저당

저당(抵當)은 맞서서 겨룸 또는 볼모로 삼음을 이르는 말이다. 또 부동산이나 동산을 채무의 담보로 잡거나 담보로 잡힘을 뜻한다. 담보물은 차입자가 부채 의무를 충족시키지 못할 경우 대출기관이 임의로 처분하여 채권을 회수하게 되지만, 그런 일이 발생하기 전까지는 점유권과 사용권은 채무자가 보유한다.

저당권

저당권(抵當權)은 담보물권의 일종으로서 채권자가 채무자 또는 제3자(물상보증인)의 채무담보로 제공한 부동산 또는 부동산물권(지상권·전세권)을 인도받지 않고 다만 관념상으로만 지배하여 채무의 변제가 없는 때에 그 목적물로부터 우선변제를 받는 권리를 말한다(대한민국 민법 제356조). 저당권은 약정 담보물권으로서 금융을 얻는 수단이 되고, 투자의 매개수단이 되고 있다. 저당권은 목적물의 점유를 이전하지 않고, 그 설정자가 여전히 물질적인 이용을 할 수 있다는 점에서 질권과는 근본적으로 다르다. 즉, 저당권은 목적물의 그 가치(교환가치)만을 객체로 하는 권리이므로 저당권은 질권과는 달리 목적물의 점유가 채권자에게로 이전되지 않고 목적물의 소유자(채무자)가 그 목적물을 자기 점유하에 그대로 직접 사용·수익하면서, 그것을 담보로 하여 융자를 받을 수 있는 길을 열어 준다는 특색이 있다. 말하자면 저당권은 저당물의 사용가치가 아니라 교환가치를 목적으로 하기 때문에 저당권은 영업자금을 획득하기 위한 수단으로서 점점 그 본령(本領)을 발휘하여 금융자본의 활약에 불가결한 제도이다. 또 저당권은 질권 설정이 불가능한 경우에도 담보제도로서 이용될 수 있다. 이러한 점에서 저당권은 질권보다 우월한 지위를 갖게 된다. 저당권은 원칙적으로 동산에 대해서는 설정할 수 없고, 또 설정되는 경우에도 그 실행절차가 비교적 번잡하기 때문에 금융기관에 의한 대출 이외에는 잘 이용되지 않고 있는 실정이다. 사금융에서는 오히려 변칙담보제도(예컨대, 가등기담보·양도담보·재매매의 예약·환매 등)가 많이 이용되고 있다.

• 저당권설정계약 : 저당권은 채권자(저당권자)와 채무자(저당권 설정자)와의 계약에 의하여 설정되고 그 설정·변경·소멸은 등기하지 않으면 제3자에 대항할 수 없다. 채무자 이외의 제3자가 타인의 채무 때문에 스스로의 재산에 저당권을 설정할 수도 있다. 이 제3자를 '물상 보증인'이라고 한다.
• 저당권의 목적물 : 저당권의 목적물은 원칙적으로 부동산에 한하지만 자동차저당법·항공기저당법·중기저당법 등의 특별법에 의하여 자동차·항공기·중기 등에 대해서 등록 또는 등기제도가 마련되어 그러한 동산도 저당할 수 있게 되었다. 또한 보통은 1부동산·1동산에는 1저당권이 설정되는 것이지만 다수의 동산이나 부동산으로 조직되는 재단, 예컨대 공장재단·광업재단 등을 목적으로 하는 재단저당 등도 있다.
• 피담보채권의 범위 : 저당권에 의하여 담보되는 채권의 범위(피담보채권의 범위)는 설정계약의 내용에 의해서 정해진다. 원금을 정하고 이자·위약금(違約金)·저당권 실행의 비용 등에 대하여 아무런 규정을 하지 않았을 경우에도 당연히 그것들을 담보한다(360조 본문). 다만 민법은 후순위 저당권자나 일반 채권자를 보호하기 위하여 일정한 제한을 가하고 있다. 즉, 이자채권은 원칙적으로 저당권에 의하여 무제한으로 담보되나 채무불이행으로 인한 손해배상은 원본의 이행 기간을 경과한 후의 1년분에 적용한다.

저당 관련

근저당

근저당(根抵當)은 장래에 생길 채권의 담보로서 저당권을 미리 설정하거나 또는 그 저당권을 말한다. 즉, 근저당이란 앞으로 생길 채권의 담보로 저당권을 미리 설정하는 행위를 말한다. 일정 기간동안 증감 변동할 불특정의 채권을 결산기에 최고액을 한도로 담보하기 위한 저당권을 말한다. 저당권은 채무자가 채무를 이행하지 못할 때를 대비하여 미리 특정 부동산을 담보물로 저당 잡아 둔 채권자가, 그 담보에 대하여 다른 채권자에 우선해서 변제받을 수 있는 권리이다. 근저당 설정은 은행 등 금융기관이 주로 담당하며 융자 희망자가 담보융자 신청을 하면 은행은 담보물 감정을 하고 융자 여부를 결정한 다음 근저당을 설정하고 융자를 해준다. 근저당의 설정은 물권적 합의와 등기에 의하며, 등기할 때는 담보할 채권최고액을 반드시 등기해야 한다. 채권최고액은 융자 희망자가 최대한도로 융자 받을 수 있는 금액을 말한다. 예를 들어 융자 희망자가 시가 1억 원의 주택을 은행에 담보로 제공하면 은행은 그 주택의 위치, 주택연한, 도시계획 등을 검토하여 감정가를 정하는데 대개는 담보물 시가의 70∼80% 선이다.

근저당권

근저당권은 당좌대월계약이나 계속적 어음할인계약 또는 상품공급계약 등과 같은 기본계약 관계로부터 발생하여 증감 변동하는 채권은 일반 저당권으로는 그 담보의 목적을 달성할 수 없으므로, 일시적으로 피담보채권(被擔保債權)이 소멸하여도 저당권은 그대로 존속하도록 저당권의 부종성(附從性)을 완화할 필요에서 강구된 제도이다. 그러므로 근저당권은 채권의 최고액만을 정하고 채권의 확정을 장래에 보류하는 점과 그 채권이 확정될 때까지의 채무의 소멸 또는 이전은 저당권에 영향이 없으므로 저당권의 소멸에서 부종성의 예외가 된다는 점이 일반 저당권과 다르다(민법 제357조). 근저당권은 그 설정계약과 등기로써 성립하며 등기에는 근저당이라는 뜻과 채권의 최고액이 명기되어야 하지만 결산기(決算期)는 등기되지 않아도 된다. 최고액은 원본뿐만 아니라 이자도 포함하므로 이자는 등기할 수 없다. 근저당권은 등기된 최고액의 한도 내에서 채권을 담보하며 그 최고액을 초과한 부분은 담보되지 않는다. 피담보채권의 범위는 일반 저당권의 규정에 따라 원본·이자·위약금·채무불이행으로 인한 손해배상 등으로 하지만 일반 저당권과 달리 지연배상은 이행기일 후 1년분에 한정되지 않으며, 근저당권의 실행비용은 포함되지 않는다고 본다. 근저당권은 결산기에 채권액이 확정되면 일반 저당권으로 된다. 근저당권의 처분(處分)은 근저당권자, 그 양수인과 채무자의 3면 계약으로 한다. 채권자와 채무자 사이에 기본계약이 실제로 존재하는가를 불문하고 단순하게 채권자가 채무자에 대하여 갖게 되는 모든 채권을 담보하도록 하는 포괄근저당의 유효성에 대하여는 견해의 대립이 있으나 이는 허용되는 것으로 본다.

관련 기사

• 미국의 중앙은행인 연방준비제도(Fed·연준)가 진행 중인 양적긴축이 순탄하게 진행되기 어렵다는 경고가 잭슨홀 회의에서 나왔다고 마켓워치가 2022년 8월 28일(현지 시각) 보도했다. 코로나19 팬데믹(전염병의 세계적인 대유행)이 시작된 지난 2020년 3월 이후 미국 국채와 주택저당증권(MBS) 매입으로 대차대조표 규모를 8조 8000억 달러까지 늘린 연준은 올해 6월부터 이를 줄이기 시작했다. 2022년 9월부터 국채 및 주택저당증권(MBS)의 월간 축소 한도를 각각 600억 달러, 350억 달러씩 총 950억 달러 규모로 확대한다. 중앙은행이 보유하고 있는 채권 규모를 줄임으로써 시중 유동성을 빠르게 거둬들이기 위한 양적긴축의 일환이다. 특히 다음 달 연준의 대차대조표 축소 규모는 2022년 6~8월의 475억 달러(매월 국채 300억 달러·MBS 175억 달러) 대비 2배 늘어나게 됐다. 앞서 2017~2019년 연준의 대차대조표 축소 시 월 상한선이 최대 500억 달러였음을 고려할 때 당시보다도 2배 가까운 속도로 양적긴축을 가속하는 셈이다. 마켓워치에 따르면, 전 인도 중앙은행(RBI) 총재이자 국제통화기금(IMF) 수석 이코노미스트를 지낸 라구람 라잔은 2022년 8월 27일 잭슨홀에서 양적긴축에 관한 연구결과를 발표한다. 라잔의 연구에 따르면 과거 연준은 양적완화(QE)를 통해 늘어난 유동성을 은행은 헤지펀드와 다른 유사 은행에 대출해줬다. 양적완화(quantitative easing)는 중앙은행이 화폐를 찍어 국채 등의 자산을 매입하는 방식으로 시중에 자금을 공급하는 통화정책을 말한다. 중앙은행이 사들이는 자산은 국·공채나 주택저당증권(MBS), 회사채 등 다양하다.
• 할부·자동차담보대출 등에 저당 잡힌 침수 피해 차량이 500대에 달하는 것으로 집계됐다. 북상 중인 역대급 태풍 '힌남노'로 인한 추가 피해가 우려되는 가운데 카드사 등 다수 여신전문금융회사들은 관련 지원책 마련에는 묵묵부답이다. 2022년 9월 5일 금융감독원이 민병덕 더불어민주당 의원실에 제출한 자료에 따르면 지난달 폭우로 국내 5대 손해보험사(삼성화재·현대해상·KB손보·DB손보·메리츠화재)에 접수된 침수 피해 차량은 1만 122대로 집계됐다. 각 사가 2022년 8월 1~16일 보름간 집계한 수치다. 이 가운데 약 5%인 520대는 할부 기간이 남았거나 자동차담보대출을 받아 근저당권이 설정된 차량이다. 문제는 이들 차량은 폐차를 고객이 맘대로 할 수 없다는 점이다. 침수로 인해 전손 피해를 입었어도 저당이 잡힌 차량은 자동차관리법에 따라 저당을 해지하기 전까지 폐차할 수 없다. 그나마 자기차량손해담보에 가입했다면 보험사에서 받은 보상액으로 할부 금액을 갚고 차를 처분할 수 있지만 자차담보 미가입자는 멀쩡한 차도 없이 빚을 고스란히 떠안게 되는 셈이다. 일부 침수 피해를 입은 분손 피해 차주들의 이자 부담도 커졌다. 부품 교체를 하려면 몇 달을 기다려야 하지만 그 기간 동안 차량을 사용할 수 없어도 이자는 꼬박꼬박 내야 한다. 여신금융협회에 따르면 2022년 9월 6일 6개 전업카드사(KB국민·롯데·삼성·신한·우리·하나카드)에서 현대자동차 그랜저를 60개월 할부로 구매할 경우 현금 비율 10% 기준 최저 금리는 연 3.7~5.9%에 달하는 것으로 나타났다. 각 사별로 보면 최저 금리는 두 달 전인 2022년 7월 4일보다 최대 1.4%포인트 급증했다. 최고 금리는 4.9~9% 수준이었다. 차량 할부 이자 부담도 만만치 않은 셈이다.

참고자료

• 〈저당〉, 《네이버 국어사전》
• 〈저당〉, 《매일경제》
• 〈저당권〉, 《위키백과》
• 〈근저당〉, 《시사경제용어사전》
• 〈근저당〉, 《두산백과》
• 이용성 기자, 〈금리인상 와중에 '양적긴축' 가속하는 美...9월부터 속도 2배〉, 《조선비즈》, 2022-08-30
• 조윤진 기자, 〈할부 못 갚아…폐차 못하는 침수차 500대〉, 《서울경제》, 2022-09-05

같이 보기

• 동산
• 채무
• 담보
• 부채
• 권리
• 채권
• 부동산
• 점유권
• 사용권
• 채무자
• 담보물
• 차입자
• 저당권
• 목적물
• 근저당
• 근저당권
• 담보물권
• 채무담보
• 피담보채권

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