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위 조항에서도 보듯이 주택임대차의 최소 보장 기간은 바로 2년이다. 재미있는 것은 임차인 보호를 위해 만든 법률인 관계로, 임차인은 1년짜리 [[계약]]도 유효하다고 주장할 수 있다는 사실이다. 즉, 임대차계약을 1년짜리로 체결한 경우, 임차인은 그 기간을 1년도 2년도 주장할 수 있는 반면에, 임대인은 임차인이 2년 동안 살 수 있게 보장해줘야 한다는 것이다. 이러한 임대차기간이 만료되기 1달 전까지 임대인이나 임차인 모두 계약연장 거절의 통지가 없으면, 계약은 자동으로 2년 연장되는데, 이를 묵시적 갱신이라고 한다. 이러한 임대차기간이 만료되기 1달 전까지 임대인이나 임차인 모두 계약연장 거절의 통지가 없으면, 계약은 자동으로 2년 연장되는데, 이를 묵시적 갱신이라고 한다. | 위 조항에서도 보듯이 주택임대차의 최소 보장 기간은 바로 2년이다. 재미있는 것은 임차인 보호를 위해 만든 법률인 관계로, 임차인은 1년짜리 [[계약]]도 유효하다고 주장할 수 있다는 사실이다. 즉, 임대차계약을 1년짜리로 체결한 경우, 임차인은 그 기간을 1년도 2년도 주장할 수 있는 반면에, 임대인은 임차인이 2년 동안 살 수 있게 보장해줘야 한다는 것이다. 이러한 임대차기간이 만료되기 1달 전까지 임대인이나 임차인 모두 계약연장 거절의 통지가 없으면, 계약은 자동으로 2년 연장되는데, 이를 묵시적 갱신이라고 한다. 이러한 임대차기간이 만료되기 1달 전까지 임대인이나 임차인 모두 계약연장 거절의 통지가 없으면, 계약은 자동으로 2년 연장되는데, 이를 묵시적 갱신이라고 한다. | ||
| − | 그렇다면, 주택이 아닌 [[상가건물]]은 최소 임대차기간은 [[상가건물임대차보호법]]에서 그 기간을 1년으로 하고 있고, [[주택]]과 마찬가지로 계약 기간 만료 1달 전까지 임대인이나 임차인의 통지가 없으면 자동으로 계약이 1년 연장된다. 다만, 주의할 점은 주거용 건물이라면 전부 적용되는 [[주택임대차보호법]]과는 달리 영업용 건물은 환산보증금이 일정 금액 이하인 경우라야 상가건물임대차보호법이 적용된다는 사실이다. 따라서, 고액보증금(시행령 제2조에 따름)을 주고받는 영업용 건물의 경우에는 최소 임대차기간이나 묵시적 갱신 규정이 적용되지 않고, 당사자가 정한 기간이 그대로 유효하다.<ref>종운, 〈[https://m.blog.naver.com/PostView.naver?isHttpsRedirect=true&blogId=freiheit97&logNo=221368649981 최소 임대차기간은 몇 년일까?]〉, 《네이버 블로그》, 2018-10-01</ref> | + | 그렇다면, 주택이 아닌 [[상가건물]]은 최소 임대차기간은 [[상가건물임대차보호법]]에서 그 기간을 1년으로 하고 있고, [[주택]]과 마찬가지로 계약 기간 만료 1달 전까지 임대인이나 임차인의 통지가 없으면 자동으로 계약이 1년 연장된다. 다만, 주의할 점은 주거용 건물이라면 전부 적용되는 [[주택임대차보호법]]과는 달리 영업용 건물은 환산보증금이 일정 금액 이하인 경우라야 상가건물임대차보호법이 적용된다는 사실이다. 따라서, 고액보증금(시행령 제2조에 따름)을 주고받는 영업용 건물의 경우에는 최소 임대차기간이나 묵시적 갱신 규정이 적용되지 않고, 당사자가 정한 기간이 그대로 유효하다.<ref>종운, 〈[https://m.blog.naver.com/PostView.naver?isHttpsRedirect=true&blogId=freiheit97&logNo=221368649981 최소 임대차기간은 몇 년일까?]〉, 《네이버 블로그》, 2018-10-01</ref> |
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=== 임대물 === | === 임대물 === | ||
[[임대물]](賃貸物)은 빌려주는 사람 쪽에서 임대차의 대상이 되는 물건을 이르는 말이다. 일반적으로 인도하여 사용하는 물건은 임대물이라 한다. 민법에 따르면 임차인은 원칙적으로 임대물을 [[반환]]할 때 이를 원상회복해서 반환할 의무가 있으며 부속시킨 물건을 철거할 수 있다. [[계약]] 또는 목적물의 성질에 위반한 사용, 수익으로 인해 생긴 [[손해]]나 임대인이 지출한 비용이 있는 경우, 임대인은 손해배상청구 또는 비용상환청구를 할 수 있다. 이러한 청구는 임차인으로부터 임차물을 반환받은 날로부터 6개월 이내에 해야 한다. 임대인은 임대물의 보존을 위해 필요한 행위를 할 수 있으며 이때 임차인은 임대인에게 그러한 행위를 하지 못하도록 거절할 수 없다. 다만, 임대인의 보존행위로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없었던 기간에는 차임의 지급을 거절할 수 있다. | [[임대물]](賃貸物)은 빌려주는 사람 쪽에서 임대차의 대상이 되는 물건을 이르는 말이다. 일반적으로 인도하여 사용하는 물건은 임대물이라 한다. 민법에 따르면 임차인은 원칙적으로 임대물을 [[반환]]할 때 이를 원상회복해서 반환할 의무가 있으며 부속시킨 물건을 철거할 수 있다. [[계약]] 또는 목적물의 성질에 위반한 사용, 수익으로 인해 생긴 [[손해]]나 임대인이 지출한 비용이 있는 경우, 임대인은 손해배상청구 또는 비용상환청구를 할 수 있다. 이러한 청구는 임차인으로부터 임차물을 반환받은 날로부터 6개월 이내에 해야 한다. 임대인은 임대물의 보존을 위해 필요한 행위를 할 수 있으며 이때 임차인은 임대인에게 그러한 행위를 하지 못하도록 거절할 수 없다. 다만, 임대인의 보존행위로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없었던 기간에는 차임의 지급을 거절할 수 있다. | ||
2023년 6월 12일 (월) 10:19 기준 최신판
임대(賃貸, lease)란 돈을 받고 자기의 물건을 남에게 빌려주는 행위를 말한다. 영어로 리스(lease)라고 한다.
개요[편집]
임대란 돈을 받고 자기 물건을 빌려줌을 의미한다. 부동산 거래가 일상에서 가장 흔한 용례지만 기계, 자동차, 컴퓨터, 카메라, 의류 등 동산에도 흔히 쓰인다. 민법상이든 무엇이든 상호간 물건을 이용할 때 흔히 이뤄지는 계약 방식이다. 이것의 반대말인 임차와 합쳐 민법에서 임대차라는 용어를 사용해 다룬다. 자동차나 동산의 경우 리스를, 부동산의 경우 월세 문서로. 아파트에 대해서도 임대아파트 문서로 이동할 것이다.[1]
임대 관련[편집]
임대사업[편집]
임대사업(賃貸事業) 또는 임대업(賃貸業)은 자신이 소유하거나 임차한 토지 및 건축물 등 각종 부동산을 임대하는 산업 활동을 의미한다. 부동산 임대사업이란 크게 보면 하나 이상의 부동산을 타인에게 임대하는 사업을 말하며 임대주택사업과 일반부동산 임대사업으로 구분할 수 있다. 임대주택사업은 정부에서 서민 생활의 주거 안정을 위해 여러 가지 세제상의 혜택을 주고 있으며 누구나 소자본으로도 쉽게 시작할 수 있다. 좀 더 구체적으로는 건물의 유지 보수나 청소 등의 시설관리, 임차인 선정과 계약 체결, 임대보증금과 임대료 징수, 세무·회계 처리 같은 재산 관리, 부동산 매입 및 매각, 운영, 리모델링이나 개보수, 확장 개발, 가치 증진, 가업 승계, 재활용, 부동산 금융 등의 자산 관리까지도 포함된다. 단순한 임대차관리만 임대사업 전부라고 생각해서는 곤란하다.
부동산 투자는 미래를 바라보고 현재에 실행하는 것이다. 즉, 미래의 변화가 투자의 핵심인 셈이다. 미래의 가치를 상승시키는 활동으로 얼마든지 부가가치를 창출하고 그에 따라 수익을 증대할 수 있다. 임대사업의 기반을 처음부터 건설에 두느냐, 중개에 두느냐, 기존 건물을 저렴한 가격에 매입하는 데 두느냐에 따라 분야가 조금씩 달라진다. 자금이 전혀 없는 사람도 얼마든지 할 수 있으므로 부동산 투자는 누구나 할 수 있는 사업 분야다. 예전에는 부동산 물량이 절대적으로 부족했지만, 우리는 이제 공급과잉을 걱정하는 시대에 살고 있다. 하지만 이것도 걱정할 필요가 없다. 시간이 지날수록 건물의 노후화와 그에 따른 기능 저하는 또 다른 사업의 기회를 제공할 것이다.
임대사업의 기회는 우리가 생각하는 이상으로 무궁무진하다. 누가 어디서 어떻게 하느냐가 문제라면 문제다. 아직은 투자에 대한 기존의 시각이 주택이나 상가, 사무실에 집중되고 있다. 그러나 향후 개발제한구역 내 불법 창고, 무허가 건물, 묘지, 도산한 기업의 부동산, 농지의 부가가치 증대사업, 다양한 공영주차장 활용, 근린공원의 수익화 등도 훌륭한 임대사업의 형태로 자리 잡을 것이 확실해 보이므로 전망은 더욱 밝다. 그러므로 입대사업은 블루 오션 시장이다. 대한민국은 조만간 전체 인구 중 만 65세 이상 노인 인구가 총인구의 14%를 넘는 고령사회가 된다. 이미 10%를 넘은 지 몇 년이 지난 상태다. 20년간 일반적인 은퇴 연령(60세)에 도달할 40~50대 인구는 총 1,722만 명으로 주민등록상 인구의 1/3에 해당할 정도가 된다. 은퇴 인구가 증가함에 따라 부동산 임대시장에서 생활의 해결책을 찾고자 하는 잠재적 투자자도 많아질 것이다. 출산율이 해가 갈수록 낮아짐에 따라 많은 문제와 과제가 생기는 것은 사실이다. 오래 산다는 것은 분명 행복한 일이다. 오래 살고 싶은 것은 인간의 기본 욕망이며 기준으로 대한민국의 기대수명은 82.1세다.[2][3]
임대수익[편집]
임대수익(賃貸收益)은 토지나 건물 따위를 남에게 빌려주고 그 대가를 받아 얻는 이익을 말한다. 부동산을 투자할 때는 투자방법에 따라 목적을 명확하게 해야 수익을 극대화 할 수 있다. 임대수익은 임차인에게 부동산을 일정 기간 사용하여 수익 또는 활용하게 하고 그 대가로 돈을 지급받는 것이다. 투자방법으로는 크게 2가지로 나뉘는데 첫 번째는 시세차익이고 두 번째는 임대수익을 얻는 것이다. 시세차익(매도가 - 매수가 = 시세차익)은 매수한 가격보다 매도가격을 비싸게 팔아서 그 차이를 이익으로 실현하는 것이다. 부동산 상승기 때 사용되던 투자기법으로 지금까지 한국 부동산에서 불패 신화로 여겨졌던 투자방법 중의 하나이다. 자고 일어나면 아파트 가격이 상승하던 시기에는 상대적으로 큰 자본이 투입되고 푼돈 받는 임대수익형보다는 시세차익이 주목받을 수밖에 없었다. 그리고 시세차익이 덩치가 크다 보니깐 더 큰 이익을 얻었다는 착각도 들게 한다. 그래서 시세차익보다 임대수익은 외면을 받았다. 하지만 지금과 같은 부동산 연착륙 시대에서 임대수익은 부동산 투자방법으로 주목받을 수밖에 없다. 왜냐면 임대료는 부동산 시세에 좌지우지되는 것보다 실물경기 및 실제 소득에 영향을 받기 때문이다.
부동산 가격이 하락하면 실물경기가 다운되는 등 아예 관련 없다고는 볼 수 없겠지만 부동산 가격 하락에 직접적인 영향을 받지 않기 때문에 리스크가 줄어든다. 특히 요즘과 같은 저금리 시대에는 기대 임대수익률이 낮아짐에 따라 부동산 가치의 상승이 되고 시세차익까지 얻을 수 있는 효과를 얻기도 하여 이와 같은 수익형 부동산이 주목받고 있다. 임대수익도 대출을 통해 자본이 부족한 사람이 접근할 수 있지만, 시세차익처럼 리스크가 크지는 않다. 그 이유는 임대수익의 기대수익률이 대출이자보다 항상 높으므로 임차료만 제때 받으면 이자를 내는 것은 문제가 없기 때문이다.[4]
임대차[편집]
임대차(賃貸借)는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용 및 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 발생하는 계약이다. 임대차란 당사자 임대인(일방)이 임차인(상대방)에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임(借賃)을 지급할 것을 내용으로 약정하는 계약을 말한다. 그리고 임대차계약은 유상계약, 쌍무계약, 낙성계약, 계속적 계약에 속한다. 여기서 임대인이란 물건을 사용하게 하는 이를 의미하며, 임차인은 물건을 사용하는 이를 의미한다. 인도하여 사용하는 물건은 임대물이라 한다. 흔히 민법에 따른 전세권 설정등기 없이 행하는 일반적인 형태인 전세 계약 및 월세 계약이 여기에 포함된다. 특히, 주거용건물의 전부 또는 일부의 임대차를 주택임대차라고 하여 대한민국 법은 주택임대차보호법에 따라 임차인에 대하여 특별한 보호를 하고 있다. 또한 임대차는 유상쌍무낙성 계약이라고도 하며 차용자가 물건 자체를 반환하지 않으면 안 된다는 점에서 소비대차와 다르고 차임을 지급하는 점에서 사용대차와 다르다.[5][6][7]
임대기간[편집]
임대기간(賃貸期間) 또는 임대차기간(賃貸借期間)은 돈을 받고 자기의 물건을 남에게 빌려주는 기간을 말한다.
제4조(임대차기간 등)
- ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
- ② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계가 존속되는 것으로 본다.
주택임대차보호법
제6조(계약의 갱신) :① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. :② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. :③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.[8]
위 조항에서도 보듯이 주택임대차의 최소 보장 기간은 바로 2년이다. 재미있는 것은 임차인 보호를 위해 만든 법률인 관계로, 임차인은 1년짜리 계약도 유효하다고 주장할 수 있다는 사실이다. 즉, 임대차계약을 1년짜리로 체결한 경우, 임차인은 그 기간을 1년도 2년도 주장할 수 있는 반면에, 임대인은 임차인이 2년 동안 살 수 있게 보장해줘야 한다는 것이다. 이러한 임대차기간이 만료되기 1달 전까지 임대인이나 임차인 모두 계약연장 거절의 통지가 없으면, 계약은 자동으로 2년 연장되는데, 이를 묵시적 갱신이라고 한다. 이러한 임대차기간이 만료되기 1달 전까지 임대인이나 임차인 모두 계약연장 거절의 통지가 없으면, 계약은 자동으로 2년 연장되는데, 이를 묵시적 갱신이라고 한다.
그렇다면, 주택이 아닌 상가건물은 최소 임대차기간은 상가건물임대차보호법에서 그 기간을 1년으로 하고 있고, 주택과 마찬가지로 계약 기간 만료 1달 전까지 임대인이나 임차인의 통지가 없으면 자동으로 계약이 1년 연장된다. 다만, 주의할 점은 주거용 건물이라면 전부 적용되는 주택임대차보호법과는 달리 영업용 건물은 환산보증금이 일정 금액 이하인 경우라야 상가건물임대차보호법이 적용된다는 사실이다. 따라서, 고액보증금(시행령 제2조에 따름)을 주고받는 영업용 건물의 경우에는 최소 임대차기간이나 묵시적 갱신 규정이 적용되지 않고, 당사자가 정한 기간이 그대로 유효하다.[9]
임대물[편집]
임대물(賃貸物)은 빌려주는 사람 쪽에서 임대차의 대상이 되는 물건을 이르는 말이다. 일반적으로 인도하여 사용하는 물건은 임대물이라 한다. 민법에 따르면 임차인은 원칙적으로 임대물을 반환할 때 이를 원상회복해서 반환할 의무가 있으며 부속시킨 물건을 철거할 수 있다. 계약 또는 목적물의 성질에 위반한 사용, 수익으로 인해 생긴 손해나 임대인이 지출한 비용이 있는 경우, 임대인은 손해배상청구 또는 비용상환청구를 할 수 있다. 이러한 청구는 임차인으로부터 임차물을 반환받은 날로부터 6개월 이내에 해야 한다. 임대인은 임대물의 보존을 위해 필요한 행위를 할 수 있으며 이때 임차인은 임대인에게 그러한 행위를 하지 못하도록 거절할 수 없다. 다만, 임대인의 보존행위로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없었던 기간에는 차임의 지급을 거절할 수 있다.
임대차(賃貸借)는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용 및 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 발생하는 계약이다. 즉, 임대차란 당사자 임대인(일방)이 임차인(상대방)에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임(借賃)을 지급할 것을 내용으로 약정하는 계약을 말한다. 그리고 임대차계약은 유상계약, 쌍무계약, 낙성계약, 계속적 계약에 속한다. 여기서 임대인이란 물건을 사용하게 하는 이를 의미하며, 임차인은 물건을 사용하는 이를 의미한다. 인도하여 사용하는 물건은 임대물이라 한다. 흔히 민법에 따른 전세권 설정등기 없이 행하는 일반적인 형태인 전세 계약 및 월세 계약이 여기에 포함된다. 특히, 주거용건물의 전부 또는 일부의 임대차를 주택임대차라고 하여 대한민국 법은 주택임대차보호법에 따라 임차인에 대하여 특별한 보호를 하고 있다. 또한 임대차는 유상쌍무낙성 계약이라고도 하며 차용자가 물건 자체를 반환하지 않으면 안 된다는 점에서 소비대차와 다르고 차임을 지급하는 점에서 사용대차와 다르다.[10][11][12][13]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 〈임대〉, 《나무위키》
- ↑ 송상열, 〈부동산 임대사업자가 꼭 알아야 할 47가지〉, 《알라딘》
- ↑ 장옥정, 〈부동산 임대업이란?〉, 《네이버 블로그》, 2006-09-29
- ↑ 우아파파, 〈부동산 투자 시세차익 VS 임대수익〉, 《우아파파의 경제적 자유설계》, 2016-06-21
- ↑ 〈임대차〉, 《용어해설》
- ↑ 〈임대차〉, 《나무위키》
- ↑ 〈임대차〉, 《위키백과》
- ↑ 〈주택임대차보호법〉, 《국가법령정보센터》
- ↑ 종운, 〈최소 임대차기간은 몇 년일까?〉, 《네이버 블로그》, 2018-10-01
- ↑ 〈임대차〉, 《용어해설》
- ↑ 〈임대차〉, 《나무위키》
- ↑ 〈임대차〉, 《위키백과》
- ↑ 〈임대인의 권리·의무〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
참고자료[편집]
- 〈임대〉, 《나무위키》
- 〈임대차〉, 《용어해설》
- 〈임대차〉, 《나무위키》
- 〈임대차〉, 《위키백과》
- 〈주택임대차보호법〉, 《국가법령정보센터》
- 〈임대차〉, 《용어해설》
- 〈임대인의 권리·의무〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
- 송상열, 〈부동산 임대사업자가 꼭 알아야 할 47가지〉, 《알라딘》
- 장옥정, 〈부동산 임대업이란?〉, 《네이버 블로그》, 2006-09-29
- 우아파파, 〈부동산 투자 시세차익 VS 임대수익〉, 《우아파파의 경제적 자유설계》, 2016-06-21
- 종운, 〈최소 임대차기간은 몇 년일까?〉, 《네이버 블로그》, 2018-10-01
같이 보기[편집]
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