임대인

임대인(賃貸人)은 임대차 계약에 따라 돈을 받고 다른 사람에게 물건을 빌려준 사람을 말한다.

개요

임대인은 임대차 계약에 있어서 당사자의 일방으로서의 상대방이다. 즉 임차인에 대하여 목적물을 사용·수익하기로 약정한 자를 말한다. 임대인은 임차인에 대하여 아래와 같은 권리·의무(義務)를 진다. 목적물을 사용·수익시킬 의무, 담보책임(擔保責任), 비용상환(費用償還), 차임청구권(借賃請求權) 등이 있다. 또한 임대인은 특정 자산의 소유권을 가지고 있으면서 리스계약에 의하여 임대료를 받고 이를 대여하는 자를 말하며 임대 주택을 소유하여 임대하는 사람을 말한다.

임대인의 권리

차임지급청구권

• 차임은 임차물을 사용·수익하는 대가로 임대인에게 지급하는 것으로, 반드시 금전일 필요는 없으며 물건으로 지급해도 된다.
• 임대인에게 임대목적물에 대한 소유권이나 그 밖의 임대권한이 없는 경우에도 임대차계약이 유효하게 성립하고, 이에 따라 임차인은 임대인의 의무가 이행불능으로 되지 않는 한 그 사용·수익의 대가로 차임을 지급할 의무가 있다.
• 차임의 지급시기는 임대차계약의 당사자가 자유롭게 정할 수 있으나, 당사자 사이에 지급시기에 관한 특약이 없는 경우에는 동산, 건물이나 대지의 임대차인 경우에는 매월 말에 차임을 지급해야 한다.

차임증액청구권

• 임대인은 임대차계약 중에 차임이나 보증금이 임차상가건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 '감염병의 예방 및 관리에 관한 법률' 제2조 제2호에 따른 제1급 감염병 등에 의한 경제 사정의 변동으로 적정하지 않다고 판단되면 장래에 대해 그 증액을 청구할 수 있다.
• 임대인의 차임증액청구는 당사자 사이에 차임의 증액을 요구하지 않겠다는 특약을 한 경우에는 증액을 청구할 수 없다. 그러나 차임의 증액을 요구하지 않겠다는 특약을 했더라도 약정 후 그 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있는 경우에는 차임의 증액청구를 할 수 있다.
• '감염병의 예방 및 관리에 관한 법률' 제2조 제2호에 따른 제1급 감염병에 의한 경제 사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 '상가건물 임대차보호법' 제11조 제1항에 따른 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 같은 항 단서를 적용하지 않는다.
• 차임이나 보증금의 증액청구가 인정되는 경우에도 청구 기간과 금액에 일정한 제한이 있다.

• 임대차 계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 할 수 없다.
• 증액청구 당시 차임이나 임차보증금의 5%를 초과하여 증액청구를 할 수 없다.

임대물반환청구권

• 임차인은 원칙적으로 임대물을 반환할 때 이를 원상회복해서 반환할 의무가 있다. 또한 부속시킨 물건을 철거할 수 있다.
• 계약 또는 목적물의 성질에 위반한 사용, 수익으로 인해 생긴 손해나 임대인이 지출한 비용이 있는 경우, 임대인은 손해배상청구 또는 비용상환청구를 할 수 있다.

임대물의 보존에 필요한 행위를 할 권리

• 임대인은 임대물의 보존을 위해 필요한 행위를 할 수 있다. 이때 임차인은 임대인에게 그러한 행위를 하지 못하도록 거절할 수 없다. 다만, 임대인의 보존행위로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없었던 기간 동안에는 차임의 지급을 거절할 수 있다.

임대인의 의무

상가건물을 사용·수익하게 할 의무

• 임대인은 임차인이 목적물인 상가건물을 사용·수익할 수 있도록 해야 한다.
• 임대인은 상가건물을 임차인에게 인도해야 하고, 임차인이 임대차기간 중 그 상가건물을 사용·수익하는데 필요한 상태를 유지할 수 있도록 수선을 해주어야 한다.
• 임대인은 상가건물의 파손·장해의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 그 수선의무를 부담하지 않는다. 다만, 그것을 수선하지 않아 임차인이 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태라면 임대인은 그 수선의무를 부담하게 된다.
• 임대인의 수선의무는 특약에 의해 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있다. 그러나 특별한 사정없는 한 건물의 주요 구성 부분에 대한 대수선, 기본적 설비 부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선에 대해서는 임대인이 그 수선의무를 부담한다.

• 예를 들어, 상가건물의 벽이 갈라져 있거나 비가 새는 경우, 낙뢰로 인한 상가건물의 화재 발생 등 천재지변 또는 불가항력적인 사유로 상가건물이 파손된 경우 등에는 임대인이 수리해야 한다.

• 임차인은 임대인이 상가건물을 수선해주지 않는 경우 손해배상을 청구할 수 있고, 상가건물 임대차 계약을 해지하거나 파손된 건물의 수리가 끝날 때까지 차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있다.
• 임대인은 임차인이 실수로 상가건물을 파손한 경우에도 상가건물을 수리해 주어야 한다. 이 경우 임대인은 상가건물을 수리해 주고, 임차인에게 손해배상을 청구하거나 상가건물파손을 이유로 계약을 해지할 수 있다.

방해제거의무

• 상가건물 임대차 계약 체결 후 임대인이 상가건물을 임차인에게 인도하였으나, 여전히 종전의 임차인 등 제3자가 상가건물을 계속 사용·수익하는 등 새로운 임차인의 상가건물의 사용·수익을 방해하는 경우 임대인은 그 방해를 제거하도록 노력해야 한다.

상가건물의 하자 등에 대한 담보책임

• 임대인은 권리의 하자로 임차인이 상가건물을 사용·수익할 수 없게 되거나, 상가건물 자체에 하자가 있어 계약에 따른 사용·수익을 할 수 없게 된 경우에는 임차인에게 담보책임을 부담해야 한다.
• 임차인은 임차상가건물에 하자가 있어 상가건물을 사용·수익할 수 없게 된 경우에는 임대인에게 하자 수선을 청구하고, 상가건물을 사용·수익할 수 없게 된 부분만큼의 차임 또는 임대차 보증금의 감액을 청구하며 남은 부분의 상가건물로는 상가건물임대차의 목적을 달성할 수 없을 때에는 상가건물 임대차 계약을 해제할 수 있다.

임대차보증금의 반환의무

• 임대인은 임대차기간의 만료 등으로 임대차 계약이 종료되면 임차인에게 보증금을 반환해야 한다.

관련 기사

• 금리인상, 전세 보증금 사기 피해 우려 등의 이유로 전세보다 월세 거래를 선호하는 임차인이 늘고 있는 것으로 나타났다. 월세 임차인의 경우 금리 인상 기조가 지속되는 한 월세 선호 현상은 계속될 것으로 보인다. 2022년 9월 13일 직방이 어플리케이션 접속자 1306명을 대상으로 모바일 설문 조사를 통해 임대인·임차인 모두에게 선호하는 주택 임대차 거래 유형이 무엇인지 물어본 결과 응답자의 57.0%가 '전세' 거래를 더 선호한다고 응답했다. 전세 임차인은 85.4%가 '전세 ' 거래를 선호한다고 답했으며 임대인도 절반 이상인 53.5%가 '전세' 거래를 선호한다고 응답했다. 반면 월세(보증부월세포함) 임차인은 62.1%가 '월세' 거래를 선호한다고 답했다. 2020년(10월)에는 78.7%가 전세, 21.3%가 월세를 선호한다고 답했으나 2022년 현재 43.0%가 월세 거래를 선호한다고 답해 2년 전보다 월세 거래를 선호한다는 응답자 비율이 두 배 가까이 늘었다. 2020년 설문 조사 결과에서는 임대인, 전세 임차인, 월세(보증부 월세 포함) 임차인 모두 '전세' 거래를 선호한다는 응답 비율이 더 많았다. 하지만 2022년 월세 임차인 10명 중 6명은 '월세' 거래를 더 선호한다고 답해 월세 선호 현상이 강해졌다. 전세 임차인, 임대인의 전세 선호 비율은 월세보다 여전히 높지만 2년 전과 비교해 이 비율이 상대적으로 낮아졌다. 이는 금리인상 부담으로 전세 보증금 마련에 대한 부담이 가중됐고 최근 깡통 전세 확산으로 전세 보증금 사기 우려가 커졌기 때문으로 풀이된다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "2년 전과 비교했을 때 매매시장 약세 장 속에 금리 인상에 따른 임대인의 대출부담 증가까지 겹쳐 보증금 반환에 대한 이슈와 분쟁이 늘고 있다"며 "목돈 마련이 부담스러운 월세 임차인의 경우, 금리 인상 기조 속에서 월세 선호 현상은 계속될 것으로 예상된다"고 설명했다.
• '깡통전세' 피해가 속출하고 있으며 집주인이 세입자에게 돌려주지 않은 보증금이 역대 최고치를 기록했다. 피해자 4명 중 3명은 2030세대였다. 상습적으로 전세보증금을 돌려주지 않는 '악성 임대인'도 기승을 부린다. 1명이 578억 원의 보증금을 반환하지 않은 사례까지 등장했다. 주택도시보증공사(HUG)는 지난달 전세보증금반환보증보험 사고 금액이 1089억 원, 사고 건수는 511건으로 집계됐다고 2022년 9월 12일 밝혔다. 금액과 건수 모두 월간 기준으로 사상 최고치다. 종전 최고치인 2022년 7월(872억 원, 421건)을 훌쩍 뛰어넘었다. 전세금반환보증보험 상품은 2013년 9월 처음 출시됐다. 집주인이 계약 기간 만료 후에도 보증금을 돌려주지 않으면 보증기관(HUG, 한국주택금융공사, SGI서울보증)에서 가입자(세입자)에게 보증금을 대신 지급하고, 나중에 집주인에게 구상권을 행사한다. 사고 금액은 2016년 34억 원, 2017년 74억 원, 2018년 792억 원, 2019년 3442억 원, 2020년 4682억 원, 2021년 5790억 원으로 매년 급증세다. 2022년 1~8월 사고 금액은 5368억 원으로 이미 2021년 전체와 맞먹는다. 전세 사기가 급증하자 국토교통부는 2022년 9월 1일 관계부처 합동으로 관련 대책을 발표했다. 앞으로는 전세 계약 체결 직후 집주인이 해당 주택을 매매하거나 근저당권을 설정하는 행위를 금지한다. 집주인은 전세 계약을 맺기 전에 세입자에게 보증금보다 우선 변제되는 체납 세금이나 대출금 등이 있는지 투명하게 공개해야 한다. 상습적으로 보증금을 돌려주지 않는 악성 임대인 명단과 전세사기 피해가 많은 빌라의 시세도 공개한다.

참고자료

• 〈임대인〉, 《네이버 국어사전》
• 〈임대인〉, 《대한건축학회 건축용어사전》
• 〈임대인〉, 《매일경제》
• 〈임대인〉, 《법률용어사전》
• 〈임대인의 권리·의무〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
• 김민영 기자, 〈금리인상·전세 사기 피해 우려에…'월세' 거래 선호 임차인 증가〉, 《아시아경제》, 2022-09-13
• 이용상 기자, 〈깡통전세 피해 속출… 1명이 578억 떼먹고, 주로 2030이 피눈물〉, 《국민일보》, 2022-09-13

같이 보기

• 계약
• 자산
• 물건
• 사용
• 수익
• 권리
• 의무
• 임대
• 당사자
• 상대방
• 임대차
• 임차인
• 목적물
• 소유권
• 임대료
• 담보책임
• 비용상환
• 리스계약
• 차임청구권

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