상가

상가 이미지

상가(商街)는 가게가 모여 있는 길거리를 말한다.

상가의 주요 형태

아파트 단지 내 상가

아파트 단지 내 상가는 말 그대로 아파트단지 안에 위치를 둔 상가이다. '주택 건설 기준 등에 관한 규정'에 따라 공동주택을 건립할 때 주민 생활 편의를 위해 설치한 상가를 말한다. 쉽게 설명하자면 아파트가 지어질 때 법적으로 지정되어 함께 들어서야 하는 상가라는 뜻이다.

단지 내 상가에 투자할 때 주의할 포인트는 크게 3가지이다.

첫째는 배후 단지의 규모이다. 단지 규모는 1,000가구 이상, 가구당 점포 면적은 0.3평 이하여야 안정된 투자 수익을 올릴 수 있다.

둘째는 주변 상권 형성 통로이다. 주변 상권과 고립되어 가능한 한 단지 내에서 소비가 이뤄질 수 있는 상가를 선택하는 것이 좋다.

셋째는 배후 단지의 면적 구성이다. 40평형 이상 대형 평형 위주로 형성된 곳은 피하는 것이 좋다. 대형 평형 위주인 중산층 주거 지역에서는 아파트 단지 내 상가보다는 대형 매장을 선호하는 경향이 강하다. 30평형 이하의 소형 평형 위주로 이뤄진 단지 내 상가 구매력이 더 좋다. 과거에는 4인 가족이 주를 이루었으나 요즘은 대부분 1~2인 가구라는 점도 유념해야 한다.

단지 내 상가 투자에는 분명한 단점이 있다. 시간이 지날수록 상권이 침체한다는 것이다. 주변에 형성된 대규모 상권에 소규모 상권인 단지 내 상가 상권이 유입되는 경우가 많기 때문이다. 결국, 이러한 점은 환금성이 낮다는 단점으로까지 연결된다. 이런 점도 염두에 둬야 한다.

근린상가

'근린'의 사전적 의미는 '가까운 곳'이다. 근린상가란 우리가 거주하는 주택과 매우 인접한 곳에 위치를 두어 도보로 접근할 수 있는 상가 시설이다. 주거 생활에 필요한 물품이나 서비스를 구할 수 있는 소형 상가로 빵집, 약국, 세탁소, 미용실, 학원, 병원 등이 업종이다. 실생활과 매우 인접해 거리상이나 편의상으로 주민의 편리함을 추구한다.

근린상가에 투자할 때는 전체 택지 대비 상가의 비율을 잘 살펴봐야 한다. 이 비율이 5% 미만일 때 적정한 수준의 수익을 올릴 수 있다. 만약 5% 이상이라면 상가 밀집과 경쟁으로 인해 수익성이 떨어질 수 있다. 최근 들어 근린상가의 규모가 점점 대형화되는 점도 유의해야 한다.

주상복합 상가

'주상복합'은 한 건물에 주거 공간과 상업공간이 공존하는 건축 형태를 말한다. 주상 복합 건물은 대부분 도심이나 시내 중심부에 위치를 둔다. 따라서 교통이 편리하고 접근성이 뛰어나며 주변에 유동인구가 많다.

주상복합 건물의 주거 공간과 상업공간 비율은 법으로 정해져 있다. 건축법상 주거 공간 90%, 상업공간 10%의 비율이다. 주상복합 상가를 단지 내 상가로 홍보하는 곳도 있다. 하지만 단지 내 상가와 주상복합 상가의 차이는 확연하다. 단지 내 상가의 경우 가구당 상가 면적이 0.3~0.5평 이하이다. 그러나 주상복합 상가는 건축법상 상가의 면적이 전체의 10%로 정해져 있다. 경쟁의 측면에서 볼 때 단지 내 상가보다 훨씬 불리한 조건이다. 업종 규제가 상대적으로 심하고 공급량이 많다는 것도 단점이다.

주상복합상가에 투자할 때는 건물 상단에 무엇이 있느냐를 눈여겨봐야 한다. 주거형 아파트나 오피스텔이 아니라 업무 시설이 있다면 유동인구가 많기에 상가로서 가치가 있다.

테마 쇼핑몰

건물 전체가 하나의 주제로 구성된 상가가 테마 쇼핑몰이다. 의류 전문 쇼핑몰, 전자가전 쇼핑몰 등이 가장 보편적인 형태이다. 대부분 전문 상품만 취급하므로 가격이나 품목이 다양하다. 소비자가 여러 품목을 한곳에서 비교해 최적의 상품을 선택할 수 있어 편하다. 하지만 일부 지역에 편중되어 있어 접근성이 떨어진다는 단점이 있다.

대부분의 테마쇼핑몰은 점포 대부분을 개인 점포주에게 분양해 개인 또는 상가위원회에서 운영하는 방식으로 이뤄진다. 각각의 점포주가 따로 있어 임대료 조정이 가능한 장점이 있다. 하지만 이렇듯 주인이 분산된 특징으로 인해 상권 형성에 일관성이나 통일성이 부족한 단점도 존재한다. 또한, 획일화된 쇼핑몰의 과잉 공급으로 임차인이 곤란을 겪는 일도 벌어지고 있다. 투자할 때 신중한 선택이 요구된다.

지식산업센터 상가

입주자들을 위한 편의시설로 공급되는 지원시설이다. 상가가 많지 않은 대신 필요한 업종으로 형성되어 안정적인 상가투자가 가능하며 초기에 필수 업종이 입점하는 상가 위주로 진행하는 것이 핵심이다. 장점은 안정적인 자체수요와 상대적 낮은 가격이며 단점은 임대업종이 제한적이며 위치가 좋지 않다.

상가에 대한 이해

주택시장 규제가 심해지면서 부동산 시장 자금들이 상가나 건물로 옮겨가고 있다. 상가의 최대 장점은 상가 활성화가 되면 안정적인 수익을 얻을 수 있다는 것이다. 반대로 활성화되지 못하면 임대료 수익은 고사하고 관리비까지 물어야 하는 이중고가 발생할 수 있다. 그런데도 안정적 수익을 위해 상가 등에 대한 투자 관심도가 높다.

상가의 성공적 투자를 위해서는 경기나 투자 목적, 상가 유형에 따라 투자 방법을 달리해야 하는데 최소 상가의 유형과 특성 정도는 알아야 한다.

안정적 투자 수익

단지 내 상가는 일반 상가와 달리 단지 내 거주수요라는 안정적인 배후수요층을 가지고 있어 상가의 안정적인 운용이 가능하다는 장점이 있다. 반대로 단지 내 상가가 단지 지원 성격을 가지고 있어 입점 업종에 제한적이라는 단점을 가지고 있다.

단지 내 상가가 대부분 공인중개사 사무소, 편의점, 세탁소 등에 한정된 것도 이 이유로 볼 수 있다. 단지 내 상가는 공실 위험이 낮아 안정적인 임대수익이 가능하지만 임대 수익률이 다른 상가보다 높지 않은 한계점을 가진다. 특히 최근 아파트 분양가격의 상승과 맞물려 상가 분양가격의 상승으로 수익률이 낮아지고 있는 것도 문제다.

고위험 고수익

근린상가는 역세권이나 택지지구 내 상업지역에 있는 전문상업 시설을 의미한다. 근린상가는 풍부한 유동인구와 업종에 대한 제한이 별로 없어 수익성이 높은 것도 사실이다. 다만 근린상가는 경쟁상품이 많고 상가 활성도가 떨어지면 위험도가 높다. 최근과 같이 코로나 19와 같은 외부 충격에 상대적으로 영향을 많이 받기 때문에 세심한 주의가 필요하다. 그리고 한 단지 내에서 엘리베이터나 계단 위치에 따른 호불호도 많아 잘못된 선택은 공실로 이어질 수 있어 상대적으로 위험도가 높다. 입지 분석은 물론 임대업종의 선택이 중요한 투자 포인트다. 학원 건물이나 의료용 빌딩이 주목받는 것도 이러한 이유다.

틈새 상품 지식산업센터, 오피스텔 상가

단지 내 상가와 근린상가의 절충형 상가로 볼 수 있는 상품이다. 기본적으로 단지 내 상가와 고층부에 배후 수요도 있고 유동인구도 있어 단지 내 상가나 근린상가의 약점을 어느 정도 극복할 수 있는 상가로 볼 수 있다. 그러나 정확한 입지 분석이 되지 않으면 이 두 가지 약점이 하나로 될 수 있다는 약점도 있다. 주변에 경쟁 상가들이 많아 많은 분석이 필요하기에 투자 시 많은 주의가 필요하다.

상가분양 관련 용어

최근 많이 사용되고 있는 상가분양 관련 용어들은 대부분 유통 또는 임대사업시설 쪽에서 사용하던 단어들이 많다. 현재의 상가분양 업계에서는 유통의 장점을 활용하는 사례가 많아졌기 때문에 다양한 유통용어들이 사용되고 있다.

테넌트

상업 시설 내 입점하는 브랜드, 또는 브랜드 운영업체(임차인)를 가리키는 용어이다. 임대사업시설 또는 유통시설에서 주로 사용되는 용어로, 현재에는 분양 상업 시설에서도 많이 사용하고 있다.

앵커테넌트

테넌트 중 집객력이 우수한 테넌트를 일컫는 단어로 예전에는 서점, 영화관, 마트 등 규모가 매우 큰 고객집객 테넌트를 이야기했지만, 현재에는 집객만 우수하다면 규모와 관계없이 엥커테넌트로 부르는 추세이다.

샤워효과, 분수효과

임대상업시설에서 앵커테넌트를 지하에 위치시켜 고객들을 위로 올려주는 효과를 분수효과라고 부르며, 반대로 앵커테넌트를 위에 위치시켜 아래로 뿌려주는 효과를 샤워효과라고 부른다. 상가 분양 시 앵커테넌트(영화관)를 상층부에 임대로 입점시켜, 샤워효과를 거둘 수 있는 상가라고 광고하여 분양하는 경우도 많으며, 대형마트를 지하에 입점시켜 시설의 활성화를 도모하는 경우도 많다.

MD

임대상업시설에서 시장조사를 통한 테넌트 계획 및 테넌트 믹스하는 Merchandising(시장조사 같은 과학적 방법에 의거, 수요 내용에 적합한 상품 또는 서비스를 알맞은 시기와 장소에서 적정가격으로 유통시키기 위한 상품화계획) 또는 이와 같은 상품계획을 진행하는 사람인 Merchandiser를 뜻하는 단어이다. 예전에는 유통시설에서 주로 사용되는 단어였지만, 최근에는 분양상업시설에서도 많이 사용되고 있다. 최근 지어지는 상가들은 면적이 큰 쇼핑몰 형태로 지어지는 경우가 많으며, 이 같은 경우 상가만 분양하기가 쉽지 않다. 이를 해결키 위해 임대상업시설과 같이 테넌트 임차대행(MD) 및 관리를 진행하는 경우가 생겨났으며, 이와 같은 용어들이 상가분양 업계에서도 많이 사용하기 시작했다.

PM

PM, Property Management은 건물의 임대관리, 공실관리, 수익관리 등 건물의 자산가치를 유지, 향상하는 업무를 수행하는 업무 또는 관리자를 뜻한다. (부동산 사업에서의 PM, Project Manager 와는 다른 단어임)

FM

FM, Facility Management는 건물의 물리적 관리, 유지, 보수, 주차관리, 미화관리, 입주사관리 등 건물의 총체적 시설관리를 수행하는 업무 또는 담당자를 뜻한다.

LM

LM, Leasing Management는 상업시설에서는 테넌트, 오피스에서는 입주사를 임대시키는 업무 또는 담당자를 뜻한다. PM이 이 업무를 수행하는 경우도 있지만, PM의 업무 중에서 이 업무만을 분리시켜 전문화한 업무, 또는 담당자라고 생각하시면 된다. 유통사에서는 MD라고 불리는 사람들을 부동산에서 일컫는 단어로 예전에는 단순히 공실을 메우기 위해 임차인을 찾았다면 현재는 MD에서 설명한 것과 같이 시장조사를 통한 계획, 가장 좋은 임대료를 받을 수 있는 테넌트를 찾아 입점시키는 추세이다.

참고자료

• 〈상점가〉, 《위키백과》
• 경제이야기, 〈아파트 단지 내, 근린, 주상복합, 테마 쇼핑몰 상가〉, 《Plan B》, 2019-04-11
• 윤정혜 기자, 〈상가, 아는 만큼 보인다〉, 《대구일보》, 2021-07-13

같이 보기

• 상업
• 상인
• 가게
• 건물
• 아파트
• 상가건물

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