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임대차
임대차(賃貸借)는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용 및 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 발생하는 계약이다.
목차
개요
임대차란 당사자 임대인(일방)이 임차인(상대방)에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임(借賃)을 지급할 것을 내용으로 약정하는 계약을 말한다. 그리고 임대차계약은 유상계약, 쌍무계약, 낙성계약, 계속적 계약에 속한다. 여기서 임대인이란 물건을 사용하게 하는 이를 의미하며, 임차인은 물건을 사용하는 이를 의미한다. 인도하여 사용하는 물건은 임대물이라 한다. 흔히 민법에 따른 전세권 설정등기 없이 행하는 일반적인 형태인 전세 계약 및 월세 계약이 여기에 포함된다. 특히, 주거용건물의 전부 또는 일부의 임대차를 주택임대차라고 하여 대한민국 법은 주택임대차보호법에 따라 임차인에 대하여 특별한 보호를 하고 있다. 또한 임대차는 유상쌍무낙성 계약이라고도 하며 차용자가 물건 자체를 반환하지 않으면 안 된다는 점에서 소비대차와 다르고 차임을 지급하는 점에서 사용대차와 다르다.[1][2][3]
임대차계약
임대차계약의 의의
임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용 및 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 발생하는 계약이다.(민법 제618조) 임대차계약은 민법이 정하고 있는 15개의 전형계약(신설된 여행계약까지 포함) 중의 하나다. 물권에 속하는 전세권과 대응되는 임차권을 발생시키는 계약이다. 원칙적으로는 비대체물이 임대차의 객체다. 그러나 대체물도 임대차가 성립할 수 있다. 임대차의 객체는 동산과 부동산을 불문한다.
- 제618조(임대차의 의의) 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
임대차는 목적물을 사용 수익한 후 이를 반환하는 계속적 급부를 내용으로 하는 계속적 계약관계다. 물건을 사용 수익한 후 이를 반환하는 법률관계로는 채권관계인 임대차 이외에 물권관계인 지상권과 전세권도 있다. 물권인 지상권, 전세권과 다르다.
- 임차권은 임대인에 대한 권리인 채권일 뿐이다.
- 임차권은 배타성이 없다. 따라서 임차물에 대한 매매, 교환, 증여가 있게 되면, 임대차는 효력을 상실한다.
- 임대차는 양도성이 제한된다. 임대인의 동의가 없으면 임차권을 양도하거나 전대하지 못한다(제629조 제1항).
- 제652조(강행규정) 제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
임대차는 임차인과 전차인을 보호하기 위해 편면적 강행규정을 두고 있다(제652조).
- 제621조(임대차의 등기)
- ① 부동산임차인은 당사자 간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다.
- ② 부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.
부동산임차인은 당사자 간의 반대약정이 없으면 임대인에게 임차권 등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다(제621조). 그런데 대부분의 부동산 임대차에서는 반대의 약정이 존재하기에 실익이 크지 않다. 주택임대차보호법은 민법 제621조에 따라 주택임대차등기를 한 경우에는 주택임대차보호법상 주택임대차와 동일한 효력을 인정하여 대항력과 우선 변제력을 인정하고 있다.
- 제622조(건물등기있는 차지권의 대항력)
- ① 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상 건물을 등기한 때에는 제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다.
- ② 건물이 임대차 기간 만료 전에 멸실 또는 후폐한 때에는 전항의 효력을 잃는다.
토지임차인으로부터 건물의 소유권을 취득한 자는, 토지임대인의 동의를 얻어 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임차권을 양수한 경우에만, 그의 토지임차권의 대항력이 인정된다. 지상 건물이 경매절차에 의해 매각된 경우, 매수인은 건물의 소유권과 함께 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임차권도 취득하지만, 토지임대인의 동의에 의하여 토지임차권을 취득한 것은 아니므로, 토지임대인에 대하여 토지임차권으로 대항할 수는 없다. 판례는 매수인은, 임차인의 변경이 임대차를 지속시키기 어려울 정도로 신뢰관계를 파괴하는 배신행위가 아니라고 인정될 특별한 사정이 있음을 입증한 경우에는, 임대인의 동의가 없더라도 임차권의 이전으로 임대인에게 대항할 수 있다고 한다. 민법 제621조와 제622조는 임대차가 제3자에 대해 효력이 있다고 한다. 제3자에 대한 효력을 대항력이라 한다. 제3자에 대한 대항력은 소유권을 취득한 제3자에 대한 대항력과 제한물권을 취득한 제3자에 대한 대항력으로 나뉜다.[2]
임대차계약의 성질
임대차계약은 낙성, 불요식, 유상, 쌍무계약이다. 임대차계약은 지상권설정계약과 달이 차임 지급이 계약의 요소이다. 이때의 차임은 금전에 한하지 않는다. 임대인이 임차인과 임대차계약을 체결할 때 반드시 임차목적물이 임대인의 소유에 속하여야 할 필요는 없다. 임차목적물이 임대인에게 속하는 것은 임대차계약의 성립요건이 아니다. 따라서 타인 소유의 부동산을 임대하였다고 하여 임대차계약의 해지 사유로는 될 수 없다. 반드시 임대인의 소유일 것을 계약 내용으로 삼은 때에만 착오 취소가 가능하다.[2]
단기임대차
물건을 관리할 수는 있어도 처분하는 능력이나 권한이 없는 자가 임대차를 할 때에는 일정한 기간 이상의 장기의 것은 허용되지 않는다. 이러한 임대차를 단기임대차(短期賃貸借)라고 부르고 있다. 처분의 능력이나 권한이 없는 자란 부재자의 재산 관리인, 권한이 정해지지 않은 대리인, 후견감독인이 있는 후견인 등으로서 관리능력이나 권한이 없는 미성년자나 한정치산자는 여기에 포함되지 않는다. 그리고 단기임대차의 내용에는 식목·채염 또는 석조·석회조·연와조 및 이와 유사한 건축을 목적으로 한 토지의 임대차는 10년, 기타의 토지 5년, 건물 기타 공작물은 3년, 동산의 임대차는 6월 이내의 기간에 한정된다. 이 기간은 기간이 만료하기 전 토지에 대하여는 1년, 건물 기타 공작물에 대하여는 3월, 동산에 대하여는 1월 내에 갱신할 수 있다(620조). 619조의 기간을 넘는 임대차에서 이 기간을 초과한 부분은, 만일 그러한 단기라면 임차인 쪽에서 계약을 하지 않았으리라고 인정될 만한 사정이 없는 한 619조의 기간으로 단축된다(137조 참조). 그리고 계약 그 자체의 효과에 관해서는 무권대리가 되는 것이 보통이다.
판례
- 임대차계약에서 임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 부동산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상복구키로 한다라고 약정한 경우 이는 임차인이 임차목적물에 지출한 각종유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이 상당하다.
- 임대차계약서는 처분문서로서 특별한 사정없는 한 그 문언에 따라 의사표시의 내용을 해석하여야 한다고 하더라도, 그 계약 체결의 경위와 목적, 임대차기간, 임대보증금 및 임료의 액수 등의 여러 사정에 비추어 볼 때 당사자의 의사가 계약서의 문언과는 달리 명시적·묵시적으로 일정한 범위 내의 비용에 대하여만 유익비 상환청구권을 포기하기로 약정한 취지라고 해석하는 것이 합리적이라고 인정되는 경우에는 당사자의 의사에 따라 그 약정의 적용 범위를 제한할 수 있다.
- 임대차계약상의 차임채권에 관하여 압류 및 추심명령이 있더라도 임대차 종료 후 목적물의 반환시 그 때까 추심되지 않은 잔존 차임 채권액이 임대보증금에서 당연히 공제된다.
- 임대차 종료후 임대차보증금반환청구채권이 전부 된 경우 임차인의 목적물 계속 점유가 불법점유가 아니다.
- 임대차계약서에 "임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 계약대상물을 명도시에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상 복구해야 함."이라는 내용이 인쇄되어 있기는 하나, 한편 계약 체결 당시 특약사항으로 "보수 및 시설은 임차인이 해야 하며 앞으로도 임대인은 해주지 않는다. 임차인은 설치한 모든 시설물에 대하여 임대인에게 시설비를 요구하지 않기로 한다." 등의 약정을 한 경우, 임차인은 시설비용이나 보수비용의 상환청구권을 포기하는 대신 원상복구의무도 부담하지 않기로 하는 합의가 있었다고 보아, 임차인이 계약서의 조항에 의한 원상복구의무를 부담하지 않는다.[3]
임대차의 존속기간
- 기간의 약정이 있는 임대차 : 기본적으로 민법 제651조 1항은 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차나 식목, 채염을 목적으로 하는 토지임대차의 경우를 제한 외에는 임대차의 존속기간이 20년을 넘지 못하도록 제한했으나, 이 규정이 헌법재판소의 위헌결정을 받아서 삭제되었으며 지금은 임대차의 존속기간 제한이 없다.
- 제619조(처분능력, 권한 없는 자의 할 수 있는 단기임대차) 처분의 능력 또는 권한 없는 자가 임대차를 하는 경우에는 그 임대차는 다음 각호의 기간을 넘지 못한다.
- 1.식목, 채염 또는 석조, 석회조, 연와조 및 이와 유사한 건축을 목적으로 한 토지의 임대차는 10년
- 2. 기타 토지의 임대차는 5년
- 3. 건물 기타 공작물의 임대차는 3년
- 4. 동산의 임대차는 6월
- 기간의 약정이 없는 임대차 : 기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다. 다만 해지의 효과는 해지 후 일정기간이 경과한 때에 발생한다. 즉 토지, 건물 기타 공작물에 대해서는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6개월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월, 동산에 대하여는 누가 해지를 통고하든 5일이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.[2]
관련 기사
- 건설공제조합(이사장 박영빈)이 오는 2022년 9월 19일 임대차보증금대체보증을 출시한다고 2022년 9월 14일 밝혔다. 임대차보증금대체보증은 조합원(임차인)이 사무실을 임차할 때 임대인에게 지급하는 임대차보증금을 보증서로 제출하는 상품이다. 사무실을 임차할 때 임차인은 임대료 등의 지급 담보를 위해 많게는 1년 치 이상의 임차료 및 관리비를 보증금으로 임대인에게 예치한다. 지역이나 계약에 따른 편차를 감안해도 임차기간 동안 대규모의 자금이 묶여있다. 이에 조합은 조합원의 신용을 보완함으로써 현금으로 예치해오던 보증금을 보증서로 대체하는 상품을 출시했다. 보증금이 보증서로 대체되면 임차인의 자금 부담을 덜 수 있다. 특히 실질적인 유동성 확대를 통해 조합원의 경영에 도움이 될 것으로 보인다. 임대인 입장에서도 긍정적이다. 보증금에 대한 임차인의 목돈 부담이 줄면 사무실 임대가 수월해지기 때문이다. 조합의 보증은 임대료·관리비 연체나 원상복구 미이행 등에 따른 손실금액을 보상한다. 원상복구는 금전보상 방식 외에 업체선정을 통해 조합이 대신 이행할 수도 있다. 조합원이 '보증금 있는 월세 계약'으로 사무실을 임차하는 경우 발급할 수 있다. 기존 임대차계약에 대해서도 임대인과 합의하고 현재 보증사고(연체 등) 없음을 임대인이 확인하면 보증서 발급이 가능하다. 수수료는 연 0.8% 수준으로 조합 신용등급별로 ±30% 가감된다. 보증금액은 임대차보증금액 전부 또는 일부에 대해 가능하고, 일부 보증의 경우 비율에 따라 20~50%까지 수수료를 할인한다. 보증기간은 발급일로부터 임대차계약 종료일까지다. 보증대상은 조합원이 임차하는 사무실로 향후 점진적으로 대상을 확대해나갈 예정이다.[4]
- 충남 홍성군 전국 최초 유기농업 특구 홍동면은 2022년 8월 개정된 농지법에 따라 의무화된 농지대장 변경 신청 제도에 대한 적극적인 홍보에 나섰다. 홍동면은 친환경 유기농업과 마을 공동체가 발달해 귀농·귀촌 현상이 뚜렷한 지역으로 이에 따라 농지 임대차계약 등 변경사항이 활발한 지역이다. 면은 행정복지센터 건물 전면에 대형 현수막을 게시하고, 홍동면 내 기본형 공익직불제 등록대상자 1,213명에게 '농지대장 변경신청 의무화'제도 도입 안내문 우편을 개별 발송했다. 농지 소유자 또는 임차인은 농지 임대차계약을 체결·변경·해제하는 경우, 농지에 농축산물생산시설(농막·축사·고정식 온실·버섯재배사·곤충사육사)설치, 농지의 개량시설(수로·제방)을 설치 등 변경 사유가 발생하면 개정된 농지법에 따라 변경 신고가 의무화되며, 민원인은 변경 사항이 발생한 날부터 60일 이내에 임대차 계약서와 건축물 또는 가설건축물 관리대장 관련 서류를 첨부해 농지소재지 담당 읍·면 행정복지센터로 농지대장 변경 신청해야 한다. 농지대장 변경 사유가 발생했음에도 변경 신청을 하지 않거나 거짓으로 신청한 경우, 그 위반 횟수에 따라 100만 원에서 최고 500만 원의 과태료가 부과된다. 김태기 홍동면장은 "농지 임대차와 이용정보 변경신고 제도에 따라 농지의 이용현황을 명확하게 하고, 체계적인 농지 관리가 가능할 것으로 기대하고 있다"라며 "농업인분들은 바뀐 제도를 숙지하여 변경 신고를 하지 않아 불이익을 받지 않도록 주의해달라"라며 당부의 말을 전했다.[5]
동영상
각주
참고자료
- 〈임대차〉, 《나무위키》
- 〈임대차〉, 《위키백과》
- 〈임대차〉, 《네이버 국어사전》
- 〈임대차〉, 《조세통람》
- 〈임대차〉, 《부동산용어사전》
- 〈임대차〉, 《법률용어사전》
- 〈임대차〉, 《두산백과》
- 〈임대차〉, 《용어해설》
- 박성환 기자, 〈건설공제조합, 사무실 임대차보증금 대체 보증상품 출시〉, 《뉴시스》, 2022-09-14
- 박재춘 기자, 〈홍동면, 농지대장 변경 신고 당부〉, 《충청일보》, 2022-09-14
같이 보기
