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청약

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청약(請約)은 일정한 내용의 계약을 체결할 것을 목적으로 하는 일방적·확정적 의사 표시를 말한다.

개요

청약은 그에 대응하는 승낙과 결합하여 계약을 성립시킬 것을 목적으로 상대방에게 제안하는 일방적, 확정적 의사 표시이다. 청약은 하나의 의사 표시이고 법률행위가 아니다. 따라서 그것 자체만으로는 법률효과가 발생하지 않는다. 청약은 상대방 있는 의사 표시이다. 청약은 그에 응하는 승낙이 있으면 곧바로 계약을 성립시킬 수 있을 정도로 내용적으로 확정되어 있거나 적어도 확정될 수 있어야 한다. 따라서 계약의 내용을 결정할 수 있을 정도의 사항이 포함되어 있어야 한다. '청약의 유인'과는 구분된다. 청약의 유인은 거래 상대방에게 청약을 유도하는 의사 표시로서, 상대방이 청약의 유인에 따라 청약의 의사 표시를 하여도 그것만으로 청약의 내용대로 계약이 바로 성립하는 것은 아니고, 청약을 유인한 자가 다시 승낙함으로써 비로소 계약이 성립된다. 청약의 유인에 따라 상대가 청약을 하면, 이에 따라 상대가 승낙해야 계약을 성립시킬 수 있다. 청약의 유인, 청약, 승낙은 특정한 형식을 요하지 않고, 묵시적으로도 가능하다. 청약에는 기본적으로 그에 대한 승낙을 받아 계약을 성립하게 하는 효력이 있다. 그리고 민법은 제527조에서 청약의 구속력을 규정하고 있다. 청약자가 청약을 한 뒤에는 이를 임의로 철회하지 못한다. 청약에 구속력이 인정됨으로써 상대방은 그에 대하여 승낙 또는 거절을 선택할 수 있는 유리한 법적 지위에 있게 된다. 청약의 구속력은 청약의 효력이 발생한 뒤에 문제된다. 따라서 청약이 상대방에게 도달하기 전에는 청약자가 이를 철회할 수 있다. 다만 철회의 의사 표시는 청약의 의사 표시가 도달되기 전에 도달하거나 늦어도 청약의 도달과 동시에 상대방에게 도달하여야 한다.[1]

특징

청약은 계약을 요구하는 행위이다. 예를 들면 갑이 토지를 팔겠다고 의사 표시를 하고 을이 그것을 사겠다고 의사 표시를 하여 두 사람의 의사 표시가 합치된 경우 이때 갑의 의사 표시를 말한다. 그리고 을의 의사 표시를 승낙이라고 한다. 계약은 청약과 승낙이 있어야 성립한다. 승낙과 함께 일정한 내용의 계약을 성립시킬 것을 목적으로 하는 일방적 의사 표시이다. 청약만으로는 계약이 성립하지 않으므로 법률행위가 아니라 법률사실이다. 승낙으로써 계약은 곧 성립하므로 청약을 할 자를 유인하는 청약의 유인과는 다르다. 청약은 일반 불특정인에 대하여서도 행할 수 있다(예: 현상광고(縣賞廣告)). 청약의 효력 발생 시기는 의사 표시의 효력 발생 시기에 관한 일반원칙(도달주의(到達主義))에 의한다(민법 제111조 1항).

따라서 청약의 도달 전에 청약자가 사망하거나 능력을 잃더라도 효력 발생에 영향이 없는 것이 원칙이지만(제111조 2항), 청약자(請約者)가 반대의 의사를 표시하거나 또는 상대방이 사망·능력 상실의 사실을 알았을 때 영향을 받는다고 볼 것이다. 청약은 그것만으로는 상대방을 구속하는 효력을 가지지 않는다. 그러나 청약을 받은 상대방은 승낙여부를 결정하기 위하여 준비하는 것이 보통이므로 청약자가 임의로 철회하는 것을 인정하면 상대방에게 부당한 손해를 입히게 되므로 민법은 승낙기간을 정한 청약은 철회할 수 없으며(제528조 1항), 승낙기간을 정하지 않은 청약은 승낙을 얻는데 상당한 기간 동안은 철회할 수 없는 것으로 하였다(제529조). 이를 청약의 구속력이라고 한다. 그러나 청약을 받은 상대방은 승낙여부를 결정하기 위하여 준비하는 것이 보통이므로 청약자가 임의로 철회하는 것을 인정하면 상대방에게 부당한 손해를 입히게 되므로 민법은 승낙기간을 정한 청약은 철회할 수 없으며(제528조 1항), 승낙기간을 정하지 않은 청약은 승낙을 얻는데 상당한 기간 동안은 철회할 수 없는 것으로 하였다(제529조). 이를 청약의 구속력이라고 한다.[2][3]

청약의 유형

부동산

부동산의 청약은 주로 아파트 또는 오피스텔 신규분양자를 모집할 때 사용하는 수단이다. 주로 청약하면 대체로 이쪽을 떠올리는 경우가 많다. 주택공급에 관한 법칙에 의거하여 시행사가 분양 물량을 판매할 때 주택청약제도에 의거하여 청약통장을 가지고 있는 사람을 대상으로 판매한다. 2020년 2월 3일부로 금융결제원 아파트투유와 국민은행의 청약 기능은 폐지되어 한국감정원의 청약Home에서만 청약이 가능하다. 일정 규모 이하의 오피스텔의 경우에는 현장에서 청약접수의향서 및 증거금을 납입하는 방식으로 주택청약을 진행하기도 하며, 이러한 단지의 청약일에는 긴 줄이 늘어서는 모습을 볼 수 있다. 경쟁률이 1:1을 넘을 시 가점제와 추첨제를 통해 분양당첨자를 정한 뒤에 실제 계약을 하게 된다. 가점제는 가점이 높은 사람에게 먼저 분양하는 제도로, 무주택기간(32점), 부양가족 수(35점) 및 청약통장 가입 기간(17점) 3가지 항목으로 구성되며 만점은 84점이다. 오랫동안 무주택으로 살고, 가족이 많고, 오래 전에 청약통장을 만들었을수록 유리하기 때문에 나이가 많은 사람이 유리하다. 추첨제는 말 그대로 무작위 추첨으로 뽑는다. 가점제와 추첨제의 비율은 주거전용면적과 주택 유형 및 지역에 따라 달라진다. 각 단지별로 적용되는 당첨자 선발 방법이 다르므로 입주자모집공고 및 모델하우스 상담사에게 확인해야 정확한 방법을 알 수 있다.[1]

주식

주식도 유상증자나 기업공개를 할 때 청약을 받는다. 주식은 부동산과 달리 경쟁률이 1:1을 넘게 되면 1/n로 주식을 배정한다. 즉, 1만 주 청약하고 경쟁률이 50:1이면 200주만 실제 배정받는 식이다. 청약은 유가증권의 공개모집 또는 유상증자 시 그 주식을 인수할 것을 신청하는 것을 말한다. 주식의 경우 공개모집 시의 청약은 유가증권신고의 효력 발생 다음날로부터 7일이 지난 뒤 2일간에 하게 되며 개인당 청약 최고한도는 공모금액의 규모에 따라 1∼2%로 하고 있다. 증권저축자의 청약 한도는 청약일이 속하는 달의 전월말일부터 소급한 3개월간의 일 평균 저축 잔고를 기준으로 한다.[4][1]

보험

보험의 청약은 보험에 가입하기 위한 일련의 활동 중 첫 번째로 하는 행위이다. 예전에는 청약서를 작성하고 계약을 인수하였지만 홈쇼핑에서 보험을 팔기 시작한 이후부터는 녹취로 갈음하는 경우도 많다. 단, 회사의 단체 규약에 의해 자동으로 가입되는 보험이 아닌 일반적인 타인의 생명보험(계약자와 피보험자가 일치하지 않는 사망을 보상하는 보험)은 필히 피보험자의 자필서명을 받아야 한다. 만약 안 하면 계약이 무효가 되며 보험계약에 있어 매우 중요한 일이다. 청약 시점에서 보험사에 신체나 재물에 대한 기본사항을 고지하게 되는데 이것이 잘못되었을 시에는 보험금 지급에 큰 문제가 되니 반드시 사실대로 고지해야 한다. 계약자의 청약 후 초회보험료를 반드시 납입해야 하며 이후 보험사의 승낙으로 계약이 성립되는데 승낙은 30일 이내에 하게 되어 있고 30일 이후까지 승낙하지 않았을 경우는 승낙한 것으로 본다. 승낙 전 사고에 대해서는 상법에 의해 보상하게 하고 있으며 이 승낙 전 사고의 가장 유명한 사고가 바로 '10억을 받았습니다'라는 사건이다. 간혹 고지사항에 대한 문제로 인해 보험사가 계약을 변경(보험료 할증이나 보장내역 축소)할 것을 요구하기도 하며 이를 거부할 경우는 승낙하지 않은 합당한 사유에 해당하므로 보험 가입이 거절된 것으로 보면 된다.[1]

관련 기사

  • 기준금리 인상과 실물 경기 침체 여파로 부동산 시장이 위축되면서 미분양이 급증한 가운데 이른바 '줍줍(줍고 또 줍는다)'으로 불리는 무순위 청약 열기도 빠르게 식고 있다. 무순위 청약은 새 아파트에서 발생한 미분양이나 미계약 물량을 청약통장 없이 추첨을 통해 공급하는 것을 말한다. 100% 추첨제로 진행되기 때문에 청약통장이 없는 사람도 당첨될 수 있다. 무순위 청약에서도 미달되면 미분양 물량으로 집계된다. 2021년 '로또 청약'으로 불리며 수백 대 일의 경쟁률로 조기 마감했던 무순위 청약 열기가 급격히 가라앉으면서 무순위 분양 건수가 급등했다. 특히 금리 인상으로 대출 이자 부담이 늘어난 시행·시공사들은 미분양 물량을 하루라도 빨리 털어내기 위해 고급 외제차나 명품 핸드백 등을 경품으로 내걸거나, 분양가 원금 보장제와 이자 대납 등 특별 계약조건을 앞세우고 있다. 2022년 무순위 청약 건수가 급등했다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 2022년 1월부터 9월 15일(공고일 기준)까지 서울 지역 아파트 무순위 청약 건수가 총 39건으로 집계됐다. 이는 2021년 같은 기간(7건) 대비 5배가 넘는 것이다. 2022년 9월에만 서울에서 칸타빌 수유팰리스 신림스카이아파트 신독산 솔리힐 뉴포레 등 무순위 청약 공고가 올라왔다. 고분양가 논란을 빚은 '칸타빌 수유팰리스'는 벌써 7번째 무순위 청약 공고다. 수도권 상황도 별반 다르지 않다. 경기도와 인천시 역시 같은 기간 아파트 무순위 청약 건수가 각각 23건에서 102건, 8건에서 34건으로 급등했다. 청약 경쟁률도 뚝 떨어졌다. 부동산R114에 따르면 2022년(1~8월) 전국 아파트 평균 청약경쟁률은 10.41대 1로, 2021년 19.79대 1과 비교해 큰 폭으로 하락했다. 1순위 경쟁률도 지난해 19.32대 1에서 2022년 10.06대 1로 떨어졌다. 2021년 역대급 세 자릿수 청약경쟁률을 기록했던 서울과 수도권 청약경쟁률도 하락했다. 서울은 2021년 청약경쟁률이 164.13대 1로 세 자릿수를 기록했으나, 2022년 29.84대 1로 하락했다. 경기는 같은 기간 28.65대 1에서 8.58대 1로, 인천은 20.26대 1에서 19.48대 1로 각각 떨어졌다. 부동산 시장에선 수도권 아파트 분양 경쟁률이 낮아지면서 무순위 청약이 증가할 것이란 관측이 나온다. 금리 인상에 따른 자금 부담이 커지면서 주택 매수 수요가 감소하면서 신규 분양시장에 옥석가리기가 뚜렷해질 수 있기 때문이다. 집값 조정기를 맞아 지역·단지별, 입지·분양가, 시세 차익 등 여러 요인에 따라 수도권 내 분양 성적이 달라질 수 있다는 것이다. 전문가들은 분양 시장의 양극화 현상이 갈수록 뚜렷해질 것으로 내다봤다.[5]
  • 2022년 상반기 1순위 청약통장 10개 중 4개는 시공능력평가 상위 5개 건설사에 몰린 것으로 나타났다. 분양시장이 침체 국면에 접어들어도 '브랜드 파워'에 대한 선호도는 여전한 것으로 풀이된다. 2022년 9월 21일 한국부동산원 청약홈 자료에 따르면 올해 상반기 전국에 일반 분양된 184개 단지, 총 6만 4544가구에 74만 4227건의 1순위 청약통장이 접수돼 평균 11.53대 1의 경쟁률을 기록했다. 이 가운데 '2022년 시공능력평가' 상위 5개 업체인 삼성물산, 현대건설, DL이앤씨, 포스코건설, GS건설(이하 5대 건설사)은 23개 단지, 총 1만 3966가구를 공급했다. 1순위 청약은 30만 6709건이 접수돼 평균 21.96대 1의 경쟁률을 기록했다. 공급 가구는 전체 21.6%에 해당하지만 접수 건수는 전체 41.2%를 차지했다. 5대 건설사를 제외하면 신규 공급 5만 578가구에 43만 7518건의 청약이 접수됐다. 평균 경쟁률은 5대 건설사의 절반보다 낮은 8.65대 1에 그쳤다. 1순위 청약 접수 순으로 보면 상위 10개 단지 중 7개가 5대 건설사 아파트로 나타났다. 5대 건설사 중에서도 가장 많은 청약통장이 접수된 곳은 GS건설로 3개 단지에 총 6만 9216건이 몰렸다. 이어 삼성물산이 1개 단지 6만 4590건, 포스코건설 2만 2848건, 현대건설 2만 1550건, DL이앤씨 1만 7742건 순으로 청약자가 많았다. 부동산 시장이 조정기에 접어들면서 실수요자들도 청약 접수에 더욱 신중할 수 밖에 없어 상대적으로 안정적인 대형 건설사로 쏠림 현상이 나타난 것으로 업계는 분석한다. 시공능력평가 상위권 업체가 브랜드 평판과 인지도, 건설 기술력, 단지내 조경 등에서 소비자들로부터 호응이 높기 때문이다. 이런 가운데 연내 5대 건설사는 전국과 서울에서 신규 아파트를 연내 공급할 예정이다.[6]

동영상

각주

  1. ↑ 1.0 1.1 1.2 1.3 〈청약〉, 《나무위키》
  2. ↑ 〈청약〉, 《법률용어사전》
  3. ↑ 〈청약〉, 《부동산용어사전》
  4. ↑ 〈청약〉, 《한경 경제용어사전》
  5. ↑ 박성환 기자, 〈"로또 줍줍 옛말"…무순위 청약 늘어도 '시큰둥'〉, 《뉴시스》, 2022-09-20
  6. ↑ 서찬동 기자, 〈청약통장 10개 중 4개…상위 5대 건설사에 몰려 (부동산 라운지)〉, 《매일경제》, 2022-09-21

참고자료

같이 보기


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