을 수 있다는 말, 대판 95다33726). 비판평석은 계약금이 해약금으로서의 성질과 손해배상 예정으로서의 성질을 겸하고 있더라도 해약금에 기한 해제권 주장 시에는 계약불이행에 따른 손해배상이 논의될 여지가 없다고 보는 비판이 있다.
해약금과 계약의 해제
- 의의 : 해약금을 교부한 자는 그것을 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 이를 교부받은 자는 그 배액(2배)을 상환하고 계약을 해제할 수 있다.
- 해약금에 의한 해제의 특성
- 채무불이행과 무관 - 즉 채무불이행 없어도 해약금에 의한 해제 가능
- 해제의 방법
- 계약금 교부자 - 해제의 의사표시만 하면되고 계약금 포기의사는 별도로 표시할 필요 없음.
- 계약금 수령자 - 계약해제의 의사표시 외에 반드시 배액을 제공해야 함. 배액을 제공하지 않으면 해약금에 의한 해제의 효과는 발생하지 않음(대판 91다33612). 다만 계약금 수령자가 후에라도 해제권 존속기간 내에 배액을 제공하면 해제효과 발생(대판 97다9369). 그리고 계약금 수령자(매도인) 계약해제의 의사표시외에 계약금 배액의 이행의 제공하면 족하고, 상대방이 이를 수령하지 안한다 하여 이를 공탁할 필요는 없음(대판 80다2784).
- 해약금에 의한 해제의 시간적 한계 : 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지만 가능(이행착수에 대한 상세한 내용은 아래 추가설명 참조).
- 해약금에 의한 해제의 효과
- 소급효는 있으나 원상회복의무는 없음(이미 이행의 착수에 이르렀다면 해약금에 의한 해제는 불가하기 때문)
- 해약금에 의한 해제를 한 경우 특약이 없는 한 손해배상청구권은 발생 하지 않음(595조 2항, 551조)
- 해약금과 법정해제의 관계 : 계약금이 해약금의 성질을 갖더라도 해약금에 의하지 않고 채무불이행을 이유로 한 법정해제권에 의한 해제는 가능하며(대판 89다카14110), 각각의 요건을 갖춘 경우 선택적 행사 가능하다.[2]
해약금과 위약금의 차이점[편집]
계약금은 기본적으로 해약금의 성격을 가진다. 부동산 뿐만이 아니라 물건을 매매하거나, 거래할 때 지급한 계약금은 민법 규정에 의하여 계약을 해지하기 위해서는 계약금을 포기하거나 두 배를 지급하여 계약을 해지할 수 있는 것이다. 즉, 특별한 사유가 없이 계약을 해지하려면 계약금에 해당하는 금액만큼의 손해를 보아야 한다는 것이다. 그런데 계약서를 작성할 때 위약금에 대한 약정을 따로 정해 놓으면 이때는 계약금이 위약금의 성격을 가지게 된다. 이런 특약이 없다면 계약금은 해약금으로 보아야 하고 위약금으로 볼 수는 없다. 계약금이 해약금으로 역할을 할 때는 감액을 주장할 수 없지만 위약금의 성격도 병행하고 있을 때는 손해배상액의 예정으로 감액을 청구할 수도 있다. 해약금과 위약금은 계약이 제대로 체결되지 않았을때 발생이 되는 것이며 해약금은 계약이 해지될때 매도인은 계약금을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하는 것이다. 즉 계약이 파기되면 계약금이 해약금이 되는 것이다. 위약금이란 계약이 해지되었을때 계약해지에 대한 손해를 보상 받는것이라고 생각하면 된다. 이때 위약금은 법으로 얼마가 정해져 있는 것이 아니라 계약 당시 매도자와 매수자가 협의에 의하여 정하는 것이다.
- 해약금 : 계약을 체결하고 계약이 해지되면 계약금이 바로 해약금이 되는 것이다. 매수자는 계약금을 포기하고 매도자는 계약금의 두 배를 상환함으로써 계약을 해지하는 것이다. 계약금은 기본적으로 해약금의 성격을 가지고 있는 것이 원칙이며 만약 특약사항에 "계약금을 해약금으로 보지 않는다"라는 특약을 넣는다면 해약금이 되지 않는다. 계약금이 해약금이라고 해서 매도자, 매수자가 언제든지 계약을 해지할 수 있는 것이 아니라 중도금이 지급된 이후에는 계약을 일방적으로 해지할 수 없다는 것도 알고 있어야 한다.
- 위약금 : 계약 해지로 인하여 발생하는 손해배상 성격을 가지고 있는 것이다. 위약금은 계약체결 시 특약에 넣는 경우가 많으며 이럴 경우 계약금은 위약금의 성격을 띄게되며 매도자와 매수자가 손해배상의 책임으로 계약금의 몇 배를 지급하라, 혹은 별도의 금액을 넣을수 있다. 위약금에 대하여 우리가 가장 많이 듣는 경우가 아마도 핸드폰 가입을 하거나, 인터넷 등에 가입할 때 일정 기간 안에 해지하게 되면 위약금으로 얼마를 지급하는 말을 많이들 들어 보셨을 것이다. 기본적으로 해약금은 계약금을 기준으로 생각하면 될것이고, 위약금은 손해에 대한 배상을 받는것이기 때문에 계약서 작성시 미리 작성을 해놓는 것이 좋다.[3]
관련 기사[편집]
- 신한은행이 가계대출 총량 관리 일환으로 비대면 신용대출 상품에 중도상환해약금을 부과하기로 했다. 2021년 10월 12일 은행권에 따르면 신한은행은 다음날부터 비대면 신용대출 신규 약정 거래시 중도상환해약금을 적용한다. 대환, 재약정 포함이다. 기존에는 중도상환해약금이 면제였지만 시행일부터 중도상환대출금에 중도상환해약금률, 대출기간 대비 대출잔여일수를 반영해 계산한다. 해약금률은 고정금리 0.8%, 변동금리 0.7%다. 단 최초 대출개시일부터 기한연장을 포함해 3년이 지난 경우나 대출금 잔여일수가 3개월 미만일 때는 적용이 제외된다. 대상은 쏠편한 직장인대출, 쏠편한 직장인대출S, 쏠편한 직장인대출S Ⅱ, 쏠편한 공무원대출, 쏠편한 사립학교교직원대출, 쏠편한 경찰공무원대출, 쏠편한 세무공무원대출, 쏠편한 소방공무원대출, 쏠편한 군인대출 등 12종이다. 이번 조치는 대형 공모주 청약을 앞두고 빚투(빚내서 투자) 등을 위해 썰물처럼 빠져나갔다가 되돌아오는 자금으로 관리 예측 가능성이 떨어진다는 문제의식에서 비롯됐다. 현재 신한은행의 가계대출 증가율은 전년 대비 3% 초반으로 5%를 훌쩍 넘긴 다른 은행들에 비해 양호한 편이다. 신한은행 관계자는 "불확실성을 줄여서 끝까지 실수요자들에게 자금 공급을 원활하기 위해 시행하는 것"이라고 설명했다.[4]
- A씨는 아파트를 팔기 위해 B씨와 매매계약을 맺었다. 계약서상 두 사람이 서로 합의한 계약금은 5000만 원이다. B씨는 "일단 100만 원을 주고, 내일 오전에 바로 나머지 계약금 4900만 원을 입금하겠다"며 "다른 사람에겐 집을 팔지 말라"고 신신당부까지 했다. 그러나 다음 날 약속한 시간이 되도록 B씨는 계약금을 보내지 않았다. B씨는 부동산을 통해 "매매 계약을 포기하겠다"고 전해왔다. 그러면서 "이미 지급한 일부 계약금 100만 원을 해약금으로 내겠다"고 주장했다. 하지만 A씨 생각은 조금 달랐다. 도장까지 찍은 계약서상 계약금은 5000만 원. 그렇다면, 해약금은 5000만 원이 되어야 하는 게 아닌가 싶다. 사연을 검토한 변호사들은 A씨 손을 들어줬다. 매수인 B씨 주장과 달리, 이 사건 해약금은 100만 원이 아닌 5000만 원으로 봐야 한다는 지적이었다. 이는 민법 제565조에 근거한다. 해당 조항은 당사자 간 별도의 약정이 없다면 매수인의 경우 계약금을 포기하면 계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있다. 이에 법률사무소 태희의 김경태 변호사는 "매수인 B씨는 이미 정식 계약이 체결된 상태에서 계약금 전액을 지급하지 않은 채 일방적으로 해제 통보를 한 상황"이라며 "A씨는 약정된 계약금(5000만 원)을 손해배상액으로 받을 수 있다"고 설명했다. 법무법인 선린 강남 분사무소의 주명호 변호사도 "법원에서 일정 수준으로 감액이 이뤄질 수는 있지만, 원칙적으론 B씨가 계약금 5000만 원을 모두 해약금으로 내야 한다"고 봤다. 주 변호사는 "계약금이 일부 지급된 상태에서는 '그 금액'을 해약금으로 지급하고 스스로 계약을 해제할 수 없다는 게 법원의 판단"이라고 부연했다. 실제로 지난 2015년 대법원은 "계약금 일부만 지급된 경우, 매매계약을 해제할 때 해약금의 기준이 되는 금액은 '교부한 계약금'이 아닌 '약정 계약금'으로 보는 것이 타당하다"고 판시한 바 있다(2014다231378).[5]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 〈해약금〉, 《위키백과》
- ↑ 변협인증국가계약전문, 〈해약금(解約金)〉, 《네이버 블로그》, 2011-05-17
- ↑ sunnyfunny, 〈해약금과 위약금의 차이점은 무엇일까요?〉, 《써니퍼니의 부동산 이야기》, 2020-08-05
- ↑ 박은비 기자, 〈신한은행, 비대면 신용대출 '중도상환 해약금' 부과〉, 《뉴시스》, 2021-10-12
- ↑ 최회봉 기자, 〈계약서상 계약금 5000만원, 실제로 받은 돈 100만원…계약 파기 시 해약금 기준은〉, 《로톡뉴스》, 2022-08-20
참고자료[편집]
- 〈해약금〉, 《위키백과》
- 〈해약금〉, 《네이버 국어사전》
- 〈해약금〉, 《부동산용어사전》
- 〈해약금〉, 《두산백과》
- 〈제565조 (해약금)〉, 《종합법률정보》, 2021-01-26
- 변협인증국가계약전문, 〈해약금(解約金)〉, 《네이버 블로그》, 2011-05-17
- sunnyfunny, 〈해약금과 위약금의 차이점은 무엇일까요?〉, 《써니퍼니의 부동산 이야기》, 2020-08-05
- 박은비 기자, 〈신한은행, 비대면 신용대출 '중도상환 해약금' 부과〉, 《뉴시스》, 2021-10-12
- 최회봉 기자, 〈계약서상 계약금 5000만원, 실제로 받은 돈 100만원…계약 파기 시 해약금 기준은〉, 《로톡뉴스》, 2022-08-20
같이 보기[편집]
