설정 (계약)

설정(設定)은 법률이나 계약 관계에서 제한 물권을 새로 발생시키는 행위를 말한다. 근저당 설정, 토지사용권 설정, 지상권 설정 등이 있다.

개념

설정은 가입 기간을 정하고 투자자를 모으는 주식형 상품의 만기일을 따질 때 등장하는 개념을 말한다. 또 '설정에 들어갔다'라는 말은 가입한 수익증권 펀드를 본격적으로 운용(주식 또는 채권투자)하기 시작했다는 의미이다. 은행금융상품은 자신이 통장을 튼 날을 기준으로 만기일이 결정되지만 주식형 상품의 만기는 펀드 설정일로부터 따진다. 예컨대 모집 기간이 2월 1∼7일인 주식형펀드(1년짜리, 설정일은 8일)에 2일 가입한 사람의 만기일은 내년 2월 2일이 아니라 2월 8일이다.

설정 관련

근저당 설정

근저당 설정은 은행과 같은 금융기관이 주로 하며, 융자 희망자가 담보 융자 신청을 하면 은행은 담보물을 감정하여 융자 여부를 결정하고 근저당을 설정한 다음 융자를 해준다. 여기서 근저당이란 앞으로 생길 채권의 담보로 저당권을 미리 설정하는 행위이다. 저당권은 채무자가 채무를 이행하지 못할 때를 대비하여 미리 특정 부동산을 담보물로 저당 잡아 둔 채권자가, 그 담보에 대하여 다른 채권자에 우선해서 변제받을 수 있는 권리이다. 근저당 설정은 물권적 합의와 등기에 따르며, 등기할 때는 담보할 채권최고액을 반드시 적어야 한다. 즉, 채권최고액은 융자 희망자가 최대한도로 융자받을 수 있는 금액을 말한다. 예를 들어, 융자 희망자가 시가 1억 원짜리 주택을 담보로 제공하면 은행은 주택의 위치, 건축 연한, 도시계획 등을 검토하여 감정가를 정하는데, 대개는 담보물 시가의 70%~80% 선에서 정해진다. 근저당은 차후에 생겨날 채권을 최고액까지 담보하는 저당권을 말하며 그것을 설정하는 것을 근저당 설정이라고 한다. 다시 말해서, 채무자가 부동산을 담보로 돈을 빌리고 만약 채무자가 채무를 상환하지 못했을 때 채권자가 담보로 한 부동산을 처분하여 근저당으로 잡아 놓은 돈을 받을 권리가 있다는 것을 말한다. 또한 근저당권 설정 계약서란, 저당권자와 저당권설정자 사이에 근저당 설정을 계약한 문서를 말하며 채무자와 담보 제공자가 다르더라도 담보 제공자가 동의한다면 근저당 설정이 가능하다.

토지사용권 설정

토지사용권의 설정은 국가가 토지사용권을 일정 기간 토지사용자에게 넘겨주고 토지사용자는 그 대가로 국가에 토지사용권 설정금을 납부하는 설정계약을 체결함으로써 이루어지는데, 일반 계약자유의 아이 상 평등, 자유의사 및 유상의 원칙에 따라야 한다. 토지사용권 설정계약은 각 토지소재지의 인민 정부의 토지관리부문이 토지사용자와 체결한다. 토지사용권을 취득할 수 있는 자는 중국 내외의 공사(公司), 기업, 기타 조직 및 개인인데, 다만 피설정자가 외국인이면 일정한 제한과 조건을 부가하기도 한다. 설정계약의 방법은 합의, 입찰, 경매, 패패(掛牌, 공시)의 방식을 선택할 수 있으며, 구체적인 절차나 순서는 해당 자치구 및 직할시의 인민 정부가 정한다. 토지사용권의 설정은 일반적으로 합의에 의하는데, 일반적으로 공익사업, 복지사업을 목적으로 하는 사업이 그 대상이 된다. 중국 정부는 합의 방식에 의하면 토지관리부문 관리와의 부정결탁을 우려하여 합의를 제한하고 있는데, 예컨대 선전 특구는 합의 방식에 의한 토지사용권의 설정 비율을 낮추기 위해 일정 조건에 해당하는 경우에 한하여 심천시 토지발전정책의원회의 승인을 얻어 합의 방식이 가능하도록 하고 있다. 설정계약의 절차는 다음과 같다.

• 토지사용자는 토지사용설정금을 전액 지급한 후 규정에 의하여 등기하고 토지사용증을 받아 토지사용권을 취득한다.
• 설정계약에서 정한 토지의 용도를 변경할 필요가 있는 경우에는 설정자의 동의 및 토지관리부문과 도시계획부문의 허가를 받고 관계규정에 따른다. 또한 다시 설정계약을 체결하고, 토지사용설정금을 조정하여야 하며, 새로 등기를 하여야 한다.

지상권 설정

지상권 설정의 요즘은 다른 사람의 토지에 건물이나 건축물, 가건축물, 조형물, 공작물, 수목 등을 설치하기 위해 그 땅을 사용하는 권리를 말한다. 즉, 남의 땅을 빌려 건물을 지을 수 있는 권리로 보시면 된다. 예시로 굴뚝 광고탑 나무 등이 있으며 이를 체결하기 위해서 땅 주인과 계약을 맺고 적절한 대가토지 임대 비용)를 지불하고 등기를 하면 해당 토지에 대하여 건물을 지을 수 있는 권리를 인정받게 된다. 지상권의 설정은 실제 지상권에 의한 토지의 사용이 극히 드물고 주로 임대차 계약에 의하고 있다. 지상권자의 권리가 임차권자의 권리보다 강하기 때문에 지주가 지상권 설정을 싫어한다. 또한 지상권 존속기간에 관하여는 최단 존속기간의 제한이 있어 지상물의 종류에 따라 최소기간 이상은 사용할 수 없으며 지상권은 물권으로 양도성 임대성이 있고 담보로도 제공할 수 있다. 지상권 설정 만료는 계약갱신 청구권과 지상물 매수 청구권이 있다. 우선적으로 계약 갱신에 대한 청구권을 요청하시고 이후 협의가 되지 않으면 지상물 매수 청구권을 요청할 수 있다. 토지 위에 지어진 건물을 토지 주인에게 매도하는 것으로 이것은 거부권이 없고 적절한 가격 내에서 협의해야 한다.

참고자료

• 〈설정〉, 《네이버 국어사전》
• 〈설정〉, 《매일경제》
• 영쩜구미터, 〈근저당 설정 계약서 양식과 작성팁〉, 《네이버 블로그》, 2016-04-22
• 다인, 〈과거 설정계약의 절차는 다음과 같았다〉, 《네이버 블로그》, 2022-04-13
• 정보 팩토리, 〈지상권 설정 및 주택, 계약 알아보세요〉, Day Off, 2022-08-12

같이 보기

• 설정
• 계약
• 가입
• 주식
• 상품
• 펀드
• 만기일
• 투자자
• 근저당
• 지상권
• 사용권
• 막도장
• 금융상품
• 수익증권
• 토지사용권

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